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Gerne zu Ihrem Fall, der ein vertraglich eingeräumtes, jedoch unpräzise geregeltes Nutzungsrecht betrifft.
Im Einzelnen:
1. Darf ich die Garage ohne Zustimmung der Nutzerin betreten?
Antwort: Grundsätzlich nein, solange der früheren Eigentümerin ein vertraglich eingeräumtes Nutzungsrecht an der Garage zusteht.
Auch wenn Sie Eigentümer sind, müssen Sie dieses Nutzungsrecht respektieren, bis es endet. Das Nutzungsrecht wirkt faktisch wie ein Besitzrecht und stellt eine Art „Leihe" (§§ 598 ff. BGB) oder vertragliches Gebrauchsüberlassungsverhältnis dar. Ein Besitzentzug oder Hausfriedensbruch (§ 123 StGB) ist auch gegenüber Ihrem eigenen Eigentum rechtlich möglich, wenn ein anderer mit Ihrer Duldung darin Besitz ausübt.
ABER: Wenn Instandhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind (z. B. aus Gründen der Verkehrssicherheit), können Sie mit angemessener Frist und Vorankündigung ein zeitweiliges Betretungsrecht geltend machen, insbesondere zur Prüfung oder Durchführung von notwendigen Maßnahmen.
2. Kann ich den Nutzer zur Räumung zwingen, da es eine Zweckentfremdung darstellt?
Antwort: Nur unter bestimmten Voraussetzungen.
Die Zweckentfremdung von Garagen (z. B. Lagerung von Hausrat statt Unterstellen eines Fahrzeugs) ist in vielen Bundesländern öffentlich-rechtlich untersagt, da Garagen der Sicherstellung von Stellplätzen dienen sollen (vgl. z. B. Garagenverordnungen – GaVO – der Länder).
ABER: Diese Vorschriften richten sich primär gegen den Eigentümer (also Sie) und nicht gegen den Nutzer.
Sie könnten also sogar selbst in Konflikt mit der zuständigen Baubehörde geraten, wenn Sie eine zweckwidrige Nutzung dulden.
Da Sie jedoch keinen Mietvertrag abgeschlossen haben, sondern die Nutzung im Kaufvertrag „bis auf Weiteres" eingeräumt wurde, dürfte dieses Nutzungsrecht als Leihe (im Sinne des § 598 BGB) zu qualifizieren sein. Eine Leihe kann nach § 604 BGB jederzeit widerrufen werden, wenn keine Rückgabefrist vereinbart wurde – was bei „unbestimmter Zeit" wahrscheinlich der Fall ist.
Sie können mithin die Rückgabe, hilfsweise zumindest den Zugang zu der Garage fordern und eine angemessene Frist zur Räumung setzen – wenn Sie selbst die Garage nutzen wollen und/oder Erhaltungsmaßnahmen dringend erforderlich sind.
§ 604 BGB Rückgabepflicht
(1) Der Entleiher ist verpflichtet, die geliehene Sache nach dem Ablauf der für die Leihe bestimmten Zeit zurückzugeben.
(2) Ist eine Zeit nicht bestimmt, so ist die Sache zurückzugeben, nachdem der Entleiher den sich aus dem Zweck der Leihe ergebenden Gebrauch gemacht hat. Der Verleiher kann die Sache schon vorher zurückfordern, wenn so viel Zeit verstrichen ist, dass der Entleiher den Gebrauch hätte machen können.
(3) Ist die Dauer der Leihe weder bestimmt noch aus dem Zweck zu entnehmen, so kann der Verleiher die Sache jederzeit zurückfordern.
(4) Überlässt der Entleiher den Gebrauch der Sache einem Dritten, so kann der Verleiher sie nach der Beendigung der Leihe auch von dem Dritten zurückfordern.
(5) Die Verjährung des Anspruchs auf Rückgabe der Sache beginnt mit der Beendigung der Leihe.
3. Darf die Nutzerin den Zugangscode des elektrischen Garagentors ohne Ihre Zustimmung ändern?
Antwort: Nein.
Solange Sie der Eigentümer sind, dürfen wesentliche Einrichtungen der Garage – insbesondere sicherheitsrelevante – nicht ohne Ihre Zustimmung verändert werden.
Die Änderung des Zugangscodes stellt eine Besitzschutzmaßnahme gegen Sie dar, was rechtlich problematisch ist. Es liegt ein Fall des unberechtigten Besitzschutzes nach § 861 BGB vor – in der Praxis ist es ein Zeichen der Besitzstreitigkeit.
Sie haben zwar theoretisch einen Anspruch darauf, den Zugangscode zu erhalten, können ihn aber aktuell nur in den o.g. Ausnahmefällen nutzen.
Empfohlene Vorgehensweise:
- Setzen Sie per Einwurfeinschreiben eine angemessene Frist (z. B. 3 Wochen).
- Begründen Sie dies mit eigenem Nutzungsbedarf und notwendiger Instandsetzung.
- Kündigen Sie an, dass nach Fristablauf rechtliche Schritte erfolgen.
- Dokumentation der Zustände soweit zugänglich ( Fotografieren Sie Schäden, Mängel, den Zustand der gelagerten Gegenstände etc.)
- Dokumentieren Sie ggf. den Schriftwechsel.
- Einbindung eines Anwalts
Sollte keine Einigung erzielt werden, kann ein Anwalt ein förmliches Rückgabeverlangen aussprechen.
etwa durch eine gerichtliche Herausgabeklage (§ 604 Abs. 3 BGB), s.o.
Anzeige wegen Zweckentfremdung?
Theoretisch möglich – etwa beim zuständigen Bauamt.
Praktisch ist das meist nicht zielführend und könnte eher gegen Sie wirken.
Ich hoffe, Ihre Frage - vorbehaltlich einer Ferndiagnose ohne Orts- und Vertragskenntnis - verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer
Rückfrage vom Fragesteller
15. April 2025 | 20:29
Hallo, vielen Dank für die hilfreiche Darstellung.
Wenn ich das richtig verstanden habe,bin ich verantwortlich für den Inhalt der Garage und kann somit die Räumung fordern da die Garage nicht als Garage nach Garagenverordnung genutzt wird.
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
15. April 2025 | 23:05
Gerne zu Ihrer Nachfrage:
Sie haben das im Grundsatz korrekt erfasst – mit einer wichtigen rechtlichen Unterscheidung, die ich Ihnen im Folgenden erläutere:
1. Ihre Verantwortung als Eigentümer – öffentlich-rechtliche Ebene (Garagenverordnung)
Die Garagenverordnungen der Länder schreiben (allerdings landesspezifisch divers) vor, dass Garagen ausschließlich zum Abstellen von Kraftfahrzeugen genutzt werden dürfen.
Die Zweckentfremdung (z. B. Lagerung von Möbeln, Kisten etc.) kann als ordnungswidrig eingestuft werden und ein Eingreifen der Bauaufsichtsbehörde zur Folge haben.
Verantwortlich ist in der Regel der Eigentümer, also Sie, da Sie als Verfügungsberechtigter für die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften sorgen müssen.
Auch wenn Sie die Garage derzeit nicht selbst nutzen, sondern einer anderen Person die Nutzung überlassen haben, bleibt die Verantwortlichkeit bei Ihnen.
Fazit: Ja, Sie haften gegenüber der Behörde, wenn die Garage nicht dem Zweck entsprechend verwendet wird – selbst dann, wenn eine andere Person diese zweckentfremdet nutzt.
2. Ihre Rechte gegenüber der Nutzerin – zivilrechtliche Ebene
Da im notariellen Kaufvertrag eine Nutzungserlaubnis „auf unbestimmte Zeit" ohne Mietzins vereinbart wurde, handelt es sich zivilrechtlich wahrscheinlich um eine Leihe im Sinne des § 598 BGB. Diese kann von Ihnen jederzeit gekündigt werden oder auch alternativ aus Sicherheits- oder Instandhaltungsgründe nach Ankündigung gesichtet werden. Pflicht zur Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften (Garagenverordnung)
Sie dürfen also die Rückgabe verlangen und eine Frist zur Räumung setzen, gestützt auf:
§ 604 Abs. 3 BGB: „Der Verleiher kann jederzeit die Rückgabe verlangen, wenn keine Zeit bestimmt ist."
Zusätzlicher Aspekt: Besitzschutz der Nutzerin
Trotz alledem hat die Nutzerin derzeit noch den tatsächlichen Besitz, was bedeutet:
Sie dürfen die Garage nicht einfach betreten, räumen oder aufbrechen lassen, ohne ein Urteil oder eine Einigung oder einen begründeten Anlass für eine Gefahr im Verzug . Das wäre verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) und kann zu Gegenansprüchen führen.
Der richtige Weg ist die schriftliche Rückgabeforderung mit strikter Fristsetzung, bei Nichtbefolgung mit der Ankündigung einer gerichtlichen Herausgabeklage.
Ihnen das Beste,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
15. April 2025 | 23:05
Gerne zu Ihrer Nachfrage:
Sie haben das im Grundsatz korrekt erfasst – mit einer wichtigen rechtlichen Unterscheidung, die ich Ihnen im Folgenden erläutere:
1. Ihre Verantwortung als Eigentümer – öffentlich-rechtliche Ebene (Garagenverordnung)
Die Garagenverordnungen der Länder schreiben (allerdings landesspezifisch divers) vor, dass Garagen ausschließlich zum Abstellen von Kraftfahrzeugen genutzt werden dürfen.
Die Zweckentfremdung (z. B. Lagerung von Möbeln, Kisten etc.) kann als ordnungswidrig eingestuft werden und ein Eingreifen der Bauaufsichtsbehörde zur Folge haben.
Verantwortlich ist in der Regel der Eigentümer, also Sie, da Sie als Verfügungsberechtigter für die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften sorgen müssen.
Auch wenn Sie die Garage derzeit nicht selbst nutzen, sondern einer anderen Person die Nutzung überlassen haben, bleibt die Verantwortlichkeit bei Ihnen.
Fazit: Ja, Sie haften gegenüber der Behörde, wenn die Garage nicht dem Zweck entsprechend verwendet wird – selbst dann, wenn eine andere Person diese zweckentfremdet nutzt.
2. Ihre Rechte gegenüber der Nutzerin – zivilrechtliche Ebene
Da im notariellen Kaufvertrag eine Nutzungserlaubnis „auf unbestimmte Zeit" ohne Mietzins vereinbart wurde, handelt es sich zivilrechtlich wahrscheinlich um eine Leihe im Sinne des § 598 BGB. Diese kann von Ihnen jederzeit gekündigt werden oder auch alternativ aus Sicherheits- oder Instandhaltungsgründe nach Ankündigung gesichtet werden. Pflicht zur Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften (Garagenverordnung)
Sie dürfen also die Rückgabe verlangen und eine Frist zur Räumung setzen, gestützt auf:
§ 604 Abs. 3 BGB: „Der Verleiher kann jederzeit die Rückgabe verlangen, wenn keine Zeit bestimmt ist."
Zusätzlicher Aspekt: Besitzschutz der Nutzerin
Trotz alledem hat die Nutzerin derzeit noch den tatsächlichen Besitz, was bedeutet:
Sie dürfen die Garage nicht einfach betreten, räumen oder aufbrechen lassen, ohne ein Urteil oder eine Einigung oder einen begründeten Anlass für eine Gefahr im Verzug . Das wäre verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) und kann zu Gegenansprüchen führen.
Der richtige Weg ist die schriftliche Rückgabeforderung mit strikter Fristsetzung, bei Nichtbefolgung mit der Ankündigung einer gerichtlichen Herausgabeklage.
Ihnen das Beste,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt
