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Erbschaft / Niessbrauch / Grundschuld

13.10.2016 22:54 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


22:19
Hintergrund:

Meine Mutter ist 2005 verstorben und hat meine Schwester und mich als alleinige Erben eingesetzt. Teil der Erbmasse war eine Immobilie. Ihr Ehemann (A.) wurde also faktisch enterbt, ihm wurde jedoch lebenslanges Nießbrauchrecht vermacht welches nicht weiter ausgestaltet wurde. Dem Testament wurde nicht widersprochen.

Im Grundbuch sind zwei offene Grundschulden eingetragen: 115,000 DM (1988) und 35,000 DM (1998). Meine Schwester und ich wurden als Eigentümer eingetragen (2005) und A. als Nießnutzer (2005).
Nach dem Tod meiner Mutter haben meine Schwester und ich uns nicht wirklich mit der Immobilie, den Grundschulden und den Implikationen des Nießbrauchrechts auseinandergesetzt. Wir hatten seither so gut wie keinen Kontakt mit A., wohnen beide nicht in Deutschland, haben nie etwas von dem Haus gehört etc.

Nun fordert A., dass wir Hypothekenzahlungen übernehmen, er hat diese wohl seit dem Tod unserer Mutter geleistet. Dies kam für uns sehr überraschend, da wir der Meinung waren das Haus wäre schuldenfrei. Ich habe mich dann bei der Bank erkundigt, dort konnte man keine Verträge auf meine Mutter, meinen leiblichen Vater oder mich und meine Schwester lautend finden.

Ich habe dann eine Kopie des Darlehnsvertrags von A. erhalten. Der Vertrag ist von 2007 und wurde zwischen der Bank und A. abgeschlossen, meine Schwester und ich sind nicht erwähnt. Es ist vermerkt, dass das Darlehen als Ablösung eines Hypothekendarlehens, lautend auf meine verstorbene Mutter, dient und über die Grundschulden abgesichert ist. Die Bank gibt mir auch unter Vorlage des Testaments und der Darlehnsnummer keine weiteren Informationen, sie beruft sich auf das Bankgeheimnis – mir wurde gesagt die einzige Möglichkeit Einblick zu erhalten wäre der Rechtsweg.

Es sollte aber doch eigentlich nicht möglich dass der Nießnutzer solch einen Vertrag im Alleingang abschließt. Wie erwähnt wurde der Vertrag 2007 geschlossen, der Nießbrauch wurde 2005 eingetragen. Meine Schwester und ich haben A. keine Vollmacht oder Ähnliches erteilt.

Vor dem Tod meiner Mutter war der familiäre Konsens, dass A sich vollständig um alles kümmern wird was das Haus betrifft, auch finanziell, es blieb nur keine Zeit das Testament entsprechend auszugestalten da der Tod sehr plötzlich kam. Das Nießbrauch Konstrukt wurde nur gewählt damit A.s Tochter im Falle seines Todes keinen Anspruch auf das Haus hat. A. handelt also nicht im Sinne unser verstorbenen Mutter und den damaligen mündlichen Vereinbarungen. Wir sind uns bewusst dass dies rechtlich keine Relevanz hat, es soll aber als Erklärung dienen warum wir nicht ohne Weiteres bereit sind den Forderungen nachzugeben, auch wenn seine Ansprüche rein rechtlich berechtigt sein sollten. (Die Tilgung muss ja wohl vom Eigentümer gezahlt werden)

Außerdem ist die Situation wirtschaftlich für uns sehr unvorteilhaft. Im Verhältnis zum geschätzten Verkehrswert sind die Schulden hoch; es stehen in absehbarer Zeit große Investitionen an (Dach ist 30 Jahre alt, Fenster ebenfalls, Kanalsanierung etc) und A. lässt erkennen dass er erwartet dass wir die Kosten tragen. A. ist außerdem relativ jung (durchschnittlich Restzeit zur Lebenserwartung 25 Jahre).

Fragen:

- Ein Bankmitarbeiter sagte mir dass es „eigentlich" nicht sein kann dass A. den Vertrag ohne unsere Zustimmung abschließen konnte. Ist das so oder gibt es mögliche Erklärungen warum der Vertragsabschluss möglich war? (zB da es sich ja anscheinend um die Übernahme eines Darlehns meiner Mutter handelte)

- Falls der Vertrag eigentlich ungültig ist, kann er widerrufen werden und was wären die Konsequenzen? Wie muss ich vorgehen um Klärung herbeizuführen?

- Falls der Vertrag gültig ist und so bestehen bleibt: Was würde passieren wenn A. die Zahlungen einstellt? Soweit ich gelesen habe: würde A. angemahnt -> der Vertrag wird gekündigt -> es kommt zur Zwangsversteigerung -> aus dem Erlös werden die Ansprüche der Bank voranging befriedigt da diese vor dem Nießbrauch eingetragen sind -> falls Geld übrig bleibt würde A. dies als Ausgleichszahlung für den Verlust des Nießbrauchrechts erhalten. Ist dies korrekt oder haften meine Schwester und ich als Eigentümer auch irgendwie mit Privatvermögen? Es für uns ein wünschenswerter Verlauf, am liebsten wären wir einfach alles los.

Bitte verweisen Sie, wo möglich, auf entsprechende Paragraphen, so dass wir uns weiter informieren können.
13.10.2016 | 23:38

Antwort

von


(1773)
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Sehr geehrter Fragesteller,

Zu Ihren Fragen:

- Ein Bankmitarbeiter sagte mir dass es „eigentlich" nicht sein kann dass A. den Vertrag ohne unsere Zustimmung abschließen konnte. Ist das so oder gibt es mögliche Erklärungen warum der Vertragsabschluss möglich war? (zB da es sich ja anscheinend um die Übernahme eines Darlehns meiner Mutter handelte)

Grundsätzlich kann A allemöglichen Verträge abschließen, es sei denn, dass diese entweder das Grundstück belasten oder aber Dritte. In diesen Fällen ist A dazu nicht berechtigt und hätte als vollmachtloser Vertreter gehandelt (177 BGB). Ich sehe auch derzeit keine gesetzliche Anspruchsgrundlage, dass Sie Zahlungsverpflichtungen aus diesem Vertrag übernehmen müssten.

- Falls der Vertrag eigentlich ungültig ist, kann er widerrufen werden und was wären die Konsequenzen? Wie muss ich vorgehen um Klärung herbeizuführen?

Sie sollten von der Bank oder von A den Vertrag herausverlangen. Wie aber bereits gesagt, braucht der Vertrag von Ihnen weder widerrufen noch angefochten zu werden, da es schlichtweg rechtlich unmöglich ist, Sie verpflichtet zu haben. Ein solcher Vertrag wäre gesetzlich bereits nichtig (138 BGB). Dieses könnten Sie allerhöchstens im Rahmen einer negativen Feststellungsklage klären oder aber in einem gerichtlichen Verfahren, wenn A Sie in Anspruch nehmen möchte.

- Falls der Vertrag gültig ist und so bestehen bleibt: Was würde passieren wenn A. die Zahlungen einstellt? Soweit ich gelesen habe: würde A. angemahnt -> der Vertrag wird gekündigt -> es kommt zur Zwangsversteigerung -> aus dem Erlös werden die Ansprüche der Bank voranging befriedigt da diese vor dem Nießbrauch eingetragen sind -> falls Geld übrig bleibt würde A. dies als Ausgleichszahlung für den Verlust des Nießbrauchrechts erhalten. Ist dies korrekt oder haften meine Schwester und ich als Eigentümer auch irgendwie mit Privatvermögen?

In diesem Fall haftet nur das Grundstück, Sie allerdings nicht mit Ihrem Privatvermögen, da Sie nicht Vertragspartner des Darlehensvertrages sind. Dies beweist auch schon die Tatsache, dass die Bank Ihnen darüber keine Auskunft geben möchte. A hat hierbei die Last zu tragen. Sie sind in keiner Weise verpflichtet.

Darüber hinaus sind etwaige Forderungen von A später als 2013 auch bereits verjährt (195,199 BGB).

Ich würde auch gegenüber der Bank per Einschreiben erklären, dass sämtliche grundbuchrechtlichen Neubelastungen in keiner Weise berechtigt waren und eine Zustimmung nie erteilt wurde.
Einzig könnte er einen offenen Darlehensbetrag abgelöst haben und hierbei dann einen neuen Kreditvertrag abgeschlossen haben, wodurch die Grundbuchrechtliche Sicherung auch nicht über der damals noch ausstehenden darlehenssumme Ihrer Mutter erhöht werden könnte. Es wäre daher sinnlos, einerseits den Kredit abzuzahlen und einen selbigen aufzunehmen, da die Bank für einen höheren Kredit allerdings mehr Sicherheiten hätte verlangen müssen, welche sie ohne Ihre Zustimmung nicht bekommen konnte.
Insofern scheint A entweder mit falscher Vollmacht die Hypothek erhöht zu haben oder die Bank hat es widerrechtlich nicht gesprüht.
In beiden Fällen haften Sie jedoch nicht dafür.

In einem aktuellen Grundbuchauszug könnte man überdies schauen, ob sich in Grundbuch etwas änderte. Falls ja, besteht auch ein Löschungsanspruch, wenn die Sicherungen erhöht sein sollten.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet oder auch erstattet werden, wenn Sie eine Rechtsschutzversicherung besitzen sollten.

Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 14.10.2016 | 20:30

Sehr geehrter Herr Hoffmeyer

Vielen Dank für Ihre Ausführungen, ich muss aber nochmal nachhaken.

- „Sie sollten von der Bank oder von A den Vertrag herausverlangen"

Wie ich ausgeführt habe liegt mir eine Kopie des Vertrages bereits vor.

- „In einem aktuellen Grundbuchauszug könnte man überdies schauen, ob sich in Grundbuch etwas änderte. Falls ja, besteht auch ein Löschungsanspruch, wenn die Sicherungen erhöht sein sollten."

Ein aktueller Grundbucheintrag liegt vor, es gab keine Änderungen seit 2005.

- „Einzig könnte er einen offenen Darlehensbetrag abgelöst haben und hierbei dann einen neuen Kreditvertrag abgeschlossen haben, wodurch die Grundbuchrechtliche Sicherung auch nicht über der damals noch ausstehenden darlehenssumme Ihrer Mutter erhöht werden könnte. Es wäre daher sinnlos, einerseits den Kredit abzuzahlen und einen selbigen aufzunehmen, da die Bank für einen höheren Kredit allerdings mehr Sicherheiten hätte verlangen müssen, welche sie ohne Ihre Zustimmung nicht bekommen konnte. "

Daraus werde ich nicht ganz schlau. Wie gesagt, mir liegt eine Kopie des Vertrags vor und wie ich in meiner Frage ausgeführt hatte, steht in dem Vertrag eindeutig dass es sich um eine Ablösung handelt, wortwörtlich steht dort „Dieses Darlehen dient zur Ablösung des Hypothekendarlehen xxx, lauted auf xxx, verstorben, zum xx.xx.2005". Jetzt schreiben Sie, dass dies sinnlos gewesen wäre außer die Hypothek wäre dabei erhöht worden? Müsste solch eine Erhöhung nicht auch im Vertrag erwähnt sein? Was ist wenn A diese „sinnlose" Ablösung tatsächlich gemacht hätte, wäre der Vertrag in diesem Fall rechtens, also wäre dies eine mögliche Erklärung nach der ich gefragt hatte?

Könnte es nicht ungefähr so gelaufen sein: Meine Mutter stirbt, A zahlt weiterhin die Raten, obwohl er nicht muss. 2007 kommt es zu einer Neuverhandlung der Konditionen. (A hat mir mitgeteilt dass bei dem aktuellen Vertrag die Konditionen 2018 neu verhandelt werden, also nehme ich an dies könnte auch bei dem alten, auf meine Mutter lautenden Vertrag der Fall gewesen sein). A geht zur Bank, neue Konditionen werden festgelegt, keine Erhöhung oder Ähnliches. Diese Änderungen kann meine verstorbene Mutter schlecht unterschreiben, also wird ein neuer Vertrag mit A geschlossen. Wäre es in diesem Fall rechtlich gewesen? Oder hätten meine Schwester und ich zustimmen müssen aber die Bank hat, wie sie schreiben „widerrechtlich nicht geprüft (Sie schreiben ‚gesprüht‘, ich nehme an es ist ein Tippfehler? Oder Anwalt-deutsch das ich nicht kenne?)" Wenn die Bank widerrechtlich nicht geprüft hat führt mich dass zurück zu meiner zweiten Frage auf die Sie nicht wirklich eingegangen sind:

- Welche Konsequenzen hätte es falls der Vertrag nicht gültig ist?

Sagen wir A oder ich streben eine Feststellungsklage an und der Vertrag wird nichtig erklärt, Schuld ist die Bank weil widerrechtlich nicht geprüft wurde. Würde A nicht alle Zahlungen die er die letzten 10 Jahre geleistet hat zurück erhalten und der Gesamtbetrag der Schulden die nach dem Tod unserer Mutter auf dem Haus gelastet haben würden auf meine Schwester und mich zurückfallen, da wir ja Alleinerben sind. In 199 BGB dass Sie anführen steht „(3a) Ansprüche, die auf einem Erbfall beruhen [...] verjähren [...] in 30 Jahren von der Entstehung des Anspruchs an", also meine Schwester und ich würden von der Bank, Fehler hin oder her, voll in Anspruch genommen werden?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.10.2016 | 22:19

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Nachfragen:

"Wie gesagt, mir liegt eine Kopie des Vertrags vor und wie ich in meiner Frage ausgeführt hatte, steht in dem Vertrag eindeutig dass es sich um eine Ablösung handelt, wortwörtlich steht dort „Dieses Darlehen dient zur Ablösung des Hypothekendarlehen xxx, lauted auf xxx, verstorben, zum xx.xx.2005". Jetzt schreiben Sie, dass dies sinnlos gewesen wäre außer die Hypothek wäre dabei erhöht worden? Müsste solch eine Erhöhung nicht auch im Vertrag erwähnt sein? Was ist wenn A diese „sinnlose" Ablösung tatsächlich gemacht hätte, wäre der Vertrag in diesem Fall rechtens, also wäre dies eine mögliche Erklärung nach der ich gefragt hatte?"

Auch wenn wir davon ausgehen, dass die Sicherheiten nicht erhöht worden sind, sind Sie als Erben in die Rechtsstellung eingetreten und müssen nicht akzeptieren, dass nunmehr andere Konditionen gelten sollen. Zwar gelten diese Konditionen des neuen Vertrages nicht direkt für Sie, allerdings hätte A Ihnen gegenüber einen Ausgleichsanspruch, der unter Umständen auch schlechter sein könnte, als der zuvor gültige Vertrag, wenn beispielsweise A nunmehr höhere Raten abzahlt und diese dann von Ihnen verlangt.
Der Vertrag wäre nur dann gültig, wenn er nicht über das Grundstück und damit über Ihr Hausvermögen abgesichert ist, da Sie auf jeden Fall hätten die Zustimmung zu einer neuen Belastung geben müssen.
Die einzige Möglichkeit besteht darin, dass A ein vom Grundstück losgelöstes Darlehen aufgenommen hat, um weiterhin die Raten zu zahlen.
Aber auch in diesem Fall schulden Sie keine Rate, wenn er wusste, dass er dies nicht zahlen bräuchte (§ 814 BGB).

Letztlich müssten Sie nur in einer Konstellation zahlen, nämlich, dass A durch den neuen Vertrag keinerlei grundbuchrechtliche Belastung herbeigeführt hat und er sich nicht bewusst war, dass er die Raten nicht zahlen brauchte. In diesem Fall müssten Sie aber auch nur die Raten ab 2013 zahlen, da alles andere verjährt ist.



Wenn die Bank widerrechtlich nicht geprüft hat führt mich dass zurück zu meiner zweiten Frage

- Welche Konsequenzen hätte es falls der Vertrag nicht gültig ist?

Sagen wir A oder ich streben eine Feststellungsklage an und der Vertrag wird nichtig erklärt, Schuld ist die Bank weil widerrechtlich nicht geprüft wurde. Würde A nicht alle Zahlungen die er die letzten 10 Jahre geleistet hat zurück erhalten und der Gesamtbetrag der Schulden die nach dem Tod unserer Mutter auf dem Haus gelastet haben würden auf meine Schwester und mich zurückfallen, da wir ja Alleinerben sind. In 199 BGB dass Sie anführen steht „(3a) Ansprüche, die auf einem Erbfall beruhen [...] verjähren [...] in 30 Jahren von der Entstehung des Anspruchs an", also meine Schwester und ich würden von der Bank, Fehler hin oder her, voll in Anspruch genommen werden?

Zunächst einmal beruhen Darlehensrückzahlungsansprüche aus einem nichtigem oder rechtswidrigen Vertrag nicht auf Erbansprüchen, sodass wir hierbei in der regelmäßigen Verjöhrungsfrist wären. Darüber hinaus müsste sich die Bank auch an A halten und hat keinerlei Zugriff auf Sie. Auf Sie hätte die Bank einzig allein durch A Zugriff, wenn die Bank seine Rückgriffsansprüche pfändet, die A aber nur dann hätte, wenn er nicht wusste, dass er zur Zahlung als Nießbraucher nicht verpflichtet wäre. Und wie gesagt sodann nur in der Höhe der Raten ab 2013.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall weitere rechtliche Hilfe brauchen sollten, schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber auch weiterhin bei kostenfreien Nachfragen zur Verfügung stehen möchte und meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen Mehrkosten entstehen. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet oder erstattet werden, wenn Sie eine Rechtsschutzversicherung besitzen sollten.

Mit freundlichen Grüßen


Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


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