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Erhöhung der Miete. Geschäftsraum.Gewerbe

30.05.2015 16:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Zur Mieterhöhung bei einem Gewerberaummietvertrag.

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben eine Erhöhung der Miete zur Wohnung?????? erhalten obwohl wir ein Raum für Gewerbe (Änderungsschneiderei) mieten.
Meine Frage ist: ist diese Mieterhöhung (mit dieser Begründung) berechtigt?
Wenn nein dann bitte um kurze Formulierung für meinen Widerspruch.
Hier ist Auszug aus Geschäftsraummietvertrag.
Geschäftsraummietvertrag

§2 Die Vermietung erfolgt zur ausschließlichen Nutzung als Änderungsschneiderei.

§7 Anpassung der Mietzinses

1) erhöht oder vermindert sich künftig vom Stat.Bundesamt amtlich festgestellte Verbraucherpreisindex für DTLD (auf der Basis 2005=100) gegenüber dem für den Monat des Vertragsabschlusses veröffentlichten Index um mind.10%, so ändert sich der Mietzins automatisch im gleichen prozentualen Verhältnis nach oben oder unten zum 01.01 des Folgemonazs.

2) Haben die vom Mieter auf eigene Kosten vorgenommenen baulichen Veränderungen eine Werterhöhung der Mieträume zur Folge, so hat diese bei einer Neufestsetzung des Mietzinses außer Betracht zu bleiben.

3) Kommt eine Einigung zwischen den Parteien über die Anpassung des Mietzinsen nicht innerhalb von 2 Monaten nach dem erstmaligen Änderungsverlangen des Vermieters zusatnde, so ist der Vermieter befugt, unter Beachtung des obigen Maßstabes die neue Miete gemäß § 315 BGB</a> billigem Ermessen festzusetzen. Auf Wunsch einer den beiden Parteien kann die neu Miete unter Beachtung des obigen Maßstabes auch von einem öffentlichen bestellten und verteidigten Sachverständigen, der auf Antrag einer Partei von den örtlich zuständigen Industrie- und Handelskammer zu benennen ist, ermittelt werden.

Und hier ist das Schreiben zur Mieterhöhung: (für mich total irreführend da immer um die Wohnung geht?!?)

Erhöhung der Miete für Ihre Wohnung

Sehr geehrte Frau .....,

Sie bewohnen seit dem 1.09.2013 die Wohnung Einheit 4 in.......................... Gemäß <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/585.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 585 BGB: Begriff des Landpachtvertrags">§585 BGB
ist die Fa. O..... berechtigt, von Ihnen Ihre Zustimmung zur Erhöhung der mit Ihnen vereinbarten Miete zu verlangen. Voraussetzung ist, dass Ihre Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung in Kraft treten soll, seit 15 Monaten unverändert ist und seit der letzten Mieterhöhung ein Jahr vergangen ist.

Von dieser gesetzlichen Möglichkeit wird die O.... GmbH Gebrauch machen. Derzeit zahlen Sie eine Kaltmiete von 250€ . Die Nebenkosten werden über Ihre Vorauszahlungen in Höhe von derzeit 100€ gesondert abgerechnet. Die Wohnfläche Ihrer Mietwohnung beträgt 45m². Diese Kaltmiete entspricht nicht mehr der Miete, die in der Gemeinde für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt wird.

Ihre Miete seit mehr als einem Jahr nicht mehr erhöht worden. Ihre Wohnung wurde im Jahr 1992 bezugsfertig. Sie verfügt über eine durschnittliche Austattung und befindet sich in mittlerer Wohnanlage.
Die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen beträgt durchschnittlich 6,83€ pro Quadratmeter Wohnfläche.

Daher wird die Erhöhung der monatlichen Kaltmiete von derzeit 250€ um 50€ auf 300€ für gerechtfertigt betrachtet.

Vielen Dank Im Voraus
Mit freundlichen Grüßen
N.Weber

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Nur für Mietverhältnisse über Wohnraum enthält das Gesetz in § 558 BGB ein Verfahren, die Zustimmung des Mieters zu einer Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen.

Für einen Gewerberaummietvertrag gilt diese Regelung NICHT.

2.
In Ihrem Mietvertrag ist vielmehr in § 7 eine Vereinbarung zur "Anpassung des Mietzinses" getroffen worden. Danach soll sich die Miete im Verhältnis von Erhöhungen des Verbraucherpreisindexes erhöhen.

Dies könnte im Einzelfall durchaus mehr sein als die verlangten 50,-- €.

3.
Das Mieterhöhungsverlangen sollten Sie mit dem Hinweis beantworten, dass Sie keine Wohnung, sondern einen Gewerberaum gemietet haben



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 12.07.2015 | 14:38

Sehr gehrter Herr Moosmann,
vielen Dank für Ihre Unterstützung.

Wir haben Widerspruch auf unser Schreiben erhalten (steht auch so: Ihr Widerspruch vom 17.05.2015).
Bei diesem Schreiben geht es um eine Anpassund des Mietzinsens allerdings schon augrund des vom Statistischen Bundesamtes amtlich festgelegten Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis 2005=100)- was Sie bereits bei Ihrer Antwort erwähnt haben.......................die Anpassung erfolgt..........nach oben oder unten zum 01. des Folgemonats. (Auszug aus d.Brief) Daher werden Sie aufgefordert, rückwirkend zum 01.06 und anschließend monatlich den erhöhten Mietzins von 16% zu entrichten.

Darf ich dieses Schreiben überhaupt als WIDERSPRUCH sehen? Das erste Schreiben / die erste Anpassung des Mietzinsens war aufgrund des §558 BGB (ganz was anderes).
Dieses Widerspruche ist vom 10.06. Wenn ich alles richtig verstehe muss ich die erhöhte Miete erst zum 01.07 zahlen und nicht rückwirkend zum 01.06 da ich das Schreiben erst am 12.06 erhalten haben.

Ich bitte Sie um paar Sätze für unseren Vermieter, wie das alles am besten formulieren kann.


Vielen Dank Ihnen im Voraus

Mit freundlichen Grüßen
NW

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 12.07.2015 | 17:20

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.
Wenn sich der Verbraucherindex tatsächlich seit mai 2015 um 16 % erhöht hat, könnte sich auch die Miete ab 1.6.2015 um 16 % erhöht haben.

Nach der angegebenen Vertragsbestimmung erhöht sich die Miete bei Eintritt der Voraussetzungen "automatisch".

2.
Da der Mietvertrag wohl erst im Jahr 2013 geschlossen wurde, könnte die Preisgleitklausel jedoch unwirksam sein.

Ich empfehle Ihnen daher, den Mietvertrag kurzfristig durch einen Rechtsanwalt prüfen zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Moosmann

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