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Einstweilige Verfügung gegen Vermieter von anderen Mieter auf Zugang zu unserer Wgh

| 05.10.2012 18:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Moin!

Wir wohnen auf einem Resthof, der einen Neuanbau hat. Unser Altbau und der Neuanbau sind durch unsere Vermieterin T vermietet. Die Gebäude sind mit getrennten Zugängen und getrennten Grundstücken versehen.

Nur eines war immer so: Strom und Wasserzähler befinden sich komplett im alten Gebäude (bei uns). D.h. unsere Zähler und getrennt (4m entfernt) im Flur der Strom-Zähler der Nachbarn.

Wir haben für die Nachbarn immer ihre Strom- und Wasser abgelesen (fotografiert). Das wurde so auch mit den aktuellen Nachbarn abgesprochen.

Aufgrund verschiedener Vorkommnisse habe ich den Nachbarn "S" Hausverbot erteilt. D.h. sie dürfen weder auf unser Grundstück noch in unser Haus.

Nun wollen sie selbst die Zähler ablesen, persönlich.

Ich habe, um die Sache nicht eskalieren zu lassen, zumindest Vertrauenspersonen der Mieter "S" erlaubt, den Zähler anzuschauen. Auch gerne Notare, Rechtsanwälte oder auch unserer Vermieterin. Nur nicht den Nachbarn persönlich: Hausverbot.

Nun will der Nachbar weder das Hausverbot akzeptieren (was er mir schriftlich gab) und immer persönlich ablesen.

Nun hat er eine einstweilige Verfügung gegen die Vermieterin gestellt. Er verlangt Zugang (wöchentlich) zu unserem Haus, das über drei Monate, um die Stromzähler abzulesen. Die EV ging nur an die Vermieterin. Nicht an uns.

Wenn er keinen Zugang bekäme, würde er mit Gerichtsvollzieher und Polizei kommen.

Fragen:

Unsere wichtigste Frage:

Wenn er tatsächlich mit GV und Polizei vor der Tür steht: Müssen wir die rein lassen? Schließlich ist die EV nicht gegen uns gerichtet. Also vielleicht schon formal falsch?


Wenn es möglich ist, vielleicht die folgenden Fragen noch beantworten. Wir müssen vermutlich sowieso am Montag zu einem Anwalt vor Ort.



Da wir in der EV mit keinem Wort erwähnt werden (wir haben inzwischen eine Kopie von der Vermieterin erhalten), wäre die EV nichtig? Er behauptet unsere Vermieterin würde den Zugang verweigern. Das ist aber falsch: Wir verweigern! Also EV gegen falsche Person? Übrigens: Soweit ich die Justizbeamtin im Gericht verstanden habe, war nicht bekannt, dass das Gebäude bewohnt ist.


Wenn wir nicht da sind, kann sich der GV mit Polizei Zutritt verschaffen? Vermieterin wird dann nicht da sein (wohnt woanders). Niemand kann gefragt werden, ob freiwillig Zugang erlaubt wird.

Macht es Sinn, wenn obige Fragen unsicher zu beantworten sind, eine negative Feststellungsklage einzureichen? Wir haben ja im Moment nicht mal Akteneinsicht, da wir nicht "Teil des Verfahrens" sind.

Vermutlich müssen wir sehr schnell handeln, weil inzwischen die EV mit GV der Vermieterin zugestellt wurde. Sie wird Widerspruch einlegen, wegen Unmöglichkeit. Wir befürchten nur, dass der Mieter Nägel mit Köpfen macht und tatsächlich mit GV vor der Tür steht. Und wir werden ihm niemals Zugang lassen. Meinetwegen darf dann der GV den Zähler ablesen. Aber nicht der Nachbar. Vor allem nicht wöchentlich.

Es wäre schön, wenn wir ein paar Hinweise bekommen könnten.

Beste Grüße!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ohne genauen Wortlaut der einstweiligen Verfügung lassen sich Ihre Fragen nur schwer beantworten. Da Sie ja Sorge tragen, dass Sie jederzeit den Gerichtsvollzieher vor der Tür stehen haben, will ich Ihnen wie folgt Auskunft erteilen.

Es ist eine Nebenpflicht Ihrer Vermieterin T, Ihrem Nachbarn Zugang zum Stromzähler zu gewähren, und dies durchaus auch öfter als einmal im Jahr zu Ablesung. Es ist ja möglich, dass eines der Haushaltsgeräte aufgrund eines technischen Defektes plötzlich viel mehr Strom verbraucht, was der Nachbar dann erst sehr viel später bemerken würde. Er darf dies auch selbst machen und muss nicht seinen Anwalt usw. schicken.

Sie müssen aber nun aufgrund dieser Nebenpflicht nicht dulden, dass Sie wöchentlich den verhassten Nachbarn in Ihrem Haus zu Gast haben. In Ihrem Haus haben Sie Hausrecht, das Sie nach Belieben ausüben können. Die Vermieterin hat zwar Anspruch auf Zutritt zu Kontroll- und Reparaturzwecken. Wenn z.B. Ihre Heizung defekt ist, müssen Sie gestatten, dass Frau T und ggf. ein Heizungsinstallateur Ihr Haus betreten um die Heizung zu untersuchen und zu reparieren. Gleiches gilt für etwaige Nachmieter nach einer Kündigung Ihrerseits. Dass Sie wöchentlich den Nachbarn hinein lassen, kann Sie nicht von Ihnen verlangen.

Frau T kann also ihre Pflicht gegenüber dem Nachbarn nicht erfüllen, ohne ihre Pflichten Ihnen gegenüber zu verletzen. Sie ist in einem Dilemma, das aufgrund der unsachgemäßen Installation des Zählers entstanden ist. Dieser muss nämlich in das Haus Ihres Nachbarn oder an einen anderen für diesen zugänglichen Ort verlegt werden.

Dies vorab. Nun zu Ihren Fragen:

Wenn er tatsächlich mit GV und Polizei vor der Tür steht: Müssen wir die rein lassen? Schließlich ist die EV nicht gegen uns gerichtet. Also vielleicht schon formal falsch?

Möglicherweise wird der GV gar nicht erscheinen, da Frau T nur ein Ordnungsgeld angedroht wird, wenn sie den Zugang nicht gewährt.

Wenn der GV erscheint, gilt dass sich die EV wie jeder Titel nur gegen den Antragsgegner, also Frau T richtet. Der GV kann nur gegen die Personen vorgehen, die im Titel genannt sind, also nicht Sie.

Wenn es möglich ist, vielleicht die folgenden Fragen noch beantworten. Wir müssen vermutlich sowieso am Montag zu einem Anwalt vor Ort.

Da wir in der EV mit keinem Wort erwähnt werden (wir haben inzwischen eine Kopie von der Vermieterin erhalten), wäre die EV nichtig? Er behauptet unsere Vermieterin würde den Zugang verweigern. Das ist aber falsch: Wir verweigern! Also EV gegen falsche Person? Übrigens: Soweit ich die Justizbeamtin im Gericht verstanden habe, war nicht bekannt, dass das Gebäude bewohnt ist.

Nein, die EV ist nicht nichtig, da Frau T ja den Zugang gewähren muss. Dies ist ihr aufgrund den Pflichten Ihnen gegenüber nicht möglich.

Wenn wir nicht da sind, kann sich der GV mit Polizei Zutritt verschaffen? Vermieterin wird dann nicht da sein (wohnt woanders). Niemand kann gefragt werden, ob freiwillig Zugang erlaubt wird.

Rechtmäßig wäre dies nicht möglich, da der GV ja vermutlich aufgrund von Briefkasten bzw. Klingelschild erkennen würde, dass er in ein Haus eindringen muss, das von Ihnen und nicht von Frau T bewohnt wird.

Es ist aber grundsätzlich möglich und kommt in der Praxis vor, dass sich ein GV mittels eines Schlüsseldienstes Zugang gewährt, ohne dass der Hausrechtsinhaber zugegen ist, und dann z.B. Unterlagen durchsucht oder auch einen Stromzähler abliest. Dies betrifft dann aber Fälle, in dem der Mieter oder der Eigentümer der Wohnung bzw. Geschäftsräume im Vollstreckungstitel genannt sind, was in Ihrem Fall nicht so ist.

Da es nie auszuschließen ist, dass ein GV auch einmal einen Fehler macht und übersieht, dass Frau T nicht in dem an Sie vermieteten Haus wohnt, wäre dies durchaus möglich.

Macht es Sinn, wenn obige Fragen unsicher zu beantworten sind, eine negative Feststellungsklage einzureichen? Wir haben ja im Moment nicht mal Akteneinsicht, da wir nicht "Teil des Verfahrens" sind.

Da eine solche erst Monate später entschieden würde, würde dies Ihnen aktuell nicht helfen. Ggf. sollten Sie den für Ihren Bezirk zuständigen Gerichtsvollzieher ausfindig machen und auf das Problem hinweisen, da Sie ja nicht 24 Stunden am Tag zu Hause sein können.

Wichtiger wäre jedoch, sich zusammen mit der Vermieterin und dem Versorger, dem der Zähler gehört, sich schnellstmöglich darum zu kümmern, dass der Zähler aus Ihrem Haus heraus verlegt wird.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Elke Scheibeler, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 05.10.2012 | 20:42

Sehr geehrte Frau Dr. Elke Scheibeler,

herzlichen Dank für die ausführliche Antwort.

Bezüglich des Antrages vom Nachbar S. Er hat angegeben, dass er eine erhebliche Nachzahlung (1500€) vom Energieversorger bekommen hat und diese Werte anzweifelt. Er möchte über drei Monate, jede Woche Strom ablesen um zu beweisen, dass die Forderungen unberechtigt sind.

Dazu muss man wissen, dass er a) eine elektrisch beheizbare Sauna hat und b) Vertreter vor Marmor-Stromheizungen ist und davon mehrere selbst im Haus installiert hatte. Inzwischen hat er diese wieder ausgebaut und will mit der aktuellen Verbrauchskennlinie wieder an den Stromanbierter herantreten... Wie auch immer, nicht unser Problem.

Das ist die Begründung für den wöchentlichen Zugang bis zum 20.12.2012.

In dem Antrag wurde nicht erwähnt, dass wir hier wohnen, dass er ein Hausverbot hat und wir Angeboten haben, dass er mit einer neutralen Person oder Frau T Zugang bekommen darf. Er hat es so dargestellt, als würde Frau T ihm das verweigern. Wenn man die Umstände nicht kennt, liest der Antrag sich so, als wäre das Gebäude hier leer oder von Frau T bewohnt.

Das wurde von ihm so in der eidesstattlichen Erklärung so dargestellt.

Ich bekomme nach her den Namen des GV, der das Schreiben zugestellt hat. vermutlich derjenige, der auch die EV durchsetzen wird. Mit dem werden wir sprechen.

Zudem versucht die Vermieterin bereits länger Kontakt aufzubauen, um Termine für einen Umbau zu vereinbaren (steht auch nicht im Antrag). Das wird dadurch erschwert, dass sich der Nachbar nicht meldet. Nebenkriegsschauplatz: Es gibt bereits eine zugestellte Räumungsklage, weil er mehr als 2,5 Monate mit der Miete in Verzug ist. Sie sehen: Spitze des Eisberges, wo wir als Mieter zwischen die Stühle gezerrt werden.

Ich möchte mich ganz herzlich für Ihre Antwort bedanken. Insbesondere mit dem Kontakt zum Gerichtsvollzieher und dem Verbots des Zuganges zu unserem Haus. Das nimmt uns den Stress für die nächsten Tage, wo wir weiteres mit einem Anwalt die Sachlage klären werden.

Im Großen und Ganzen haben wir inzwischen schon eine massive Störung des Mietfriedens (allein die Gründe für das Hausverbot deuten das ja an) und erwägen, da aktiv zu werden. So eine Sache ist nämlich extrem belastend.

Beste Grüße von mir und meiner Frau und Danke für die ausführliche Antwort zu so später Stunde.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.10.2012 | 20:49

Sehr geehrter Fragesteller,

besten Dank für das positive Feedback. Das hört sich in Ihrem Fall ja schon nach Rosenkrieg an, ich kann sehr gut nachempfinden, dass die Situation Sie belastet.

Wenn der Nachbar selbst eine Verlegung des Stromanschlusses verhindert, müsste man ihm eigentlich widersprüchliches Verhalten vorwerfen können, wenn er gleichwohl die EV beantragt hat,

Ob der GV zuständig ist, der Frau T das Schreiben zugestellt hat, kann ich nicht sagen. Ein GV ist immer für einen bestimmten Bezirk zuständig. Wenn Frau T bei Ihnen in der Nähe wohnt, ist dies möglich. Ansonsten kann man bei der Verteilerstelle für Gerichtsvollzieheraufträge beim zuständigen Amtsgericht anrufen, dies aber erst wieder ab kommenden Montag.

Ich wünsche trotz Allem ein angenehmes Wochenende.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Scheibeler

Bewertung des Fragestellers 05.10.2012 | 20:58

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