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Endrenovierungsklausel - Schönheitsreparaturen bei Auszug

| 21.04.2009 11:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe meine Wohnung fristgerecht zu Ende Juli 09 gekündigt und möchte jetzt bitte überprüfen lassen, ob ich die Wohnung beim Auszug renovieren muss wie in meinem Mietvertrag beschrieben. Der Mietvertrag ist von 2006 und die Rechtslage hat sich ja 2007 geändert bzw. es gab Urteile vom BGH. Vielen Dank für Ihre Einschätzung. Ich habe die Wohnung im August 2006 renoviert (also Löcher gespachtelt/frisch gestrichen) übernommen.

Auszüge aus meinem Mietvertrag:

VIII. Instandhaltung und Instandsetzung
1. Zu Beginn des Mietverhältnisse fertigt die Vermieterin im Beisein der Mieterin ein Übergabeprotokoll an, das den aktuellen Zustand der Mitsache dokumentiert und von beiden Parteien unterzeichnet wird.

2. Die Mieträume werden in vollständig renovierten Zustand übergeben. Die Durchführung der Schönheitsreparaturen während der Mietzeit wird nicht von der Vermieterin geschuldet, sondern ist erforderlilchenfalls von der Mieterin zu besorgen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören das fachgerechte Streichen der Decken und Wände, der Innentüren, sowie der Fenster und der Wohnungseingangstüre von innen. Es bleibt der Mieterin überlassen, wann und wie oft sie die Schönheitsreparaturen vornimmt. Sie hat jedoch sicherzustellen, dass keine Schäden an der Bausubstanz incl. Fenster entstehen.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind folgende Schönheitsreparaturen, nämllich das Entfernen von der Mieterin angebrachter Tapete, Entfernen der Dübel und Verschließen der Bohrlöcher, evtl. erforderliche Spachteln der Decken und Wände, Streichen der Decken und Wände in weiß fachgerecht durchzuführen. Ferner ist die Wohnung komplett zu reinigen. Falls Türen und Fenster durch Nikotin verunreinigt, farbig gestrichen oder durch Bekleiben fleckig oder andere Beschädigungen aufweisen und /oder seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. der letzten fachgerechten Renovierung mindestens sieben Jahre vergangen sind, sind diese auch fachgerecht in weiss matt zu streichen.

XII. Beendigung des Mietverhältnisses
1. Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die Mieträume renoviert gemäß Ziffer VIII. 2. gereinigt und mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben.
2. Die Vermieterin fertigt im Beisin der Mieterin ein Abnahmeprotokoll an. Bezüglich festgestellter Schäden schuldet die Mieterin die Beseitigung innerhalb einer angemessenen Frist.

Vielen Dank

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten kann:

1.
Gemäß XII Nr. 1 des Mietvertrages haben Sie die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses im renoviertem Zustand zurückzugeben. Hierbei wird Bezug genommen auf VIII 2. Gemäß den dortigen Ausführungen sollen Sie dazu verpflichtet sein:

- Eine angebrachte Tapete zu entfernen
- Dübel u.ä. zu verschließen
- evtl. Spachteln der Decke und Türen
- Streichen der Decken und Wände
- Streichen der Türen und Fenster nach 7 Jahren der Überlassung

2.
Meines Erachtens ist die obige vertragliche Regelung unwirksam und hält einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB nicht stand. Dies führt dazu, dass die Regelungen keine rechtliche Verpflichtung begründen können.

Dies folgt meines Erachtens daraus, dass eine Renovierungspflicht unabhängig vom tatsächlichen Wohnungszustand vereinbart wird. Auf die eigentliche Abnutzung der Wohnung wird keine Rücksicht genommen, so dass Sie selbst dann zu einer Renovierung verpflichtet wären, wenn dies gar nicht notwendig wäre bzw. sie durch ein schonendes Wohnen zu einem guten Erhalt der Wohnung beigetragen haben.

Der Bundesgerichtshof hat mehrfach festgestellt (z.B: Urteil vom 12.09.07 Az.: VIII ZR 316/06), dass eine solche KLausel den Mieter unangemessen benachteiligt.

3.
Meines Erachtens sind Sie daher nicht dazu verpflichtet bei Auszug Renovierungsmaßnahmen wie vertraglich beschrieben durchzuführen. Beseitigen müssen Sie allerdings möglicherweise vorhandene Beschädigungen, da diese nicht als "Schönheitsreparaturen" gelten.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und stehe Ihnen gerne im Rahmen der Nachfragefunktion aber auch im Falle einer weiteren INteressenvertretung gegenüber Ihrem Vermieter zur Verfügung.

Nachfrage vom Fragesteller 21.04.2009 | 11:53

Sehr geehrter Herr Anwalt,
nachdem ich das BGH-Urteil gelesen habe, habe ich folgende Frage:

Kann mein Vermieter behaupten der Mietvertrag sei eine Individualvereinbarung und kein Formularmietvertrag?
Was ist hier der Unterschied bzw. die Merkmale.

Danke,

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.04.2009 | 11:58

Vielen Dank für Ihre Nachfragen.

Eine Individualvereinbarung liegt nur dann vor, wenn einzelne Klauseln konkret zwischen den Beteiligten ausgehandelt wurden, diese also nicht auf einseitig von dem Vermieter in den Vertrag einbezogen wurden.

Da es sich vorliegend nach den mir vorliegenden INformationen um einen bereits vorgefertigten Vertrag gehandelt hat, spricht daher viel dafür, dass es sich um einen Formularvertrag handelte, der Ihnen nicht die Möglichkeit gegeben hat, ausführlich die streitgegenständliche Norm individuell noch abzuändern.

Hinzuweisen ist darauf, dass der Vermieter konkret darlegen und beweisen müssten, dass eine Individualvereinbarung vorlag. Dies erscheint mir vorliegend jedoch kaum möglich zu sein, hängt jedoch auch mit den näheren Umständen des EInzefalls und des Vertragsabschlusses zusammen.

Ich hoffe, Ihre Fragen ausreichend beantwortet zu haben und wünsche Ihnen weiterhin viel Erfolg.

Bewertung des Fragestellers 21.04.2009 | 12:13

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FRAGESTELLER 21.04.2009 4,6/5,0