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Nutzungsänderung bei Gewerbeimmobilien

24.11.2020 11:40 |
Preis: 49,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


09:47

Sehr geehrte Damen und Herren,
bei dem Verkauf eines Wohn- u. Geschäftshauses, zu dem auch eine gewerbliche Einheit in einem dazugehörigen Anbau gehörte, wurde auf Bitten des Käufers vom Verkäufer verlangt, für diese Einheit einen Nutzungsänderungsantrag von gewerblicher Nutzung auf Nutzung für Wohnräume zu stellen. Dieses wurde im Kaufvertrag wie folgt festgelegt:
„Die Gewerbeeinheit im Erdgeschoß des Hinterhauses steht leer. Die Verkäufer haben am 1. Januar 2020 die Nutzungsänderung zur Umnutzung als Wohnräume bei der Stadt Bo beantragt. Sie verpflichten sich, für die entsprechende Nutzungsänderung auf ihre Kosten Sorge zu tragen. Sollte dem Änderungsantrag nicht stattgegeben sein, ist der Käufer berechtigt, den Kaufpreis um 7.500,- Euro zu mindern bzw. Rückzahlung des Minderungsbetrages zu verlangen, wenn der Kaufpreis zu diesem Zeitpunkt bereits gezahlt sein sollte."
Nach einem knappen Dreivierteljahr nach Verkauf bekamen die Verkäufer von der Stadt Bo nun eine „Baugenehmigung" zum Umbau der Räumlichkeiten mit Auflagen zum Erbringen von Nachweisen des Schallschutzes, der Standsicherheit (Statik) und den Nachweis der Feuerwiderstandsdauer der tragenden Bauteile.
Unsere Frage jetzt: Sind die Verkäufer lt. Kaufvertrag, also gemäß dem Wortlaut bzw. der Formulierung „entsprechende Nutzungsänderung auf ihr Kosten Sorge zu tragen", nun wirklich verpflichtet, diese in der Baugenehmigung gemachten Auflagen zu erfüllen, obwohl sie keinen Umbau mehr für diese Wohnung vornehmen möchten, da keine Eigentümer mehr. Bei der Einwilligung vor Verkauf noch einen Nutzungsänderungsantrag zu stellen, gingen sie lediglich davon aus, daß die Nutzungsgenehmigung durch die Erteilung der Baugenehmigung erwirkt würde. Die Kosten des Nutzungsänderungsverfahrens haben die Verkäufer bezahlt. Da Wohnungen gesucht und die Genehmigung kein Problem darstellen würde (lt. Makler),also auch keine größeren Umbauten beinhalt. Einem Umbau - und damit verbunden vermutlich größere Investitionen - hätten sie somit nie zugestimmt.

24.11.2020 | 12:38

Antwort

von


(1781)
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach meiner Einschätzung ging es in der Tat nur um die Kosten des Verwaltungsverfahrens für die Erteilung der Nutzungsänderung als Baugenehmigung.
Im Sachzusammenhang der notariellen Klausel ging es um den Nutzungsänderungsantrag und das sich anschließende Verwaltungsverfahren mit den damit verbundenen Kosten.

D.h. auch, dass dem Antrag auf Baugenehmigung im Sinne der Nutzungsänderung stattgegeben wurde, auch wenn es hier zu Nebenbestimmungen zu diesem Verwaltungsakt kam, im Sinne der genannten Auflagen.

Das ist aber eine andere Kostenlast und in der Tat muss man sagen, dass der Verkäufer weder etwas von der Nutzungsänderung an sich hat noch angehalten ist, für die Erfüllung der Nebenbestimmungen zu sorgen, was allein dem Käufer zugute kommt.

Vor diesem Hintergrund lässt sich das durchaus sachgerecht differenzieren und so auslegen, dass einerseits zwischen dem Baugenehmigungsverfahren hinsichtlich der Nutzungsänderung und den damit verbundenen Kosten zu unterscheiden ist, was andererseits die Auflagen der Baugenehmigung und deren Kosten betreffen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Rückfrage vom Fragesteller 27.11.2020 | 14:02

Sehr geehrter Herr Hesterberg,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Leider gibt sich der Käufer mit dieser Antwort nicht zufrieden. Er fordert eine umgenutzte Einheit ohne das genau zu definieren. Könnte es sein, daß der Käufer die Baugenehmigung als eine bedingte Baugenehmigung ansieht und die Verkäufer noch alle Auflagen aus der Baugenehmigung erbringen müssen. Sollen wir es auf ein Gerichtsverfahren ankommen lassen? Wie sehen Sie hierbei die Chancen der Verkäufer?
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 30.11.2020 | 09:47

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

Gut, aber die Ansicht des Käufers kann ich nicht nachvollziehen.
Denn nach Sinn und Zweck ist die Kaufvertragsklausel anders auszulegen.
In diesem Zusammenhang ist eine Kostenlast im Zuge des Antragsverfahrens für die Nutzungsänderung als Baugenehmigung für den Verkäufer vorgesehen und nicht mehr.

Sicherlich müsste man das anhand des kompletten Vertrages nochmals abschließend prüfen, auch in Kenntnis aller Einzelfallumstände, was hier so leider nicht vollends möglich ist.

Aber nach meiner Einschätzung haben Sie da gute Chancen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

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