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Fristlos Kündigung Gewerbliche Mietvertrag;

27.11.2021 20:15 |
Preis: 98,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

Mein Name ist Mustafa Karakaya. Ich habe am 01.09.2020 eine Gewerbliche Mietverträg mit Blautal Center für 10jahren abgeschlossen. In den Harten Lockdown wie z.B von Dez2020 biss juni2020 hatte ich 2 Monate offene Miete und 3 Monate nur halbes Miete offene sind.
Für die offene halbes Miete hatte ich ein großes Email am 07.03.2021 an meinem Eigentümer geschrieben dass, in diesem Kompletten Lockdown wegen den schwierigen Umsätzen wollte ich %50 reduzieren vorgeschlagen und bevor denn entscheiden habe ich Bereit die %50 bezahlt und dann %50miete offene geblieben. Natürlich hatte ich immer mit Centermanager immer Kontakt behalten und habe ich ihm gefragt wann bekommen wir einen Ruckmeldung von euch zur meinem Email. Seit dem 7-8 Monat haben wir keinen antworten bekommen habe. Die offene 2 Monat Miete sind wegen den neuen Mietverträge haben wir Sie vorgeschlagen bissen mehrere Miete reduzieren umsatzmiete und 2-3 Monate Mietfrei Zeit. Die Antworten auch haben wir Zeit 7-8 Monaten nicht bekommen habe. Jedes Mal persönlich und telefonisch habe ich die beide Thema nach gefragt und jedes Mal hat er mich gesagt wir müssen noch bissen warten weil Eigentümer wird entschieden das.

Wie oben erklärt wegen die geschuldeten Zahlungen habe ich am 09.11.2021 fristlos Kündigen bekommen biss 30.11.2021. in der Zeit ja habe ich Mahnungen auch bekommen sind. Ich weiß habe ich auch Schulden in der Zeit aber wie gesagt wir haben nur die unseren Email Antwort gewartet, falls sie abgesagt werden werde ich natürlich direkt die offene Zahlen, habe ich soo mit Centermanager auch gesagt und er hat mich gesagt einfach warten wir es dauert noch zur Entscheidung aber wird klappt alles hat gesagt.

Meine Frage;
1) Wenn ich die geschuldete Zahlungen komplett am Montag gleich bezahlen werden, geht die fristlos Kündigung ungültig und meinem Mietvertrag werde weiter laufen? Wie haben wir abgeschlossen oder muss ich immer noch die Laden biss 30.11.2021 komplette zurückgeben?

2) haben wir gehört von diesem Center Inhaber auch gewechselt und der Neues wollte im 2025-2026 für diesem Center Konzept komplett umzuändern. Dafür sie werden mir am Montag mit einen Sondernkündigungfriste Mietvertrag biss 4-5 Jahr anbieten. Mit heutige fristlos Kündigung haben sie solche recht ? Oder kann ich die Sondernkündigungs mit nun Höhe X Summe anbieten ?

3) was für recht habe ich für diesen Fristlos Kündigung ungültig zumachen ? Ist reich wenn ich die geschuldete Zahlungen direkt komplette bezahlen. ?

Mit freundlichen Grüßen
Karakaya

27.11.2021 | 21:25

Antwort

von


(719)
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60385 Frankfurt am Main
Tel: 069-4691701
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben wie folgt beantworte:


Ich würde Ihnen empfehlen mit dem Vermieter sofort in Verhandlungen zu treten.

Grundsätzlich ist die rechtliche Lage wie folgt: Der Vermieter hat nach § 543 BGB das Recht einen Mietvertrag außerordentlich fristlos zu kündigen.

Die Regelung lautet wie folgt:

„§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

……………
3. der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.


Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt."


Diese Voraussetzung ist bei Ihnen erfüllt, daher hat der Vermieter grundsätzlich ein Kündigungsrecht, wenn die o.g. Voraussetzungen vorliegen.


Allerdings hat der Gesetzgeber aufgrund der Corona-Pandemie eine Ausnahmeregelung geschaffen, damit die Mieter nicht einseitig mit den Folgen des Lockdowns aufgrund der Corona-Maßnahmen belastet werden.


Nach der neuen Regelung handelt es sich bei der Pandemie um eine Störung der Geschäftsgrundlage bei Gewerbemietverträgen:

„§ 7 Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden."


Daher kann sich in Einzelfällen auch eine Pflicht des Vermieters auf eine Vertragsanpassung ergeben, also etwa ein Verzicht auf eine fristlose Kündigung, oder eine zeitweilige Herabsetzung der Miete.


Daher sollten Sie mit ihrem Vermieter in Verhandlungen treten um einen Verzicht auf die fristlose Kündigung zu erreichen.

Ein Verzicht auf die außerordentliche Kündigung im Gegenzug für die Zahlung der rückständigen Miete ist grundsätzlich möglich. Dies sollten Sie jedoch unbedingt schriftlich vereinbaren.


Wenn der Vermieter sich darauf nicht einläßt sollten Sie einen Rechtsanwalt vor Ort einschalten, um die außerordentliche Kündigung abzuwenden.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Mack
Rechtsanwalt



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