Sehr geehrte Ratsuchende,
Ihre Anfrage beantworte ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt:
Vorab ist festzuhalten, dass Verkäufer auch bei einer unter Zwangsversteigerung/Zwangsverwaltung stehenden Immobilie der Eigentümer ist und nicht die Bank, außer der Eigentümer hat der Bank eine notarielle Verkaufsvollmacht erteilt, die dann auch ausgeübt wird.
Die Bank wird bei den entsprechenden Kaufverträgen (lediglich) eine Löschungsbewilligung der zu ihren Gunsten eingetragenen Sicherheiten (Grundschulden) gegenüber dem Notar mit entsprechender Treuhandauflage erteilen.
Solange der Kaufpreis nicht auf dem Notaranderkonto hinterlegt ist, wird die Bank voraussichtlich nicht die beantragte Versteigerung zurücknehmen oder einstweilen aussetzen, alleine zur Absicherung im Falle eines Scheiterns des Kaufvertrages einer zeitnahen Verwertung der Sicherheit im Wege der Zwangsversteigerung nicht zu gefährden.
Demnach ist die Bank nicht zu den entsprechenden Maßnahmen verpflichtet.
Zwar ist es sicherlich so, dass ein freihändiger Verkauf zumeist vorteilhafter für den Verkäufer / Bank ist als eine Zwangsversteigerung, jedoch besteht hieraus keine Verpflichtung der Bank entsprechende Anträge zurückzunehmen oder einstweilen auszusetzen.
Im Falle einer Versteigerung wird die Auflassungsvormerkung gelöscht, da Sie nach dem Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch eingetragen wurde. Allerdings können Sie auch im Termin zur Versteigerung mitbieten.
Weiterhin sollten Sie beachten, dass die Bank sicherlich an einer freihändigen Verwertung an Sie interessiert ist, da der Erlös im Zwangsversteigerungsverfahren ungewiss ist und auch zumeist niedriger ist. Insoweit hat die Bank ein finanzielles Interesse an einer Verwertung vor einer Zwangsversteigerung.
Weiterhin kann die Zwangsversteigerung durch die Bank noch im Termin zur Zwangsversteigerung einstweilen ausgesetzt werden. Hierzu empfehle ich Ihnen mit dem Sachbearbeiter bei der entsprechenden Bank in Kontakt zu treten, um zu eruieren, welche Maßnahmen die Bank plant.
Insbesondere spricht die bereits vorliegende Finanzierungsbestätigung für Sie, was einer Bank als Sicherheit für den Erwerb der Immobilie zumeist ausreichen durfte, um einen beantragte Zwangsversteigerung zurückzunehmen.
Ich hoffe Ihnen einen hilfreichen Überblick verschafft zu haben und stehe Ihnen bei Unklarheiten im Rahmen der Nachfragefunktion und auch bei einer erforderlichen weiteren Beratung gerne zur Verfügung.
Mit besten Grüßen
RA Schröter
Antwort
vonRechtsanwalt Marcus Schröter, MBA
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Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA
Sehr geehrter Herr Schröter,
danke für Ihre Informationen.
Es entsteht hier m. E. das Problem, dass der Kaufvertrag über 5 Objekte zu einem Gesamt-Preis vereinbart wurde. Hiervon sollen nun 3 Objekte im April 2007 versteigert werden. Bedeutet dies nun, dass auch die anderen Objekte nicht erworben werden und der Kaufvertrag komplett rückgängig gemacht werden muss?
Zur Finanzierungsbestätigung meiner Bank, diese besagt im übrigen, 88% des Kaufpreises, wobei die Grundschuldeintragung meiner Bank nur auf 4 von den 5 Objekten eingetragen ist, ein Objekt soll belastungsfrei, lt. meiner finanzierenden Bank, bleiben. Wie schätzen Sie die Chancen einer Zwangsversteigerungsrücknahme bei diesen Werten ein, oder gibt es noch ander Möglichkeien?
Im vorab vielen Dank für Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Ratsuchende,
Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt:
Vorbehaltlich der Kenntnis des genauen Vertragstextes des Kaufvertrages kann der Kaufvertrag nicht mehr vollzogen werden, sobald eine Immobilie im Rahmen der Zwangsversteigerung an einen Dritten versteigert werden. Der Kaufvertrag könnte ggfs. ein entsprechende Auffanfgklausel beeinhalten. Auch wäre es möglich, daß auf Grundlage dieses Kaufvertrages, wenn er nicht erfüllt werden könnte, ein erneuter Kaufvertrag geschlossen wird, welcher dann die Immobilien beinhaltet, die an Sie verkauft werden.
Inwieweit die betreibende Bank die Zwangsversteigerung zurücknimmt ist keine juristische sondern eine taktische Frage.
Allerdings wird die Bank nicht einem Kaufvertrag zustimmen (Löschungsbewilligung erteilen), wenn sie meint im Rahmen der Zwangsversteigerung ein besseren Kaufpreis zu erzielen.
Zudem ist zu berücksichtigen, daß die Finanzierung offensichtlich gesichert ist, was für die Bank am wichtigsten ist.
Ich hoffe Ihre Nachfrage beantwortet zu haben.
Mit besten Grüßen
RA Schröter
