Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.
Dies vorausgeschickt möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten:
Zunächst zu Ihrer ersten Frage – gerichtlicher oder außergerichtlicher Weg.
Natürlich ist ein außergerichtlicher Weg in den meisten Fällen vorzuziehen, insbesondere wenn man hinsichtlich der Beweislage, der Auslegung der vertraglichen Bestimmungen etc. nicht mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit mit einem Erfolg rechnen kann.
Bei einem Prozeß besteht immer das Risiko, daß Geld und Zeit verloren geht, wenn er aufgrund unvorhergesehene Umstände anders verläuft als zunächst gedacht.
Daher sollten Sie zunächst eine außergerichtliche Einigung versuchen.
Hinsichtlich der Aussichten den Prozeß zu gewinnen, muß man natürlich die relevanten Dokumente – insbesondere Kaufvertrag und Baupläne – einsehen, um eine vollständige Beurteilung abgeben zu können.
Sie erwähnen keinen Gewährleistungsausschluß, daher kommen Gewährleistungsansprüche nach § 439 BGB
in Betracht.
Voraussetzung für Gewährleistungsansprüche ist ein Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB
:
„Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat."
Die vereinbarte Beschaffenheit wäre hier die Isolierung bzw. die Stahlbetondecke.
Ich gehe davon aus, daß Sie eine solche Absprache aufgrund der mündlichen Auskünfte und insbesondere nach der erwähnten Baueingabeänderung auch nachweisen können.
Diese vereinbarte Beschaffenheit liegt nach Ihrer Schilderung nicht vor und es besteht daher ein Mangel.
Daher kommt nach dem System der Gewährleistungsansprüche zunächst ein Anspruch auf Nacherfüllung, d.h. Mangelbeseitigung in Betracht.
Das heißt: Sie müssen den Verkäufer auffordern, die vertraglich vereinbarte Isolierung bei dem Haus herzustellen.
Das muß nicht unbedingt die nachträgliche Herstellung einer Stahbetondecke bedeuten, wenn eine entsprechende Isolierung heutzutage auch anders zu erreichen ist.
Wenn die nachträgliche Isolierung nicht möglich sein sollte, oder der Verkäufer die Nacherfüllung verweigert, können die nachfolgend in § 437 Nr.2 oder Nr. 3 BGB
aufgezählten Rechte geltend gemacht werden.
Hier wäre z.B. die Minderung des Kaufpreises zu nennen: Der vereinbarte Kaufpreis wird um den Wert gemindert, den das Haus mit der tatsächlichen Isolierung gegenüber dem Haus mit der vertraglich vereinbarten Isolierung hat. Dies wäre von einem Gutachter zu schätzen.
Im Falle des Verschuldens wäre auch ein Schadensersatzspruch gegen den Verkäufer möglich: Dies wäre der z.B. der Anspruch auf Mangelbeseitigung, also die Herstellung der vereinbarten Isolierung auf Kosten des Verkäufers.
Die Verjährungsfrist bei Mängelansprüchen beträgt nach § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB
5 Jahre.
In einem ersten Schritt würde ich Ihnen empfehlen den Verkäufer nachweisbar – per Einschreiben/Rückschein – zur Mangelbeseitigung aufzufordern.
Wenn er sich weigert, würde ich eine Prüfung der Unterlagen durch einen Anwalt empfehlen, bevor Sie gerichtliche Schritte einleiten.
Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.
Sie können mich bei weiteren Fragen auch über die angegebene E-mail Adresse kontaktieren.
Ich wünsche Ihnen viel Erfolg, noch einen schönen Tag und verbleibe mit freundlichen Grüßen
Thomas Mack
Rechtsanwalt
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Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
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Antwort
vonRechtsanwalt Thomas Mack
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Sehr geehrter Herr Mack,
vielen Dank für die Beantwortung unserer Fragen. Natürlich kann in unserem konkreten Fall die Bewertung erst möglich sein, wenn die Kaufverträge sowie die Gutachterdarstellung vorliegen. Wir fragen uns im Vorfeld, wie schwierig es in der Praxis tatsächlich ist, hier dem Verkäufer ein Fehlverhalten nachzuweisen, insbesondere auch, wenn ein Immobilienmakler letztendlich in dieser Informationskette zwischengeschaltet ist. Der Makler selber ist ja zumeist geschützt, wie leicht lässt sich die Kausalität dann wieder auf den Verkäufer zurückführen.
Sind solche Schritte aus methodischen Gründen problematisch oder sind sie in der Praxis durchaus üblich ?
Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:
Ihre Anmerkung ist zutreffend. In Bezug auf den Makler ist es regelmäßig schwieriger, denn er wird sich darauf zurückziehen, daß er die Informationen vom Verkäufer nur weitergegeben hat.
Ein Makler hat gewisse Aufklärungs- und Mitteilungspfichten, aber wenn er falsche Informationen vom Auftraggeber bekommt, dann trifft ihn normalerweise kein Verschulden.
Allerdings hatten Sie in Ihrer Schilderung angegeben, daß der Voreigentümer auch an den Besichtigungen teilgenommen hat. Darüber hinaus waren die Baueingabenänderung und die Zeichnungen Anhang des Exposee das Sie oder der Makler vom Voreigentümer erhalten hatten.
Durch diese Unterlagen sollte sich der Nachweis führen lassen, daß die betreffende Stahlbetondecke Teil der vereinbarten Beschaffenheit war.
In diesem Fall haftet dann grundsätzlich auch der Verkäufer, da er diese Unterlagen als Teil der Verkaufsunterlagen und damit als Beschaffenheitsangaben des Gebäudes präsentiert hat.
Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Mack
Rechtsanwalt
