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Fortsetzung der Zwangsversteigerung von Immobilien trotz notariellem Kaufvertrag


30.03.2007 18:52 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe 5 Objekte, 2 EFH und 3 ETWs, aus einer Zwangsverwaltung und angesagten Zwangsversteigerung erworben.

Im Vorfeld habe ich mit der Gläubigerbank einen Gesamt-Kaufpreis für alle Objekte ausgemacht.
Die Werte der einzelnen Objekte wurden im Notarvertrag nicht aufgegliedert sondern als Gesamtsumme dargestellt.
Die zuständigen Finanzämter, es sind 2 verschiedene, haben mich nach einer gewissen Zeit bzgl. den einzelnen Werten der Objekte angesprochen und die Anhaltswerte wurden von mir mitgeteilt.

Bis zum heutigen Tag sind mir noch keine Grunderwerbsteuerbescheide zugesendet worden; entsprechend liegt auch keine Unbedenklichkeitsbescheinigung vor.

Aus meiner Sicht habe ich bis jetzt alle Voraussetzung erfüllt:
- notarieller Kaufvertrag
- unterschriebener Darlehensvertrag mit meiner Bank
- notarielle Grundschuldbestellung für meine Bank
- Auflassungsvormerkung liegt bisher leider nur von einem Objekt vor; ich warte hier auf die weiteren 4 Auflassungsvormerkungen

zum Zeitverzug führt:
- fehlende Grunderwerbsteuerbescheide von 2 verschiedenen Finanzämtern;
- daraus resultierend, die fehlenden Unbedenklichkeitsbescheinigungen der Finanzämter an meinen Notar;
- daraus resultierend, bisher haben weder meine finanzierende Bank noch ich eine Zahlungsaufforderung von meinem Notar erhalten;


3 dieser 5 Objekte stehen im April 07 noch zur Versteigerung an. Die Gläubigerbank hat lt. zuständigem Amtsgericht bis heute eine Verlegung/Aussetzung nicht vorgenommen. Das Amtsgericht hat bereits schon in den Zeitungen veröffentlicht.

Ich habe einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über diese 5 Objekte. Die Grundschuldeintragung meiner Bank wurde bereits ebenfalls notariell vorgenommen. Die Auflassungsvormerkung von einem Objekt liegt vor.

Meine Frage:
Darf die Gläubigerbank die Versteigerungstermine der 3 Objekte (von 5 im Kaufvertrag) im April 07 aufrechterhalten? Oder muss eine Verlegung bzw. Aussetzung erfolgen?
Wie kann bei Aufrechterhaltung dieser Versteigerung mein Kaufvertrag zustande kommen?
Kann ein potentieller Ersteigerer überhaupt eines dieser Objekt erwerben, obwohl ich einen notariell beurkundeten Kaufvertrag mit Auflassungsvormerkung habe?

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Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Anfrage beantworte ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt:

Vorab ist festzuhalten, dass Verkäufer auch bei einer unter Zwangsversteigerung/Zwangsverwaltung stehenden Immobilie der Eigentümer ist und nicht die Bank, außer der Eigentümer hat der Bank eine notarielle Verkaufsvollmacht erteilt, die dann auch ausgeübt wird.

Die Bank wird bei den entsprechenden Kaufverträgen (lediglich) eine Löschungsbewilligung der zu ihren Gunsten eingetragenen Sicherheiten (Grundschulden) gegenüber dem Notar mit entsprechender Treuhandauflage erteilen.

Solange der Kaufpreis nicht auf dem Notaranderkonto hinterlegt ist, wird die Bank voraussichtlich nicht die beantragte Versteigerung zurücknehmen oder einstweilen aussetzen, alleine zur Absicherung im Falle eines Scheiterns des Kaufvertrages einer zeitnahen Verwertung der Sicherheit im Wege der Zwangsversteigerung nicht zu gefährden.

Demnach ist die Bank nicht zu den entsprechenden Maßnahmen verpflichtet.

Zwar ist es sicherlich so, dass ein freihändiger Verkauf zumeist vorteilhafter für den Verkäufer / Bank ist als eine Zwangsversteigerung, jedoch besteht hieraus keine Verpflichtung der Bank entsprechende Anträge zurückzunehmen oder einstweilen auszusetzen.

Im Falle einer Versteigerung wird die Auflassungsvormerkung gelöscht, da Sie nach dem Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch eingetragen wurde. Allerdings können Sie auch im Termin zur Versteigerung mitbieten.

Weiterhin sollten Sie beachten, dass die Bank sicherlich an einer freihändigen Verwertung an Sie interessiert ist, da der Erlös im Zwangsversteigerungsverfahren ungewiss ist und auch zumeist niedriger ist. Insoweit hat die Bank ein finanzielles Interesse an einer Verwertung vor einer Zwangsversteigerung.

Weiterhin kann die Zwangsversteigerung durch die Bank noch im Termin zur Zwangsversteigerung einstweilen ausgesetzt werden. Hierzu empfehle ich Ihnen mit dem Sachbearbeiter bei der entsprechenden Bank in Kontakt zu treten, um zu eruieren, welche Maßnahmen die Bank plant.

Insbesondere spricht die bereits vorliegende Finanzierungsbestätigung für Sie, was einer Bank als Sicherheit für den Erwerb der Immobilie zumeist ausreichen durfte, um einen beantragte Zwangsversteigerung zurückzunehmen.

Ich hoffe Ihnen einen hilfreichen Überblick verschafft zu haben und stehe Ihnen bei Unklarheiten im Rahmen der Nachfragefunktion und auch bei einer erforderlichen weiteren Beratung gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

Nachfrage vom Fragesteller 30.03.2007 | 22:38

Sehr geehrter Herr Schröter,

danke für Ihre Informationen.

Es entsteht hier m. E. das Problem, dass der Kaufvertrag über 5 Objekte zu einem Gesamt-Preis vereinbart wurde. Hiervon sollen nun 3 Objekte im April 2007 versteigert werden. Bedeutet dies nun, dass auch die anderen Objekte nicht erworben werden und der Kaufvertrag komplett rückgängig gemacht werden muss?

Zur Finanzierungsbestätigung meiner Bank, diese besagt im übrigen, 88% des Kaufpreises, wobei die Grundschuldeintragung meiner Bank nur auf 4 von den 5 Objekten eingetragen ist, ein Objekt soll belastungsfrei, lt. meiner finanzierenden Bank, bleiben. Wie schätzen Sie die Chancen einer Zwangsversteigerungsrücknahme bei diesen Werten ein, oder gibt es noch ander Möglichkeien?

Im vorab vielen Dank für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.04.2007 | 22:38

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt:

Vorbehaltlich der Kenntnis des genauen Vertragstextes des Kaufvertrages kann der Kaufvertrag nicht mehr vollzogen werden, sobald eine Immobilie im Rahmen der Zwangsversteigerung an einen Dritten versteigert werden. Der Kaufvertrag könnte ggfs. ein entsprechende Auffanfgklausel beeinhalten. Auch wäre es möglich, daß auf Grundlage dieses Kaufvertrages, wenn er nicht erfüllt werden könnte, ein erneuter Kaufvertrag geschlossen wird, welcher dann die Immobilien beinhaltet, die an Sie verkauft werden.

Inwieweit die betreibende Bank die Zwangsversteigerung zurücknimmt ist keine juristische sondern eine taktische Frage.

Allerdings wird die Bank nicht einem Kaufvertrag zustimmen (Löschungsbewilligung erteilen), wenn sie meint im Rahmen der Zwangsversteigerung ein besseren Kaufpreis zu erzielen.

Zudem ist zu berücksichtigen, daß die Finanzierung offensichtlich gesichert ist, was für die Bank am wichtigsten ist.

Ich hoffe Ihre Nachfrage beantwortet zu haben.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

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