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Fremde Nutzung des Carports mit alleinigem Sondernutzungsrecht


| 07.11.2015 15:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Daniela Désirée Fritsch


Zusammenfassung: Nutzung von Sondereigentum durch Miteigentümer entgegen der Teilungserklärung.


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine Eigentumswohnung in einem 4 Familienhaus. Laut dem Grundbuch habe ich zusätzlich mit dem Kauf der Wohnung das alleinige und ausschließliche Sondernutzungsrecht an einem Carport (ca. 21 qm) erworben.
Der Carport grenzt an einen Nachbarsgarten der EG Wohnung. Der Garten (alleiniges SNR beim EG-Wohnung Besitzer) und der Carport werden durch einen Zaun mit einer darin eingebauten Tür getrennt.

Die Tür wurde vor sehr vielen Jahren, noch vor meinem Einzug ,vermutlich durch den damaligen EG-Wohnung Besitzer in den Zaun eingebaut. Der Einbau der Tür wurde wohl damals mit den Eigentümern nur mündlich abgestimmt. In dem Bauplan wird die Tür nicht aufgeführt. Auch gibt es diesbezüglich nichts anderes schriftliches.

Nach meinem Einzug wurde um meine Erlaubnis gefragt die gemeinsamen Mülltonnen auf meinem Carport weiterhin abstellen zu dürfen. Die Abstellung der Mülltonnen und somit die Nutzung meines Carports wurde von mir nur zum Zwecke der Müllentsorgung gestattet.

Nun ziehen in die EG Wohnung neue Besitzer ein. Sie nutzen den Carport nicht nur zur Müllentsorgung. Es werden tonnenweise Baumaterialen durch meinen Carport (bzw. die Tür) in den Garten und aus dem Garten transportiert. Dies sehe ich besonders gefährlich für mein Auto. Da beim geparkten Auto der mögliche Durchgang zwischen der Hauswand und dem Auto gerade mal 60cm beträgt. Dies könnte zu Kratzern/ Schäden am Auto führen.
Dies geschieht nach ihrem eigenen Belieben und ohne vorherige Absprache, so dass ich keine Möglichkeit habe das Auto wegzuparken.

Auch wird mein Carport regelmäßig als Abkürzungsweg nach Draußen benutzt, obwohl sie einen anderen Ausgang durch ihre eigene Wohnung haben.

Trotz Ansprache und mittlerweile 2 Mahnungen hat sich nichts geändert. Als Antwort kam, dass ich sie mit meinen lächerlichen Briefen nicht belästigen soll.

Nun möchte ich die Mülltonnen nicht mehr auf meinem Carport stehen haben. Aber selbst nach der Entfernung der Mülltonnen würden sie meinen Carport weiterhin nach eigenem Ermessen nutzen.

Fragen:

1) Habe ich trotz der eingebauten Tür in ihrem Zaun weiterhin das alleinige und ausschließliche Sondernutzungsrecht an dem Carport? Bzw.habe ich das Recht ihnen die Nutzung des Carports nach eigenem Ermessen zu verbieten?
2)Wäre es mir gestattet ihnen den Durchgang zu blockieren, indem ich beispielweise die Mülltonnen in einer Reihe direkt vor der Tür aufstelle? (Dadurch hätte ich außerdem mehr Platz für mein Auto)
3)Wenn ich die Mülltonnen komplett entferne und sie weiterhin den Carport nutzen, was kann ich tun damit es aufhört?
4) Hätte ich grundsätzlich Anspruch auf eine Entschädigung ?

Mit freundlichen Grüßen




Einsatz editiert am 07.11.2015 16:45:15
Sehr geehrte Mandantin,

gerne möchte ich Ihnen auf der Basis Ihrer Angaben einige Informationen zu Ihrem Fall und möglichen weiteren Schritten zukommen lassen.

Zu Frage 1.)
Wenn Ihnen - und davon gehe ich aus - an dem Carport Sondereigentum gem. § 5 WEG eingeräumt worden ist, so dürfte sich dieses auch aus der Teilungserklärung und dem Grundbuch ergeben. Alleine die dortigen Angaben zählen im Verhältnis von Ihnen zu Ihren Nachbarn. Wenn Ihnen dort das Sondereigentum eingeräumt worden ist, sind Sie auch die einzige, die den Carport - auf welche Weise auch immer - nutzen darf. Sie dürfen also sowohl den WEG-Nachbarn, als auch jedem weiteren beliebigen Dritten das Betreten und die Nutzung Ihres Carports verbieten, ja - zu möglichen Einschränkungen siehe unten.

Dass ein Voreigentümer die Tür eingebaut hat, ist nun für Sie natürlich misslich, ändert aber nichts an diesem Ergebnis. Sie dürfen dies durchaus mit Ihrer Wohnungstür vergleichen: Nur, weil diese theoretisch einen Zugang zu Ihrer Wohnung ermöglicht, heißt das nicht, dass sich auch jeder Zutritt verschaffen darf.

Zu Frage 2.)
Da der Carport sich in Ihrem Eigentum befindet, können Sie den Nachbarn den Zutritt verwehren, ja. Sie können die Tür abschließen, bzw. - falls die Nachbarn einen Schlüssel dafür besitzen - auch ein neues Schloss einsetzen, um den Zugang faktisch zu verhindern. Da die Tür laut Ihren Angaben nachträglich und ohne Beachtung der Teilungserklärung eingesetzt worden ist, könnte man sogar daran denken, dass Ihnen ein Recht zum Rückbau der Tür, also deren Entfernung und Schließung der Mauer, zustehen dürfte.

Zu Frage 3.)
Bezüglich der Mülltonnen gilt hinsichtlich des Eigentums dasselbe: Ihr Carport - Sie bestimmen.
Da die Mülltonnen dort jedoch bislang faktisch gewohnheitsrechtlich durch alle Miteigentümer aufgestellt werden durften und damit auch alle Zutritt zu dem Carport hatten, müssen Sie insofern die Vorgaben des § 14 WEG beachten. Diese Norm gibt gewisse Grundpflichten im Umgang der Miteigentümer untereinander vor, die sich auf den gemeinsamen Nenner einer gebotenen Rücksichtnahmepflicht bringen lassen.

Für Sie heißt das konkret: Nach § 14 Ziffer 4 WEG hätten die Miteigentümer das Recht, den Carport zum Abstellen der Mülltonnen zu nutzen und zu betreten, wenn dies zur Instandhaltung des gemeinsamen Eigentums erforderlich ist, das heißt: Keine andere Möglichkeit zur Aufstellung der Mülltonnen bestünde.
Nach Ihrer Schilderung gehe ich aber davon aus, dass sich dieser Abstellort "eingebürgert" hat, weil dies so für alle praktisch ist. Wenn es jedoch eine andere mögliche Aufstellfläche für die gemeinsamen Mülltonnen (z. B. vor oder neben dem Haus auf dem Grundstück) geben sollte, können Sie die Aufstellung der Tonnen unter Ihrem Carport für die Zukunft und verbindlich für alle Eigentümer untersagen.

Sollten sodann noch immer Verstöße dagegen vorkommen, könnten Sie prinzipiell jeden davon als strafbaren Hausfriedensbruch zur Anzeige bringen. Ob dies dem nachbarlichen Frieden dient, ist natürlich eine andere Frage.
Oft hilft es bereits, ein anwaltliches Forderungsschreiben an die Gegenseite zu richten, in dem diese zur Unterlassung aufgefordert und darauf hingewiesen wird, dass jeder Verstoß strafbar wäre und gerichtliche Schritte nach sich ziehen kann.

Ansonsten bliebe Ihnen der Weg über die Zivilgerichte. Insoweit würde ich einstweiligen Rechtsschutz (eine Eilentscheidung) anraten, da mögliche Beschädigungen Ihres Autos und damit Ihres Eigentums ja durch den Umzug unmittelbar drohen. Damit würde den Nachbarn der Zutritt zum Carport durch das Gericht untersagt. Jeder Verstoß dagegen kann zur Verpflichtung zur Zahlung eines Ordnungsgeldes führen.

Natürlich könnte man auch eine Unterlassungsklage in Betracht ziehen. Der reguläre Klageweg zieht sich aber regelmäßig über mehrere Monate hin, so dass Ihnen aktuell nicht effektiv geholfen wäre.

Zu Frage 4.)
In jedem Fall können Sie von Ihren Nachbarn entstehende Schäden, z. B. an Ihrem Auto oder gezahlte Rechtsberatungskosten ersetzt verlangen. In jedem Fall müssten Sie aber nachweisen, dass Ihnen Kosten zur Beseitigung der Störung durch die Nachbarn entstanden sind und in welcher Höhe diese lagen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen hiermit eine erste Orientierung bieten konnte und stehe Ihnen für eventuelle Rückfragen über die Nachfragefunktion gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Bewertung des Fragestellers 27.10.2017 | 19:59


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