Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich im hiesigen Format (www.frag-einen-anwalt.de) wie folgt beantworten:
Ihre Fragen rund um FERIENWOHNUNGEN betreffen das Baurecht, das Gewerberecht und ggf. das Gesellschaftsrecht.
Zunächst zilen die Berliner Vorschriften zum Zweckentfremdungsverbot darauf ab, dass Wohnraum nicht zweckentfremdet wird d.h. einer anderen baulichen Nutzung zugeführt wird (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG), Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO).
Bereits auf den ersten Blick hier ist fraglich ob sie Sich auf einen Bestandsschutz berufen können, weil eben die Frage ist welche bauliche Nutzung aktuell d.h. in den Bauakten genehmigt ist. Eine Baugenehmigung bzw, Nutzungsgenehmigung wird typischerweise "unbeschadet" privater Rechte Dritter erteilt d.h. in Ihrem Fall, dass die Bezeichnung der Räumlichkeiten im privaten Kaufvertrag den Baubehörden Schnuppe sein dürfte.
Sie sollten in allen Fällen Ihre Umbau bzw. Umnutzungsvorhaben mit dem zuständigen Bauamt klären - UND ZWAR VOR ERWERB DER IMMOBILIE. Das Mittel der Wahl wäre z.B. ein sog. Bauvorbescheid (§ 74 BauO Berlin). Hierdurch könnten Sie (auch ohne schon Eigentümerin zu sein) für überschaubare Gebühren, rechtsverbindlich ihre beabsichtigten baulichen Nutzungen klären lassen. Ich meine es wäre zu riskant, Probleme mit den Nachbarn, dem Brandschutz, der Gewerbeaufsicht oder bei der Versicherbarkeit zu riskieren. Das Problem ist, dass beim ständigen Aufenthalt von Menschen in Wohnungen (Schlafen) andere Anforderungen gelten als bei einer Bar.
Ganz wichtig wäre noch die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer (WEG?), oder der Hausverwaltung einzuholen. Sie müssen unbedingt in die Teilungserklärung schauen. Auch sonst sind hier die üblichen Fallstricke beim Haus- und Wohnungskauf zu beachten.
Sie sollten es so sehen: Sie wollen nicht alleine der Umbau/die Renovierung, sondern auch die Aktualisierung der Genehmigungen schafft Werte. Die DIN 276 weist nicht grundlos auf sogenannte Baunebenkosten hin, in denen sich auch Honorare für Beratungen verstecken.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Gerne weise ich Sie darauf hin, dass Sie die kostenlose Nachfragefunktion nutzen können.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Herr Lautenschläger,
vielen Dank für Ihre Antwort.
- Verstehe ich Sie richtig: Es ist den (Berliner) Behörden EGAL, dass meine Wohnung als Gewerberaum eingetragen ist?
- Redet man hier grundsätzlich über eine Genehmigung als GewerbeNUTZUNG, die dann auch noch von der tatsächlichen gewerblichen Benutzung (als Bar anders als als Ferienwohnung)abhängt? Oder über einen Status, sprich diese Immobilie ist kein WOHNRAUM mehr in diesem Sinne sondern ein Gewerberaum? Das ist das, was mir unklar ist. Ich dachte, ab dem Moment, wo ein Wohnraum als Gewerberaum angemeldet war (und dies passierte wahrscheinlich vor langer Zeit), gehört er praktisch nicht mehr zum "Wohnraum" einer Stadt.
- Ich ahne aber schon, dass ich unabhängig von der Genehmigung als Gewerberaum für diese Bar, die über 20 Jahren dort war, eine weitere für den Betrieb von zwei Ferienwohnungen einholen müsste. Sie reden von vielen versteckten Kosten. Wäre das sehr teuer? Bzw. wie sind die Erfolgschancen?
- Letzte Frage: Wenn diese Immobilie sagen wir in den letzten 100 Jahren KEIN Wohnraum gewesen ist, wie kann ich denn noch dem Zweckentfremdungsgesetz unterliegen?? Ich entnehme doch der Stadt keinen Wohnraum, oder?
Ich weiß, das sind noch einige Fragen, aber ich wäre Ihnen dankbar, wenn Sie sie noch beantworten könnten. Gern im Text und sehr kurz mit ja/nein gut/schlecht etc.
Vielen Dank im Voraus und beste Grüße
SB
Sehr geehrte Fragenstellerin,
zunächst Dank für Ihre Nachfragen.
Es ist eben so, dass die bauliche Nutzungen als "Bar" von der baulichen Nutzung als "Ferienwohnung" aus Sicht des Bauamts eine gänzlich andere sein dürfte. Da ist es egal welchen Zweck Sie als Eigentümerin verfolgen (private Vermögensanlage, Lebensunterhalt, gewerblich).
Dem Bauamt dürfte es auf die Aktenlage dort ankommen (Bauakte) und im Zweifel egal sein, ob die Nutzung ggf. unerlaubt ("Schwarznutzung") eine andere war (z.B. Gastronomie).
Es ist eben erst noch die Frage ob Sie Sich erfolgreich auf einen Bestandsschutz o.ä. berufen können, was bei historischen Gebäuden und sog. Gemeingenlagen durchaus denkbar ist.
Ich muss um Verständis bitten, dass im hiesigen Forum und Format nur eine allererste Beratung erfolgen kann, in der Juristen typischerweise auf mögliche Problemfelder hinweisen.
Ich kann Ihnen von daher kein "Null Problemo" zufunken, und würde Ihnen dringend raten sich eingehender zu informieren - gerne auch bei mir. Sie sollten Ihre Interessen unabhängig und neutral vertreten lassen. Nicht nur der Verkäufer verfolgt ggf. nur das Interesse die Immobilie - typischerweise mit umfassenden Haftungsausschlüssen im Kaufvertrag - bestmöglich zu verkaufen.
Sollten Fragen grundsätzlicher Art offenbleiben riskieren Sie eben diese Fragen erst in Nachhinein und mit weitaus (!) höherem (Kosten-)Aufwand klären lassen zu müssen. Kaufen Sie nicht die Katze im Sack!
Mit freundlichen Grüßen
RA P. Lautenschläger
