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Gewerbeimmobilie


| 27.06.2007 06:41 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Hoyer



Ich möchte eine Mietwohnung für eine Praxis erwerben. Welche rechtlichen Bedingungen muß diese erfüllen, damit ich sie als Arztpraxis nutzen darf?

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Sehr geehrte Fragestellerin,

Wohnraum darf in den durch die Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum bestimmten Gemeinden nur mit Genehmigung der zuständigen Stelle (Landratsamt, kreisfreie Stadt, Große Kreisstadt etc...) anderen als Wohnzwecken zugeführt werden.

Eine Genehmigung kann grundsätzlich nur erteilt werden, wenn (vorrangige) öffentliche Belange oder schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen. Im Einzelfall kann eine Zweckentfremdung ausnahmsweise auch dann genehmigt werden, wenn für den Verlust an Wohnraum ein Ausgleich durch Schaffung von Ersatzwohnraum oder durch Entrichtung von Ausgleichsbeträgen erfolgt.

Maßgebend ist hier die Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEV).

Aufgrund ihrer Angaben kann nicht abschließend beurteilt werden, ob für ihre Räumlichkeiten das Zweckentfremdungsverbot greift.

Sofern jemals eine behördliche Erlaubnis vorgelegen hat, stellt die Nutzung als Geschäftsraum kein Problem dar.

Ist die Gemeinde, sofern für diese die ZweckentfremdungsVO noch greift, hierin ausdrücklich als Notstandsgebiet genannt?

Ist das Gebiet, in dem die Wohnung liegt, bauplanungsrechtlich überhaupt zu Wohnzwecken ausgewiesen.Wenn nein, kann auch das Zweckentfremdungsgebot nicht greifen.

Liegen Anhaltspunkte vor, dass die Wohnung nicht dem Verbot unterfallen könnte, besteht die Möglichkeit, einen so genannten Negativtest der zuständigen Behörde einzuholen.Zuständig für die Erlaubniserteilung ist in der Regel das Wohnungsamt der Kreisverwaltungsbehörde (kreisfreie Städte, Landkreise).

Da in den durch Landesrecht bestimmten Gebieten die Zweckentfremdung von Wohnraum grundsätzlich verhindert werden soll, ist das Verbot einer Zweckentfremdung der gesetzliche Regelfall.

Eine Genehmigung ist jedoch im Einzelfall zu erteilen, wenn sich andernfalls ein Verstoß gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und dagegen das Übermaßverbot ergeben würde. Die Genehmigungsbehörde hat dann zu prüfen, ob öffentliche Belange oder schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen.

Vorrangige öffentliche Belange für eine Zweckentfremdung sind insbesondere gegeben, wenn Wohnraum zur Versorgung der Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen oder lebenswichtigen Diensten (ärztliche Betreuung) verwendet werden soll, die gerade an dieser Stelle der Gemeinde dringend benötigt werden und für die andere Räume nicht zur Verfügung stehen und er nicht zeitgerecht geschaffen werden können. (Anhang Wohnraumzweckentfremdung 7.1 VollzBekZwE)

Wie Sie sehen kann die von ihnen gestellte Frage nicht so ohne weiteres beantwortet werden, da gewisse Hintergründe geklärt werden müssten.Ich kann Ihnen daher nur empfehlen, diese Sache von einem Kollegen vor Ort nochmals überprüfen zu lassen bzw sich selber an das zuständige Wohnungsamt zu wenden und hier den Sachverhalt zu schildern. Hier werden Sie eine erste Auskunft erhalten.

Einen Überblick verschafft Ihnen folgender link:

http://www.muenchen.info/dir/recht/A_Wohnraumzweckentfremdung/A_Wohnraumzweckentfremdung_20011206.pdf

Im Fall der Versagung der Erlaubnis kann diese dann auf dem Verwaltungsrechtsweg mit den Rechtsmitteln der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) angefochten werden.

Ich hoffe Ihnen hiermit eine erste Orientierung gegeben zu haben.Haben Sie bitte dafür Verständnis.Bei Nachfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

freundliche Grüße

Andreas Hoyer
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