Förderung von Wohnungssanierung durch BAFA/Finanzamt

Question

Wir haben ein Haus mit drei kleinen, abgeschlossenen Wohnungen gekauft. Dieses wollen wir energetisch sanieren &lpar;Außendämmung, neue Fenster, Heizung mit Wärmepumpe, Stromnetz&rpar;. Wir vermieten nicht, sondern nutzen die Wohnfläche &lpar;Wohnungen&rpar; selbst. Einziehen können wir noch nicht, denn die Sanierung durch Handwerksbetriebe dauert mehrere Monate. Bereits jetzt fallen förderfähige Rechnungen aus energetischen Baumaßnahmen an.  Nun lesen wir, dass  oftmals die Förderung/Höhe abhängig davon ist, dass der Wohnraum "vom Eigentümer selbst genutzt" wird.    Frage: Bedeutet diese "Selbstnutzung vom Eigentümer" , dass wir uns beim Einwohnermeldeamt der Gemeinde bereits jetzt anmelden müssen um alle Förderungsmöglichkeiten auszuschöpfen, obwohl wir wegen der Renovierungs-Maßnahmen gar nicht dort wohnen können?

Rechtsanwalt Cedric Hohnstock · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrte&lpar;r&rpar; Fragesteller&lpar;in&rpar;,    ich verstehe sehr gut, dass Sie in der Sanierungsphase keine Zeit verlieren möchten und gleichzeitig Sorge haben, durch formale Stolpersteine Fördergelder zu gefährden. Genau an dieser Schnittstelle &#8211; zwischen förderrechtlichen Voraussetzungen, melderechtlicher Wirklichkeit und steuerlichen Optionen &#8211; kommt es häufig zu Missverständnissen. Gern ordne ich das rechtlich für Sie ein und gebe Ihnen klare, handhabbare Schritte.    Kernaussage vorab    Eine Anmeldung beim Einwohnermeldeamt vor tatsächlichem Einzug ist rechtlich nicht erforderlich &#8211; und regelmäßig auch nicht zulässig. Die Eigennutzung in Förderprogrammen meint keine &#8222;Scheinanmeldung", sondern die tatsächliche &lpar;künftige bzw. nachgewiesene&rpar; Selbstnutzung. Während der Bauphase können förderfähige Rechnungen grundsätzlich berücksichtigt werden, wenn Sie die programmspezifischen Voraussetzungen &#8211; insbesondere Antragstellung und Nachweispflichten &#8211; korrekt einhalten.    Melderechtliche Einordnung: Anmeldung erst nach tatsächlichem Einzug    Nach &#167; 17 Abs. 1 Bundesmeldegesetz &lpar;BMG&rpar; müssen Sie sich &#8222;innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug" anmelden. Eine Anmeldung ohne tatsächlichen Einzug ist unzulässig; Verstöße können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden &lpar;&#167; 54 Abs. 2 Nr. 1 BMG&rpar;.    Daraus folgt: Eine vorsorgliche Anmeldung zur &#8222;Erfüllung" förderrechtlicher Selbstnutzungsvoraussetzungen kommt nicht in Betracht. Die Meldung ist Indiz, aber nicht der Maßstab der Selbstnutzung im förderrechtlichen Sinn.    Förderrechtliche Einordnung: BEG/Heizung &#8211; Selbstnutzung als materielle Voraussetzung, nicht als Meldetatbestand    a&rpar; Bundesförderung für effiziente Gebäude &#8211; Einzelmaßnahmen &lpar;BEG EM&rpar;    Maßgeblich ist die jeweils einschlägige Förderrichtlinie &lpar;u. a. BEG EM &#8211; Bekanntmachung des BMWK, derzeit Fassung ab 01.01.2024 ff.&rpar;. Die Richtlinien verlangen bei Wohngebäuden je nach Modul entweder keine bestimmte Nutzungsart &lpar;z. B. Gebäudehülle&rpar; oder knüpfen einzelne Bonuskomponenten an die Selbstnutzung durch den/die Eigentümer:in &lpar;insbesondere im Heizungsbereich&rpar;.    Wesentlich ist: Eine melderechtliche Anmeldung wird in den Richtlinien nicht als Tatbestandsvoraussetzung für die Förderfähigkeit normiert. Gefordert wird vielmehr, dass es sich um ein Wohngebäude im Sinne der Richtlinie handelt, Sie antragsberechtigt sind &lpar;Eigentümerstellung&rpar; und &#8211; sofern Sie Bonuskomponenten beanspruchen, die an &#8222;Selbstnutzung" anknüpfen &#8211; diese Selbstnutzung im relevanten Zeitpunkt &lpar;regelmäßig Inbetriebnahme/Verwendungsnachweis&rpar; tatsächlich vorliegt. Die Nachweise erfolgen programmatisch &lpar;Eigenerklärung, Grundbuchauszug, ggf. Meldebescheinigung nach Einzug&rpar;.    Ganz zentral: Vorhabenbeginn/Antrag. In den BEG-Programmen gilt regelmäßig, dass der Antrag vor Maßnahmenbeginn zu stellen ist; als Vorhabenbeginn gilt im Regelfall der Abschluss eines der Ausführung zuzurechnenden Liefer- oder Leistungsvertrags &lpar;Ausnahmen: unverbindliche Kostenvoranschläge, Planungsleistungen&rpar;. Bitte prüfen Sie, ob vor Beginn der Arbeiten form- und fristgerecht die Anträge gestellt wurden bzw. werden; andernfalls drohen Förderausschlüsse.    b&rpar; Heizungsförderung ab 2024    Der Heizungstausch wird seit 2024 in einem gesonderten Zuschussprogramm abgewickelt &lpar;KfW-Programme für den &#8222;klimafreundlichen Heizungstausch"; Grundlage ist die BEG-EM-Systematik in neuer Ausgestaltung&rpar;. Die Grundförderung kann unabhängig von der Vermietungs- oder Eigennutzung gewährt werden; zusätzliche Boni &lpar;z. B. einkommensabhängiger Bonus&rpar; stehen in der Regel nur für selbstgenutztes Wohneigentum zur Verfügung. Auch hier ist die melderechtliche Anmeldung kein eigenes Tatbestandsmerkmal; der Nachweis der Selbstnutzung erfolgt programmspezifisch im Rahmen des Verwendungsnachweises nach Inbetriebnahme.    Steuerliche Förderung nach &#167; 35c EStG    Zusätzlich zur Zuschussförderung kommt die Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen in Betracht &lpar;&#167; 35c Einkommensteuergesetz &#8211; EStG&rpar;. Voraussetzung ist, dass es sich um &#8222;ein zu eigenen Wohnzwecken genutztes Gebäude" handelt &lpar;&#167; 35c Abs. 1 S. 1 EStG&rpar;. Der Gesetzgeber knüpft hier &#8211; anders als das Melderecht &#8211; an die materielle Eigennutzung an; eine Meldebescheinigung ist nur ein Beweismittel, nicht der Tatbestand selbst.    Das BMF-Schreiben vom 14.01.2021 &lpar;IV C 1 &#8211; S 2296-c/20/10003:001, BStBl I 2021, 103&rpar; konkretisiert die Anwendung des &#167; 35c EStG: Die Eigennutzung muss im Förderzeitraum vorliegen; begünstigt sind Maßnahmen, die an einem im Eigentum stehenden und zu eigenen Wohnzwecken genutzten Objekt durchgeführt werden. Der Einzug kann &#8211; je nach Fallgestaltung &#8211; mit der Fertigstellung zusammenfallen; die Finanzverwaltung akzeptiert regelmäßig, dass vor Einzug durchgeführte Maßnahmen einbezogen werden, wenn die Eigennutzung im maßgeblichen Zeitraum hergestellt und nachgewiesen wird &lpar;Beweis durch späteren Einzug, Nutzungsabsicht, Bau- und Abnahmeunterlagen, Energieabrechnungen etc.&rpar;. Eine reine "Scheinanmeldung" ist hierfür weder erforderlich noch geeignet.    Hinweis: &#167; 35c EStG ist neben Zuschüssen nur anrechenbar, wenn keine Doppelförderung derselben Aufwendungen erfolgt &lpar;Kumulierungsverbot; vgl. &#167; 35c Abs. 3 EStG sowie die Förderrichtlinien der BEG&rpar;.    Drei abgeschlossene Wohnungen &#8211; Besonderheiten bei der &#8222;Selbstnutzung"    Bei einem Mehrfamilienhaus, das vollständig im Eigentum einer Person/einer Familie steht, kann die Selbstnutzung &#8222;wohnungsbezogen" zu prüfen sein. Nutzen Sie alle drei Einheiten selbst &lpar;z. B. Familienverbund&rpar;, spricht dies regelmäßig für Selbstnutzung im Sinne der einschlägigen Fördertatbestände.    Für heizungsspezifische Boni, die &#8222;selbstgenutztes Wohneigentum" verlangen, genügt in vielen Programmen, dass die antragstellende Eigentümer:in mindestens eine Wohneinheit selbst bewohnt; prüfen Sie jedoch die aktuelle Programmlage, ob Boni pro Gebäude oder pro selbstgenutzter Einheit gewährt werden. Eine melderechtliche Aufteilung einzelner Einheiten ist nicht erforderlich, sofern die Selbstnutzung tatsächlich stattfindet.    Was bedeutet das für Ihre konkrete Frage?    Nein: Sie müssen sich nicht &#8222;jetzt sofort" beim Einwohnermeldeamt anmelden, um Förderungen zu sichern &#8211; und Sie dürfen dies vor tatsächlichem Einzug rechtlich auch nicht &lpar;&#167; 17 Abs. 1, &#167; 54 BMG&rpar;.    Ja: Bereits anfallende Rechnungen können förderfähig sein, wenn    - der Antrag frist- und formgerecht vor Vorhabenbeginn gestellt wurde &lpar;programmspezifisch&rpar;,    - die Leistungen förderfähig sind &lpar;z. B. Dämmung, Fenster, Wärmepumpe, Umfeldmaßnahmen&rpar;,    - die erforderlichen Fachunternehmererklärungen, technischen Mindestanforderungen und Nachweise vorliegen,    - und &#8211; sofern Boni an Selbstnutzung anknüpfen &#8211; Sie diese Selbstnutzung im relevanten Nachweiszeitpunkt tatsächlich ausüben und belegen &lpar;dann regelmäßig durch spätere Meldebescheinigung plus weitere Belege&rpar;.    Nachweise und Praxistipps    Dokumentation: Bewahren Sie sämtliche Verträge, Angebote, Auftragsbestätigungen &lpar;mit Datierung vor Ausführungsbeginn&rpar;, Rechnungen, Zahlungsnachweise, Fachunternehmererklärungen und Fotos auf. Für steuerliche Zwecke zusätzlich Bauzeitenplan, Abnahmeprotokolle und später die Meldebescheinigung.    Energieberatung: Lassen Sie &#8211; sofern vorgesehen &#8211; eine qualifizierte Energieberatung &lpar;z. B. iSFP&rpar; vor Maßnahmenbeginn erstellen; der iSFP-Bonus setzt die richtige zeitliche Reihenfolge voraus.    Verwendungsnachweis: Planen Sie ein, dass im Verwendungsnachweis die tatsächliche Nutzung dargelegt wird. Die Meldebescheinigung nach Einzug dient dann als starkes Indiz; sie ersetzen aber den materiellen Einzug nicht.  Heizung: Achten Sie beim Heizungstausch auf die korrekten Programmwege &lpar;KfW-Zuschuss für Privatpersonen ab 2024&rpar;. Boni sind zeit- und tatbestandsgebunden &lpar;Inbetriebnahme, Selbstnutzung, ggf. Einkommensgrenzen&rpar;.    Zusammenfassung und Empfehlung    Sie müssen sich nicht vor tatsächlichem Einzug anmelden; dies wäre melderechtlich unzulässig und ist förderrechtlich nicht erforderlich. Unabhängig davon: Um den "sichersten" Weg zu gehen, empfehle ich die Notwendigkeit und den konkreten Zeitpunkt der Anmeldung beim Einwohnermeldeamt ganz eng mit den Fördermittelstellen abzustimmen - lassen Sie sich schriftliche Auskünfte und Absprachen übermitteln; so erhalten Sie eine &lpar;behördliche&rpar; Verbindlichkeit, auf die Sie sich im Zweifel verlassen können.    Stellen Sie überdies sicher, dass alle förderrelevanten Anträge rechtzeitig vor Maßnahmenbeginn gestellt sind, und dass Sie die Selbstnutzung im maßgeblichen Nachweiszeitpunkt tatsächlich ausüben und belegen können.    Für &#167; 35c EStG ist die materielle Eigennutzung maßgeblich; die Meldebescheinigung ist Beweismittel nach dem Einzug, nicht Voraussetzung der Förderung.    Falls Sie eine weitergehende anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, prüfe ich gern Ihre konkrete Programmkombination &lpar;BEG-Module/KfW-Zuschüsse vs. &#167; 35c EStG&rpar;, die Verträge auf den kritischen Vorhabenbeginn, die Boni-Voraussetzungen im Heizungsprogramm 2024/2025 sowie die optimale Reihenfolge der Schritte. So stellen wir sicher, dass Sie die Förderhöhe ausschöpfen und gleichzeitig rechtssicher agieren. Sie können mich jederzeit ansprechen. Ich bin für Sie da.    Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Tag.      Mit freundlichen Grüßen    Cedric Hohnstock  Rechtsanwalt

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