Grundstücksverkauf Rückabwicklung

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Aus meiner Sicht ist die Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages nicht realisierbar. Dies ist generell so, falls hier bereits eine Grundbucheintragung erfolgt ist. Dies kann ich mangels Angabe im Sachverhalt nicht beurteilen. Nur vor der Grundbucheintragung bestehen (überhaupt) Chancen die Rückabwicklung eines Scheingeschäftes noch durchzuführen, allerdings nur wenn nicht beiden Vertragspartnern ein Handeln contra gesetzliches Verbot vorzuwerfen ist. Dies ist in ihrer Konstellation jedoch der Fall. So dass ich hier keine Möglichkeit sehe, den Grundstückserwerb rückabzuwickeln.

Ein Umgehungsgeschäft um Grunderwerbssteuer zu sparen kann eine (vorsätzliche) Steuerhinterziehung nach § 370 AO darstellen, so dass für einen Strafverteidiger, je nachdem , wann dieser einegschaltet wird etwa 600- 1300 € anfallen, wenn keine Honorarvereinbarung getroffen wird, und er der Sache einen mittleren, also normalen Umfang und Schwierigkeitsgrad zu Grund legt.

Nun zu den Einzelheiten:

Grundsätzlich ist ein Scheingeschäft nach § 117 BGB nichtig, so dass aus der (in Wahrheit nicht gewollte) Notarvertrag keine Rechtsfolgen entfaltet. Aus ihm kann weder die Zahlung des Kaufpreises noch die Übereignung des Grundstückes verlangt werden.

Normalerweise ist das gewollte Rechtsgeschäft nach § 117 BGB voll wirksam. Da es sich hierbei um einen Grundstücksverkaufsvertrag handelt, wäre dieser jedoch vor dem Notar beurkundungspflichtig, was ja nicht erfolgt ist. Somit ist hier auch das gewollte Rechtsgeschäft nach § 311b BGB nichtig, so dass hieraus ebenfalls keine Folgen herzuleiten sind.

Anders sieht es jedoch aus, wenn der Hausübergang bereits im Grundbuch vermerkt, denn hierdurch wird der Mangel der notariellen Beurkundung "geheilt". Ab diesem Zeitpunkt haben sie keine Chance mehr das Haus wegen Verstoßes gegen die Formvorschrift des gewollten Vertrages und wegen Nichtigkeit des Notarvertrages zurückzubekommen.

Sollte die Eintragung in das Grundbuch noch nicht erfolgt sein, so ist der Vertrag (noch) nichtig.
Dies würde bedeuten, dass sie Aufgrund der Nichtigkeit theoretisch nach § 812 (I.V.M. (§985) BGB gegenseitig einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung haben, und sie das Haus von ihrem Vertragspartner, bzw. die LÖschung der Auflassungsvormerkung oder was sonst veranlasst wurde) herausverlangen können, dieser aber eben auch das Geld von ihnen zurückverlangen kann. Dieser Kondiktionsanspruch ist nach § 817 BGB jedoch ausgeschlossen, wenn den Empfänger und dem Leistenden ein einvernehmlicher Verstoß gegen die Gesetze oder guten Sitten vorzuwerfen ist. Dies ist in ihrem Fall aber durchaus gegeben, da ein Schwarzverkauf natürlich gegen geltende Gesetze verstößt.
Eine Rückabwicklung ist somit meines Erachtens nach § 817 BGB ausgeschlossen.

Nun zu ihrer nächsten Frage, bezüglich der eventuellen Strafbarkeit bei der Grundstückssteuer. Ein Scheingeschäft um Grunderwerbssteuer zu sparen kann den Tatbestand der Steuerhinterziehung nach § 370 AO erfüllen. Als Strafe ist hier Geldstrafe oder Freiheitsstrafe vorgesehen. Eine bloße Ordnungswidrigkeit ( Steuerverkürzung nach § 374 AO ) sehe ich hier nicht, denn hier hätte nur leichtfertig ( also grob fahrlässig und somit unabsichtlich) gehandelt werden müssen.

Ob diese Strafnorm einschlägig ist, hängt davon ab, ob sie ihre Steuerklärungen für dieses Jahr schon erledigt haben, bzw ob der Grundstückserwerb schon beim Finanzamt registriert wurde. Da dies manchmal durchaus einige Zeit in Anspruch nimmt, ist es durchaus möglich, dass sie hier noch Chancen haben, alles von vornherein korrekt zu melden. Ansonsten rate ich ihnen den korrekten Verkaufspreis umgehend beim Finanzamt anzumelden, um so die Straffreiheit nach § 371 AO zu genießen., Hiernach wird nach § 370 AO nicht bestraft, wer alle zu einer Steuerart bis dato falsch abgegebenen Werte selbst korrigiert, ohne dass bereits gegen ihn ermittelt wird.

Sollten sie nun diese Scheingeschäfte nicht am Stück begehen, und dies ihr erster Ausrutscher sein, halte ich ihre Chancen für gut, hierdurch jegliche Verfolgung durch das Finanzamt von vornherein auszuschließen.

Sollten die Verfolgung nicht von vornherein ausschließen können, so können sie mit einer Geldstrafe rechnen, wenn sie zuvor nicht einschlägig in Erscheinung getreten sind. Diese liegt nach meinen Erfahrungen bei Privatleuten und Kleinen Unternehmern oft zwischen 1000 € und 3500 €.

In einem Strafverfahren zahlen sie die normalen Strafverteidigergebühren nach RVG, wenn sie keine gesonderte (immer höhere als RVG) Honorarvereinbarung mit dem Anwalt schließen, und der Anwalt die Sache als normal Schwierig und umfangreich wertet. Wird der Anwalt im Ermittlungsverfahren und im Gerichtverfahren tätig und erreicht eine Einstellung vor der 1. Hauptverhandlung, so bekommt er etwa 650 € bis 1050 €, je nach dem wann eine Einstellung erfolgt und ob er an einem Termin teilnimmt. Erfolgt keine Einstellung vor der Hauptverhandlung so kostet die anwaltliche Vertretung knapp 1000,00 €. Finden mehrere Termine statt so kostet ab dem 2. Termin jeder Termin etwa 350 € extra.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen