Gilt nicht doch die Mietpreisbremse?

Question

Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich habe eine Wohnung in Berlin-Spandau seit Mai 2025 gemietet und würde gerne wissen, ob diese Wohnung nicht doch unter die Mietpreisbremse fällt. Der Vermieter hat im Mietvertrag einen Hinweis hinzugefügt, dass die Wohnung als Erstvermietung nach umfangreicher Sanierung nicht der Mietpreisbremse unterliegt. Genau hier habe ich aber inzwischen Zweifel, wenn ich versuche die Gesetzeslage richtig zu verstehen.
Die 3- Zimmer Wohnung Baujahr 1961 mit 85qm Größe, Balkon und Keller, kostet als Kaltmiete 14,60€/qm und dürfte laut Mietspiegel höchstens 7,20€ kosten. Sie ist Teil eines 4-geschossigen Wohnblocks mit 12 Wohnungen, wobei meinem Vermieter nur diese eine Wohnung gehört.
Auf meine Nachfrage an den Vermieter, was denn alles saniert worden ist, habe ich folgende Auskunft erhalten, die ich hier stichpunktartig aufliste:
- Austausch der Holzfenster und Einbau 2-fach verglaster Kunststoffenster
- Austausch der kompletten Elektrik in der Wohnung nach heutigen Vorgaben, inkl. Vorbereitung einer Außensteckdose auf dem Balkon als separatem Zweig zum Anschluß eines Balkonkraftwerkes
- Grundrissänderung der Wohnung durch Abriss der Wand zwischen Küche und Esszimmer, um eine moderne, offene Wohnküche zu erhalten
- Verschluss der Küchentür und Einbau eines Oberlichtes im Flur, um Tageslicht im Flur zu erhalten
- Erneuerung der Wand zwischen Bad und Küche mit Austausch der darin verlaufenden Frisch- und Abwasserleitungen
- Austausch der ursprünglichen Holztüren durch moderne Kunststofftüren, inkl. Balkontür
- Abhängen der welligen Flurdecke, um diese mit Spots auszustatten und zu begradigen
- Komplette Erneuerung des Badezimmers und Einbau einer Badewanne mit Duschzone
- Vergrößerung des Badezimmers durch Versetzen der Wand mit Tür in Richtung Flur, inkl. Umbau von Teilen des Abstellraumes zum Badezimmer, um dieses geräumiger zu machen
- Fußboden der Küche neu gefliest
- Alle Wände und Decken von Tapete befreit, verputzt und neu gestrichen

Meines Erachtens ist dennoch die Mietpreisbremse anzuwenden, da es keine energetische Sanierung der Außenwände, des Daches oder der Heizanlage gegeben hat. Auch die angegebenen Gesamtkosten der Sanierung mit 90.000€ sind zu gering, um die 1/3 eines Neubaus zu erreichen.

Ich überlege daher, auf Einhaltung der Mietpreisbremse mit 7,20€ zu bestehen. Wie sehen Sie meine Erfolgsaussichten, sollte ich den Klageweg beschreiten?

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin Sonja Stadler · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragesteller,    auf Grundlage der durch Sie mitgeteilten Informationen beantworte ich Ihre Frage wie folgt:    Nach &#167; 556d BGB darf in Berlin im Rahmen der Mietpreisbremse die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wenn &#8211; wie Sie schreiben &#8211; laut Mietspiegel für Ihre Wohnung 7,20 €/m&#178; angemessen wäre, läge die zulässige Miete bei ca. 7,92 €/m&#178;. Mit 14,60 €/m&#178; liegt Ihre Miete also fast doppelt so hoch.    Fraglich ist indessen, ob in Ihrem Fall eine umfassende Sanierung im Sinne von &#167; 556f BGB vorliegt, die eine Abweichung von der Mietpreisbremse rechtfertigt.    Dafür sind nach der Rechtsprechung die Kriterien, dass ein Drittel der Neubaukosten erreicht werden muss und die Wohnung nach der Sanierung mit einem Neubau vergleichbar ist. Dazu muss ein Eingriff in die Bausubstanz vorliegen, rein kosmetische Änderungen sind nicht ausreichend. Der Aufwand von 90.000 Euro liegt nach Ihren Angaben allerdings, je nach Quelle, durchaus bei knapp einem Drittel der 2000-3000 Euro pro Quadratmeter, die man in Berlin als Kosten für einen Neubau ansetzen müsste. Es liegt auch keine energetische Sanierung vor. Insgesamt sind aber dennoch sehr umfangreiche Arbeiten durchgeführt worden, weshalb zwar überwiegend wahrscheinlich ist, dass es sich nicht um eine umfassende Sanierung handelt, die eine Abweichung von der Mietpreisbremse rechtfertigt, ein Gericht könnte das bei Betrachtung des Einzelfalles aber evtl. auch anders sehen. Es besteht also ein gewisses Restrisiko, obwohl nach den etablierten Kriterien keine umfassende Sanierung vorliegt.    Sie müssen jetzt zunächst dem Vermieter nach &#167; 556g Abs. 2 BGB in Textform &lpar;Brief oder E-Mail&rpar; mitteilen, dass Sie wegen Verstoß gegen die Mietpreisbremse die Miethöhe rügen und die zuviel gezahlte Miete zurück verlangen. Berufen Sie sich dabei auf den Mietspiegel und die dort genannte Miethöhe. Legen Sie dar, warum in Ihrem Fall keine umfassende Sanierung vorliegt, da es zwar Eingriffe in die Bausubstanz gab, aber keine energetische Sanierung erfolgt ist und das Gesamtvolumen zu weit entfernt ist von den Neubaukosten. Warten Sie dann zunächst die Reaktion des Vermieters ab, es bietet sich an eine Frist von 2 Wochen zu setzen. Wenn dann keine Reaktion erfolgt, dann sollten Sie entweder versuchen eine außergerichtliche Einigung zu erzielen oder     Wenn das scheitert, sollten Sie das Risiko abwägen und gegebenenfalls den Klageweg beschreiten.    Mit freundlichen Grüßen  -Rechtsanwältin-

Gilt nicht doch die Mietpreisbremse?

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwältin Sonja Stadler

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