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Gasthermenwartung ungenügend - Streit mit dem Vermieter

| 17.03.2011 09:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir leben in Hannover in einer Mietwohnung. Die Gastherme wird einmal jährlich durch eine Heizungsfirma gewartet und die Abgaswerte durch den Schornsteinfeger kontrolliert. Nach dem Einbau der Therme im Jahr 2006 kam es in den drei darauffolgenden Jahren immer wieder zu Beanstandungen der Abgaswerte durch den Schornsteinfeger. Da der Schornsteinfeger stets vor der Heizungsfirma in Erscheinung tritt, weiß man nie, ob die Heizungsfirma ihre Arbeit zuverlässig ausgeführt hat. Zudem müssen wir fast ein Jahr lang mit der Ungewissheit leben, ob die Therme überhaupt einwandfrei gearbeitet hat - abgesehen vom Risiko, dass durch Fehlfunktionen (trotz Sicherheitsschaltungen) die Atmosphäre im Bad und in der Wohnung lebensbedrohliche Kohlenmonoxidkonzentrationen annehmen kann. Im letzten Jahr 2010 waren die durch den Schornsteinfeger gemessenen Abgaswerte plötzlich in Ordnung. Die Heizungsfirma hatte zu dem Zeitpunkt noch keine Wartung durchgeführt (da diese ja stets nach dem Schornsteinfeger kommt) - es sei jedoch erwähnt, dass die Therme im letzen Jahr rd. drei Monate nach der Wartung Ende 2009 Anfang 2010 an einem Wochenende ausgefallen war und wir den Notdienst der Hausverwaltung um Hilfe bitten mussten und dieser die Therme reinigte. An den Vermieter gerichtetes Bitten, den Schornsteinfeger als Kontrollinstanz nach der Wartung durch die Heizungsfirma, zu bestellen, wurde in 2010 ignoriert. Wir hatten daher den mit einer Wochenfrist angekündigten Wartungstermin der Heizungsfirma nicht nur aus terminlichen Zwängen nicht wahrgenommen, sondern uns in Eigenregie an eine Heizungsfirma unseres Vertrauens gewandt, um endlich ein sicheres Gefühl in Bezug auf den Zustand und den Betrieb der Gastherme zu haben. Wenngleich die Hausverwaltung darüber noch nicht in Kenntnis gesetzt ist, droht man uns mit Rauswurf. Ich bin der Auffassung, dass der Vermieter die Pflicht hat, einen geeigneten Fachbetrieb auszuwählen und diesen auch zu kontrollieren hat. Wenn diesem auffällt, dass in drei Jahren hintereinander in Folge Mängel an der Anlage auftreten, sollte spätestens ein technischer Laie verstanden haben, dass entweder die Anlage einen technischen Defekt aufweist, also unsicher ist, oder aber die Heizungsfirma ungeeignet ist. Die Heizungsfirma hat stets mit unserem Fehlverhalten argumentiert - sprich Trocknung von Wäsche im Badezimmer (wir verfügen über einen Trockner, der in einem anderen Raum steht), die Verwendung von Haarspray (welches wir nicht benutzen) und sogar eine vermeintlich verschmutzte Dusche mussten herhalten. Hat der Vermieter im Sinne der Betriebssicherheitsverordnung oder anderer gesetzlicher Grundlagen die nicht Pflicht, derartigen Vorgängen nachzugehen, oder kann er den alten Stiefel so weiterführen, indem er die Mängel an der Anlage oder der Heizungsfirma ignoriert und argumentativ stets dem Mieter aufbürdet? Muss sich der Vermieter nicht im Klaren sein, dass er den Mieter möglicherweise lebensbedrohlichen Situationen aussetzt (und reicht da nicht bereis der Verdacht?) und welche gesetzliche Grundlagen sind in diesem Zusammenhang zu betrachten.

Für Ihre Mühe bedanke ich mich.
Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Die Verpflichtung Ihres Vermieters als Eigentümer der Gastherme zu deren regelmäßiger Wartung und Überprüfung ergibt sich zunächst aus der Verordnung über die Kehrung und Überprüfung von Anlagen (Kehr- und Überprüfungsordnung KÜO). Danach muss die Gastherme von diesem regelmäßig gewartet, überprüft und in verkehrssicherem Zustand gehalten werden.

Im Verhältnis zu Ihnen als Mieter trifft den Vermieter eine so genannte Verkehrssicherungspflicht. Diese Verkehrssicherungspflicht ist gesetzlich nicht definiert, sondern ein von der Rechtsprechung entwickeltes Konstrukt. Darunter ist eine allgemeine Rechtspflicht zu verstehen, im Verkehr Rücksicht auf die Gefährdung anderer zu nehmen. Insbesondere im Rahmen von Vertragsverhältnissen wie in Ihrem Fall ergibt sich eine solche Verkehrssicherungspflicht schon als vertragliche Nebenpflicht aus dem Mietvertrag. Letztlich bedeutet dies einfach ausgedrückt für den Vermieter, dass er dafür zu sorgen hat, dass kein Mieter zu Schaden kommt und Vorkehrungen treffen muss, welche die Benutzer ( sowohl Mieter als auch Besucher und Anwohner) vor Schaden bewahren.

Bei Verletzung dieser Verkehrssicherungspflicht tritt dann eine deliktische Haftung gemäß den §§ 823 ff BGB ein. Sofern Sie also in Ihrem Fall durch eine mangelhafte Gastherme zu Schaden, insbesondere gesundheitlich, kommen würden, könnten Sie den Vermieter nach diesen Vorschriften hierfür haftbar machen.

Unabhängig hiervon stellt eine nicht ordnunsggemäße Funktionsfähigkeit der Gastherme natürlich auch einen Mietmangel dar, welcher Sie als Mieter zunächst zu Mietminderungsansprüchen gemäß § 536 BGB berechtigt. Sie können und sollten daher in einem solchen Fall den Vermieter zur Beseitigung dieses Mangels unter angemessener Fristsetzung auffordern. Kommt der Vermieter diesem Verlangen nicht nach, können Se gemäß § 536 a BGB die Reparatur selbst ausführen lassen und dem Vermieter die hierfür verauslagten Kosten in Rechnung stellen bzw. diese mit den laufenden Mietzahlungen verrechnen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Ansonsten wünsche ich noch einen schönen Tag und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 17.03.2011 | 13:10

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