Einstweilige Verfügung gegen Vermieter von anderen Mieter auf Zugang zu unserer Wgh

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ohne genauen Wortlaut der einstweiligen Verfügung lassen sich Ihre Fragen nur schwer beantworten. Da Sie ja Sorge tragen, dass Sie jederzeit den Gerichtsvollzieher vor der Tür stehen haben, will ich Ihnen wie folgt Auskunft erteilen.

Es ist eine Nebenpflicht Ihrer Vermieterin T, Ihrem Nachbarn Zugang zum Stromzähler zu gewähren, und dies durchaus auch öfter als einmal im Jahr zu Ablesung. Es ist ja möglich, dass eines der Haushaltsgeräte aufgrund eines technischen Defektes plötzlich viel mehr Strom verbraucht, was der Nachbar dann erst sehr viel später bemerken würde. Er darf dies auch selbst machen und muss nicht seinen Anwalt usw. schicken.

Sie müssen aber nun aufgrund dieser Nebenpflicht nicht dulden, dass Sie wöchentlich den verhassten Nachbarn in Ihrem Haus zu Gast haben. In Ihrem Haus haben Sie Hausrecht, das Sie nach Belieben ausüben können. Die Vermieterin hat zwar Anspruch auf Zutritt zu Kontroll- und Reparaturzwecken. Wenn z.B. Ihre Heizung defekt ist, müssen Sie gestatten, dass Frau T und ggf. ein Heizungsinstallateur Ihr Haus betreten um die Heizung zu untersuchen und zu reparieren. Gleiches gilt für etwaige Nachmieter nach einer Kündigung Ihrerseits. Dass Sie wöchentlich den Nachbarn hinein lassen, kann Sie nicht von Ihnen verlangen.

Frau T kann also ihre Pflicht gegenüber dem Nachbarn nicht erfüllen, ohne ihre Pflichten Ihnen gegenüber zu verletzen. Sie ist in einem Dilemma, das aufgrund der unsachgemäßen Installation des Zählers entstanden ist. Dieser muss nämlich in das Haus Ihres Nachbarn oder an einen anderen für diesen zugänglichen Ort verlegt werden.

Dies vorab. Nun zu Ihren Fragen:

Wenn er tatsächlich mit GV und Polizei vor der Tür steht: Müssen wir die rein lassen? Schließlich ist die EV nicht gegen uns gerichtet. Also vielleicht schon formal falsch?

Möglicherweise wird der GV gar nicht erscheinen, da Frau T nur ein Ordnungsgeld angedroht wird, wenn sie den Zugang nicht gewährt.

Wenn der GV erscheint, gilt dass sich die EV wie jeder Titel nur gegen den Antragsgegner, also Frau T richtet. Der GV kann nur gegen die Personen vorgehen, die im Titel genannt sind, also nicht Sie.

Wenn es möglich ist, vielleicht die folgenden Fragen noch beantworten. Wir müssen vermutlich sowieso am Montag zu einem Anwalt vor Ort.

Da wir in der EV mit keinem Wort erwähnt werden (wir haben inzwischen eine Kopie von der Vermieterin erhalten), wäre die EV nichtig? Er behauptet unsere Vermieterin würde den Zugang verweigern. Das ist aber falsch: Wir verweigern! Also EV gegen falsche Person? Übrigens: Soweit ich die Justizbeamtin im Gericht verstanden habe, war nicht bekannt, dass das Gebäude bewohnt ist.

Nein, die EV ist nicht nichtig, da Frau T ja den Zugang gewähren muss. Dies ist ihr aufgrund den Pflichten Ihnen gegenüber nicht möglich.

Wenn wir nicht da sind, kann sich der GV mit Polizei Zutritt verschaffen? Vermieterin wird dann nicht da sein (wohnt woanders). Niemand kann gefragt werden, ob freiwillig Zugang erlaubt wird.

Rechtmäßig wäre dies nicht möglich, da der GV ja vermutlich aufgrund von Briefkasten bzw. Klingelschild erkennen würde, dass er in ein Haus eindringen muss, das von Ihnen und nicht von Frau T bewohnt wird.

Es ist aber grundsätzlich möglich und kommt in der Praxis vor, dass sich ein GV mittels eines Schlüsseldienstes Zugang gewährt, ohne dass der Hausrechtsinhaber zugegen ist, und dann z.B. Unterlagen durchsucht oder auch einen Stromzähler abliest. Dies betrifft dann aber Fälle, in dem der Mieter oder der Eigentümer der Wohnung bzw. Geschäftsräume im Vollstreckungstitel genannt sind, was in Ihrem Fall nicht so ist.

Da es nie auszuschließen ist, dass ein GV auch einmal einen Fehler macht und übersieht, dass Frau T nicht in dem an Sie vermieteten Haus wohnt, wäre dies durchaus möglich.

Macht es Sinn, wenn obige Fragen unsicher zu beantworten sind, eine negative Feststellungsklage einzureichen? Wir haben ja im Moment nicht mal Akteneinsicht, da wir nicht "Teil des Verfahrens" sind.

Da eine solche erst Monate später entschieden würde, würde dies Ihnen aktuell nicht helfen. Ggf. sollten Sie den für Ihren Bezirk zuständigen Gerichtsvollzieher ausfindig machen und auf das Problem hinweisen, da Sie ja nicht 24 Stunden am Tag zu Hause sein können.

Wichtiger wäre jedoch, sich zusammen mit der Vermieterin und dem Versorger, dem der Zähler gehört, sich schnellstmöglich darum zu kümmern, dass der Zähler aus Ihrem Haus heraus verlegt wird.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Elke Scheibeler, Rechtsanwältin