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Nebenkostenabrechnung wird vom Vermieter nicht zur Verfügung gestellt


28.02.2006 00:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Rechtsanwältin, sehr geehrter Rechtsanwalt,

Sachlage
---------
ich kämpfe derzeit darum, die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2003 und 2004 zu erhalten, um einen wahrscheinlichen Rückzahlungsanspruch geltend zu machen.

Zur Vorgeschichte: ich war von 11/02 - 12/05 Mieter in der Wohnung einer privaten Wohnungseigentümerin in einem Mehrfamilienhaus mit 8 Parteien. Die Kautionsrückzahlung habe ich bereits komplett zurück erhalten, und zwar als Ergebnis eines Streites um Schönheitsreparaturen und Instandhaltung, den ich in 01/06 mit Hilfe von Frag-Einen-Anwalt.de außergerichtlich gewinnen konnte, da die entsprechenden Paragraphen des Mietvertrags ungültige Klauseln enthielten.

Die Nebenkostenvorauszahlung betrug mtl. 100EUR (Siehe Anhang Mietvertrag). Ich war aufgrund meines Berufes selten in der Wohnung und ansonsten war ich ein sehr sparsamer Mensch. Daher rechne ich mit einem nicht unerheblichen Rückzahlungsanspruch und ich halte es für äußerst unwahrscheinlich, dass die NK-Abrechnungen auf den Cent genau die Nebenkosten abgedeckt haben.
Ich erhielt weder eine Nachzahlungsaufforderung, noch eine Nebenkostenabrechnung für diese Jahre 2003 und 2004. Letzteres habe ich allerdings auch nicht angefordert. Im Januar forderte ich erstmals schriftlich die fehlenden Nebenkostenabrechnungen (Einschreiben) ohne Fristsetzung ("unverzüglich") an.

Die schriftliche Antwort darauf war, dass sie mir die NK-Abrechnungen im Original am Auszugstermin (30.12.05) zur Verfügung gestellt hat, was ich allerdings bestreite. Ich schrieb daher einen leicht ironischen Brief (kein Einschreiben), mit der Aussage, dass diese NK-Abrechnungen trotz großer Sorgfalt, die ich bei solchen Dingen an den Tag lege, beim Umzug untergegangen sein müssen und ich sie bitte, mir diese NK-Abrechnungen neu auszustellen. Keine Reaktion bis zu meinem Anruf (weiter unten)

Ich rief ferner bei der Hausverwaltung an und erfragte Kopien der NK-Abrechnungen, was man allerdings ablehnte, da ich nicht der Vertragspartner bin, ich mich daher mit dem Vermieter in Verbindung setzen müsste. Der wesentliche Punkt hierbei ist, "dass in der NK-Abrechnungen für die Wohnung Kosten enthalten sind, die erst durch den Vermieter gemäß Mietvertrag umgelegt werden müssen. Daher sei die originale Abrechnung für mich nicht verwendbar."

Bei einem Telefonat am 20.2.06 fragte ich bei der Vermieterin nach, was denn mit den NK-Abrechnungen sei, woraufhin sie antwortete: (Zitat) "Ich habe ihnen die Abrechnungen beim Auszug gegeben und was sie damit gemacht haben ist mir egal, für mich ist die Sache erledigt." Darauf hin fragte ich, ob sie die Original-Abrechnungen der Hausverwaltung meint, was sie mir auf erneutes Nachfragen bestätigte. Ich fragte sie darauf hin, was denn mit den nicht umlagefähigen Kosten sei und sagte, dass mir diese Abrechnung nicht hilft.
Sie sagte: "Ich habe keine Zeit, das aufzuschlüsseln - auf wiederhören" und legte einfach auf!
Ich rief erneut an und bat sie um Aussprache, worauf sie drohte, wenn ich sie nicht in Ruhe lassen würde, würde sie die Sache einem Anwalt übergeben. (Anmerkung: Welche Sache? - es ist doch alles erledigt nach ihrer Meinung)
Beide Telefonate wurden in der Freisprecheinrichtung meines Autos gemacht, somit habe ich meine Partnerin als Zeugin dieser Telefonate.

Meine Frage, die ich bitte detailliert und wenn möglich mit Urteilen und Paragraphen belegt zu beantworten:
-----------------------
1. Ist es rechtens, dass mir die NK-Abrechnungen erst am 31.12.05 übergeben werden (auch wenn sie das nicht tat)
2. Wie kann ich die Ausstellung der NK-Abrechnung erzwingen und wie lang ist die Frist dafür. Nach eigenen Recherchen habe ich 3 Jahre Zeit.
3. Ich forderte die NK-Abrechnung nicht spätestens 12 Monate nach Abschluss eines jeden Wirtschaftjahres ein. Kann das ein Problem werden, wenn ich dies erst in 01/2006 und 02/2006 tat?
4. Die beispielhafte NK-Abrechnung aus 2000 (dem Mietvertrag beigefügt) enthält die Anmerkung: 1.1 + 1.2 sind auf Mieter gemäß II. BV umlegbar. Würde das genügen oder muss die Vermieterin mir eine Abrechnung erstellen, in der nur die mich betreffenden Kosten aufgeführt sind?
5. Es ist nirgends vermerkt, welche Kosten konkret auf mich umgelegt werden. Es existiert lediglich der Hinweis in einer beispielhaften Abrechnung aus 2000, die nicht Bestandteil des Mietvertrags ist (kein Verweis auf die Beispielabrechnung), welche Kosten laut II.BV umlegbar wären. Ist dies ausreichend für den Vermieter, wenn mir die Beispielabrechnung mit dem Mietvertrag übergeben wurde?
5. Auch wenn die Vermieterin mir die Originale gegeben haben sollte, ist sie dann nicht verpflichtet, zumindest Kopien zu behalten und mir diese bei Bedarf zur Verfügung zu stellen?
6. Inwieweit kann ich die Hausverwaltung doch in Anspruch nehmen, wenn mir die Vermieterin eine Auskunft und die Mitarbeit verweigert?
7. Kann ich evtl. ohne konkreten Nachweis z.B. durch Vorlage der NK-Abrechnungen behaupten, dass sie falsch seien oder dass ich zuviel bezahlt hätte - ohne Nennung eines genauen Betrages - und sie darauf hin den Nachweis erbringen muss, dass die Abrechnungen richtig sind?
8. Sind alle Klauseln des Mietvertrags die NK betreffend rechtskräftig? Die Klauseln zu Schönheitsreparaturen und Instandhaltung waren es nämlich nicht.
9. Kann ich ihr die durch Rechtsberatung entstehenden Kosten auferlegen?

Vielen Dank für Ihre Mühe
Gruß, Ihr Ratsuchender


Anhang Mietvertrag:
------------------
§3 Mietzins/Betriebskosten
1. Betriebskostenvorauszahlung 100EUR
3. Für Betriebskosten, die zwischen dem Mieter und den jeweiligen Versorungsunternehmen direkt abgerechnet werden können, kommt der Mieter selbst auf. Für alle übrigen Betriebskosten, die in der gesonderten Anlage 3 zu §27 der II.Berechnungsverordnung aufgeführten Aufstellung enthalten sind, wird eine mtl. Vorauszahlung in Höhe von 100EUR erhoben. Aufstellung der Betriebskosten ist in Anlage 1 beigefügt.
(Anmerkung: Müll und Strom habe ich eigenständig abgerechnet)
4. Einmal jährlich erfolgt über eine Betriebskosten eine Endabrechnung. Die Umlage der Betriebskosten erfolgt nach dem von der Eigentümergemeinschaft festgelegten Verteilerschlüssel. [...]

§5 Aufrechnung/Zurückbehaltung
1. Der Mieter kann gegenüber der Grundmiete und etwaigen Betriebskostennachforderung des Vermieters nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen, sowie mit Mietminderungsansprüchen aufrechnen.

§12 enthält die salvatorische Klausel

Anlage 1 des Mietvertrags: Aufstellung umlagefähiger Betriebskosten
Betriebskosten sind nachstehende Kosten, die dem Eigentümer [...] laufend entstehen, es sei denn, dass sie überlicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden. (Anmerkung: Müll und Strom habe ich eigenständig abgerechnet)
1. laufende öffentlich Lasten des Grundstücks (Grundsteuer)
2. Wasserversorgung (Verbrauch, Grundgebühren, Zählermiete, Zwischenzähler, Betriebskosten hauseigener Wasserversorgung sowie Wasseraufbereitungsanlage und Aufbereitungsstoffe)
3. Entwässerung
4.
a) Kosten der zentralen Heizungsanlage (Brennstoffe, Lieferung, Betriebsstrom, Bedieung, Überwachung, Pflege, Reinigung, Messungen, Ausstattungsmiete, sonstige) ODER
b) Kosten der zentralen Brennstoffversorgungsanlage (Brennstoffe, Lieferung, Betriebsstrom, Überwachung, Reinigung) ODER c) Kosten für Fernwärme (Lieferung, Betriebskosten Hausanlage gemäß a)) ODER d) Kosten für Etagenheizung (Reinigung, Wartung, Prüfung, Messungen)
5. a) Kosten für Betrieb der zentralen Warmwasserversorgung (gemäß 2. und Kosten für Erwärmung gemäß 4a) ODER
b) Kosten für Fernwarmwasser (Lieferung, Betriebskosten der Hausanlage gemäß 4a)) ODER
c) Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten (Reinigung, Prüfung)
6. Kosten verbundener Heizugs- und Warmwasserversorgungsanlagen
a) bei zentralen Héizungsanlagen (gemäß 4a und 2.) ODER
b) Fernwärmeversorgungskosten gemäß 4c und 2. ODER
c) bei verb. Etagenheizungen und Warmwasserversorungsanlagen gemäß 4d und 2.
7. Straßenreinigung und Müllabfuhr
8. Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung (Anmerkung: Hausreinigung wurde turnusmäßig von jedem Hausbewohner durchgeführt)
9. Gartenpflege´
10. Beleuchtung Außen und gemeinsam benutzter Gebäudeteile
11. Schornsteinreinigung
12. Sach- und Haftpflichtversicherung (Feuer, Sturm, Wasser, Glas, Öltank, Aufzug)
13. Hauswart (Sozialbeiträge und geldwerte Leistungen für nicht die nstandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffende Leistungen
WICHTIG: Wenn Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen in 2 bis 9 nicht angesetzt werden.
14. a) gemeinschaftliche Antennenanlage (Strom, Prüfung, Nutzungsentgelte)
b) Breitbandkabelnetz (aus a + Grundgebühren)
15. Maschinelle Wascheinrichtungen (Betriebsstrom, Überwachung, Pflege, Reinigung, Kosten für Wasserversorgung gemäß 2.)
16. Sonstige Betriebskosten

Beispielhafte Jahresabrechnung für die betroffene Wohnung der Hausverwaltung von 2000:
---------------------------------------------------------
1. Ausgaben / Einnahmen
1.1 + 1.2 Betriebskosten (mit dem Vermerk: auf Mieter umlegbar nach II.BV)
- Gebäudeversicherung
- Haftpflichtversicherung
- Leitungswasserversicherung
- Gewässerschadenversicherung
- Mtl. Gebühr Kabelfernsehen
- Hausmeister / Gartenpflege
- Strom Allgemein
- Müllgebühren (Anmerkung: Biotonne + "Gelber Sack")
- Heizungskosten/Wasser lt. Abrechnung
1.3 Sonstige Kosten
- Instandhaltung / Reparaturen
- Austausch Wärme+Wasserzähler
- Zuführung Rücklage
- Verwaltergebühren
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

Ihre rechtlichen Fragen beantworte ich in der gebotenen Kürze der Reihe nach (kursorisch) wie folgt:

1.
Wenn Ihnen die Nebenkostenabrechnung am 31.12.2005 zugegangen wäre, so hätte die Vermieterin für den Abrechnungszeitraum 2004 noch rechtzeitig im Rahmen der 12-Monatsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB gehandelt (sofern die Abrechnung ordnungsgemäß erfolgt ist), nicht aber für den Zeitraum 2003. Den Zugang der Abrechnung hat die Vermieterin zu beweisen.

2.
Sie können die Rückforderung innerhalb von 12 Monaten nach Zugang (der hier nicht erfolgt ist) einer ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen. Daneben läuft eine Verjährung des Anspruchs von drei Jahren nach dessen Entstehung oder dem Zeitpunkt, in dem Sie Kenntnis von dem Anspruch hatten oder haben mussten (§§ 195, 199 BGB).

3.
Deshalb ist es auch derzeit noch unproblematisch, dass Sie erst 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums tätig werden. Hinsichtlich der NK-Abrechnung für 2003 tritt die Verjährung also frühestens zum 31.12.2006 ein.

4./5.
Die NK-Abrechnung ist so nicht ausreichend. Die Abrechnung, muss nachvollziehbar und verständlich sein.
Bei verbrauchsabhängigen Kosten sind die Zählerstände anzugeben.
Bei der Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB ist anzugeben, wie die jeweilige Quote ermittelt worden ist.

Die Vermieterin muss also sehr wohl aufschlüsseln, da Sie sonst nicht in der Lage sind, die Abrechnung zu überprüfen.
Es muss konkret ersichtlich sein, welche Kosten auf Sie umgelegt worden sind.
Hierauf haben Sie einen Anspruch (§ 259 BGB).

5.
Die Vermieterin ist nicht verpflichtet, weitere Abschriften einer NK-Abrechnung für Sie bereit zu halten, WENN sie Ihnen das Original bereits nachweislich hat zukommen lassen.

6.
Sie haben einen Auskunftsanspruch und, falls die Auskunft zu Ihren Gunsten ausfällt auch einen Leistungsanspruch, den Sie mit einer sogenannten Stufenklage gemäß § 254 ZPO geltend machen können.
Sie sollten zunächst Ihre Vermieterin mit dem Hinweis, dass Ihnen keine NK-Abrechnungen zugegangen sind, diese schriftlich bis zum Ablauf einer angemessenen Frist einfordern.

7.
Die Beweislast für den Zugang der Abrechnungen trägt die Vermieterin.
Andererseits können Sie die Rückforderung erst geltend machen, wenn Ihnen eine falsche Abrechnung überhaupt vorliegt.
Deshalb wird eine Stufenklage auf Auskunft und Leistung unumgänglich, falls eine formell ordnungsgemäße und inhaltlich korrekte Abrechnung nicht vorgelegt wird.

8.
Eine komplette Prüfung des Vertragswerks bezogen auf die NK-Abrechnung können Sie neben der Beantwortung Ihrer umfangreichen Fragestellung für den ausgelobten Einsatz nicht erwarten.
Hierzu müssten Sie eine erneute Anfrage stellen oder mich oder einen Kollegen gesondert beauftragen.
Auf den ersten Blick sehe ich hier aber keine Auffälligkeiten oder Besonderheiten, die insoweit eine Unwirksamkeit nahe legen.

9.
Die Kosten für die Rechtsberatung dürften Sie im Streitfall als Verzugsschaden ersetzt bekommen.
Denn nicht nur der Auskunftsanspruch, sondern auch der Anspruch des Mieters auf die Ausbezahlung eines Guthabens sind mit kalendermäßiger Bestimmbarkeit zum 31.12. des auf den Abrechnungszeitraum folgenden Jahres sofort fällig. Somit liegt Verzug nach § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor und Sie können Kosten der zweckentsprechenden Rechtsverfolgung gemäß § 280 Abs. 2 BGB geltend machen.


Ich hoffe, meine Ausführungen haben die rechtliche Situation für Sie klarer gemacht.

Gerne beantworte ich Ihnen noch Verständnisfragen in angemessenem Umfang.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.02.2006 | 23:31

Sehr geehrter Herr Geyer,

vielen Dank für Ihre prompte und detaillierte Antwort.

Zur Richtigstellung: Die Beispielnebenkostenabrechnung aus dem Jahr 2000 (von vor meinem Einzug) ist direkt von der Hausverwaltung ausgestellt. Diese enthält sehr wohl schön detaillierte Angaben zu Kosten und Umlageschlüsseln inkl. Zählerstände für Verbräuche sowie eine Angabe, welche NK gemäß 2. Berechnungsordnung umlagefähig sind. Die als umlagefähig gekennzeichneten Kosten sind alle richtig - soweit ich das geprüft habe.
Beispiel Gebäudeversicherung:
Schlüssel ME (MEA)
Abrechnungsmenge gesamt: 1.000
Abrechnungsmenge Anteil: 102,797
Ausgaben Gesamt: 384,45
Ausgaben Anteil: 39,52
Genügen die Detailangaben den Anforderungen des §556a Abs.1 Satz 2 BGB?

Zum Thema Beweislast für den Zugang der NK-Abrechnung:
Sie sagt, sie hätte mir die NK-Abrechnungen beim Auszug gegeben. Anwesend war ihr Mann. Ich war alleine. Wie ist die Lage? Wie muss sie mir den Zugang beweisen können?

Zum Thema Stufenklage gemäß §254 ZPO: Was ist eine Stufenklage? Ist diese ebenfalls gegenüber der Hausverwaltung ankündbar, sofern sie und die Vermieterin weiterhin die Auskunft verweigern?

Kann ich - § 556 Abs. 3 BGB betrachtend - gleich eine komplette Rückzahlung der NK-Vorauszahlungen für 2003/2004 einklagen?

Anmerkung: Gerade heute erhielt ich die NK-Abrechnung für 2005. Diese ergibt einen Rückzahlungsanspruch von 481EUR!

Vielen Dank für Ihre Hilfe!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.03.2006 | 01:33

Sehr geehrter Ratsuchender,

10.
Nach Ihren ergänzenden Angaben können Sie davon ausgehen, dass eine ordnungsgemäße Abrechnung für das Jahr 2000 vorliegt.
Entscheidend ist die Angabe Ihres Anteils und wie er sich berechnet.

11.
Wenn Ihnen die NK-Abrechnungen für 2003 und 2004 doch zum 31.12.2005 unter Zeugen ausgehändigt wurden, werden Sie sich nicht erfolgreich auf Gegenteiliges berufen können.
Allerdings spielt dies für die Einforderung der Rückzahlung keine Rolle, da Sie ja noch innerhalb der Frist liegen.
Außerdem müsste die Vermieterin im Rechtsstreit jedenfalls zum Nachweis des Zugangs die Abrechnung erneut vorlegen, so dass Sie die erforderlichen Daten auf jeden Fall erhalten können.

12.
Stufenklage bedeutet, dass Sie einen Auskunfts- und einen Zahlungsanspruch zeitgleich geltend machen, wobei die Bezifferung des Zahlungsanspruchs erst nach ordnungsgemäßer und vollständiger Auskunft erfolgen muss.
Da Ihre Ansprüche für beide Abrechnungszeiträume 2003 und 2004 bereits fällig sind, können Sie diese zeitgleich einklagen, sofern die Vermieterin die (erneute) Auskunft verweigert.
Die Ankündigung der Klage ist durchaus sinnvoll, unter Hinweis auf die hohen zu erwartenden Rückzahlungsansprüche (wie auch offenbar 2005). Wenn die Vermieterin daraufhin das Prozessrisiko abwägt, wird sie möglicherweise noch außergerichtlich einlenken.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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Ohne Paragraphenangabe, alles pi x Daumen, man hätte zb § 850d ZPO oder sowas erwähnen können, Frage wurde obendrein unvollständig beantwortet aber Alles in Allem eine kleine Übersicht, musste im Endeffekt trotzdem alles Nachschlagen ... ...
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