Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Zunächst einmal ist festzuhalten, dass das Vertragsverhältnis nach der Ihnen übermittelten Information seit dem 1. November 2022 nicht mehr besteht. Allen Anschein nach versucht der Pächter seine gegenüber dem Land respektive der Stadt Berlin bestehenden Pflichten auf Sie abzuwälzen.
Für eine rechtssichere Beantwortung Ihrer Frage ist es notwendig, Einblick in den Vertrag (Unterpachtvertrag) zu erhalten, den Sie mit dem Pächter geschlossen haben. Sofern ein Übernahmeprotokoll existiert, wäre auch eine Einsicht in dieses Dokument notwendig. Sofern in den Dokumenten keine Pflicht auferlegt wurde, dass bauliche Veränderungen oder Anpflanzungen durch den Vermieter durch Sie beseitigt werden müssten, sehe ich nach den mir vorliegenden Informationen keinen Raum dafür, Sie dafür in Anspruch zu nehmen.
Zwar hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 21.2.2013 (Aktenzeichen: III ZR 266/1) entschieden, dass der Verpächter eines Kleingartens vom Pächter verlangen kann, dass dieser Baulichkeiten und Anpflanzungen auch nach der wirksamen Kündigung des Pachtverhältnisses entfernt. Doch dort war die Ausgangslage so, dass in einem Formular-Pachtvertrag zwischen den Parteien vereinbart wurde, dass der Pächter für den Fall, dass kein Nachpächter vorhanden ist, bis zur Neuverpachtung des Kleingartens entweder weiterhin bezahlt und den Kleingarten weiterhin bewirtschaftet oder eben sämtliche Baulichkeiten einschließlich Anpflanzungen entfernen müsse. Insofern bestehen einige Unterschiede zu Ihrem Fall, so dass das Urteil des BGH nicht ohne Weiteres auf Ihren Fall Anwendung finden dürfte. Erstens haben Sie für einen Nachpächter gesorgt und zweitens sind Anpflanzungen und Baulichkeiten nicht durch Sie, sondern durch den Vorpächter durchgeführt worden.
Nach der gegenwärtigen Informationslage gelange ich daher zum Ergebnis, dass der Pächter von Ihnen nicht verlangen kann, auf Ihre Kosten die Anpflanzungen und Baulichkeiten zu entfernen, die nicht durch Sie erfolgt sind.
Bezüglich Ihrer Frage 3 ist es so, dass sowohl ein Vermieter als auch ein Verpächter ein berechtigtes Interesse haben, sowohl hinsichtlich einer Mietsache als auch in Bezug auf eine Kleingartenparzelle Vertragsverstöße festzustellen. Ob Ihr Verpächter derartige Verpflichtungen gegenüber dem Land Berlin hat, kann nicht beantwortet werden. Es ist allerdings so, dass Ihr Verpächter im Verhältnis zum Land Berlin für Beschädigungen an der Kleingartenparzelle haften muss und daher ein Interesse hat, dass Vertragsverstöße festzustellen. Da dies oftmals von Außen nicht ersichtlich ist, stellt sich die Frage, ob Ihr Verpächter die von Ihnen gepachtete Parzelle betreten durfte. Das Betreten eines Kleingartens / einer Laube zum Zwecke einer Besichtigung sind gesetzlich nicht geregelt. Im Bundeskleingartengesetz (BKleingG) verweist § 4 Abs. 2 BKleingG auf die Vorschriften des BGB. Dort wiederrum existiert ebenfalls keine gesetzliche Regelung zum Betreten einer Kleingartenparzelle. Analog aus dem Mietrecht ist es so, dass der Verpächter nicht ohne Ihre Erlaubnis die Kleingartenparzelle betreten darf. Er hätte aber das Recht, mit Ihnen einen Termin zwecks Besichtigung zu vereinbaren. Nach den von Ihnen überlieferten Informationen hat sich der Verpächter aber über die Jahre nicht darum gekümmert und es kann davon ausgegangen werden, dass hinsichtlich der angepflanzten Bäume konkludent eine Genehmigung erteilt wurde.
Für die konkrete Beantwortung Ihrer Fragen ist, wie bereits geschildert, eine Einsicht in den Vertrag notwendig.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Nik Sarafi
Rechtsanwalt
Frage: Der letzte aktuelle Unterpachtvertrag wäre dann doch Grundlage und Basis für diesen Fall oder?
Vielen Dank für die zunächst hilfreiche Antwort, die auch meine eigene Argumentation bestätigt hat. Leider gibt und gab es kein Protokoll zum meiner Gartenübernahme 1996, da ich einen laufenden Vertrag übernommen hatte . Der Verpächter hielt mir allen Ernstes ein Übergabeprotokoll von 1975 unter die Nase. Es gab lediglich ein Verkehrswertgutachten von 1995, worin u.a. all diese Anpflanzungen als WERTE benannt sind, was aber dem Verpächter nicht vorlag, da dieser die Unterpachtverträge erst 1996 übernommen hatte. Dieses Verkehrswertgutachten wurde bisher nicht anerkannt und berücksichtigt. Beweist aber für mich nochmals den Bestand, den ich damals übernommen habe. Gern komme ich auf Ihr Angebot der Rechtsvertretung zurück und bitte noch um etwas Bedenkzeit. Ggf. rufe ich Sie an.
Sehr geehrte Fragesteller,
richtig, der letzte bzw. der aktuelle Unterpachtvertrag stellt die Grundlage und Basis für diesen Fall dar.
Das Verkehrswertgutachten kann tatsächlich als Beweis herangezogen werden, dass die Baulichkeiten respektive die Anpflanzungen vor Übergabe der Pachtsache an Sie bestanden haben und nicht durch Sie eingeführt wurden.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Sarafi
Rechtsanwalt
