Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
Ihre rechtlichen Fragen beantworte ich in der gebotenen Kürze der Reihe nach (kursorisch) wie folgt:
1.
Wenn Ihnen die Nebenkostenabrechnung am 31.12.2005 zugegangen wäre, so hätte die Vermieterin für den Abrechnungszeitraum 2004 noch rechtzeitig im Rahmen der 12-Monatsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB
gehandelt (sofern die Abrechnung ordnungsgemäß erfolgt ist), nicht aber für den Zeitraum 2003. Den Zugang der Abrechnung hat die Vermieterin zu beweisen.
2.
Sie können die Rückforderung innerhalb von 12 Monaten nach Zugang (der hier nicht erfolgt ist) einer ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen. Daneben läuft eine Verjährung des Anspruchs von drei Jahren nach dessen Entstehung oder dem Zeitpunkt, in dem Sie Kenntnis von dem Anspruch hatten oder haben mussten (§§ 195
, 199 BGB
).
3.
Deshalb ist es auch derzeit noch unproblematisch, dass Sie erst 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums tätig werden. Hinsichtlich der NK-Abrechnung für 2003 tritt die Verjährung also frühestens zum 31.12.2006 ein.
4./5.
Die NK-Abrechnung ist so nicht ausreichend. Die Abrechnung, muss nachvollziehbar und verständlich sein.
Bei verbrauchsabhängigen Kosten sind die Zählerstände anzugeben.
Bei der Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB
ist anzugeben, wie die jeweilige Quote ermittelt worden ist.
Die Vermieterin muss also sehr wohl aufschlüsseln, da Sie sonst nicht in der Lage sind, die Abrechnung zu überprüfen.
Es muss konkret ersichtlich sein, welche Kosten auf Sie umgelegt worden sind.
Hierauf haben Sie einen Anspruch (§ 259 BGB
).
5.
Die Vermieterin ist nicht verpflichtet, weitere Abschriften einer NK-Abrechnung für Sie bereit zu halten, WENN sie Ihnen das Original bereits nachweislich hat zukommen lassen.
6.
Sie haben einen Auskunftsanspruch und, falls die Auskunft zu Ihren Gunsten ausfällt auch einen Leistungsanspruch, den Sie mit einer sogenannten Stufenklage gemäß § 254 ZPO
geltend machen können.
Sie sollten zunächst Ihre Vermieterin mit dem Hinweis, dass Ihnen keine NK-Abrechnungen zugegangen sind, diese schriftlich bis zum Ablauf einer angemessenen Frist einfordern.
7.
Die Beweislast für den Zugang der Abrechnungen trägt die Vermieterin.
Andererseits können Sie die Rückforderung erst geltend machen, wenn Ihnen eine falsche Abrechnung überhaupt vorliegt.
Deshalb wird eine Stufenklage auf Auskunft und Leistung unumgänglich, falls eine formell ordnungsgemäße und inhaltlich korrekte Abrechnung nicht vorgelegt wird.
8.
Eine komplette Prüfung des Vertragswerks bezogen auf die NK-Abrechnung können Sie neben der Beantwortung Ihrer umfangreichen Fragestellung für den ausgelobten Einsatz nicht erwarten.
Hierzu müssten Sie eine erneute Anfrage stellen oder mich oder einen Kollegen gesondert beauftragen.
Auf den ersten Blick sehe ich hier aber keine Auffälligkeiten oder Besonderheiten, die insoweit eine Unwirksamkeit nahe legen.
9.
Die Kosten für die Rechtsberatung dürften Sie im Streitfall als Verzugsschaden ersetzt bekommen.
Denn nicht nur der Auskunftsanspruch, sondern auch der Anspruch des Mieters auf die Ausbezahlung eines Guthabens sind mit kalendermäßiger Bestimmbarkeit zum 31.12. des auf den Abrechnungszeitraum folgenden Jahres sofort fällig. Somit liegt Verzug nach § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB
vor und Sie können Kosten der zweckentsprechenden Rechtsverfolgung gemäß § 280 Abs. 2 BGB
geltend machen.
Ich hoffe, meine Ausführungen haben die rechtliche Situation für Sie klarer gemacht.
Gerne beantworte ich Ihnen noch Verständnisfragen in angemessenem Umfang.
Mit freundlichen Grüßen
Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
Diese Antwort ist vom 28.02.2006 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Sehr geehrter Herr Geyer,
vielen Dank für Ihre prompte und detaillierte Antwort.
Zur Richtigstellung: Die Beispielnebenkostenabrechnung aus dem Jahr 2000 (von vor meinem Einzug) ist direkt von der Hausverwaltung ausgestellt. Diese enthält sehr wohl schön detaillierte Angaben zu Kosten und Umlageschlüsseln inkl. Zählerstände für Verbräuche sowie eine Angabe, welche NK gemäß 2. Berechnungsordnung umlagefähig sind. Die als umlagefähig gekennzeichneten Kosten sind alle richtig - soweit ich das geprüft habe.
Beispiel Gebäudeversicherung:
Schlüssel ME (MEA)
Abrechnungsmenge gesamt: 1.000
Abrechnungsmenge Anteil: 102,797
Ausgaben Gesamt: 384,45
Ausgaben Anteil: 39,52
Genügen die Detailangaben den Anforderungen des §556a Abs.1 Satz 2 BGB?
Zum Thema Beweislast für den Zugang der NK-Abrechnung:
Sie sagt, sie hätte mir die NK-Abrechnungen beim Auszug gegeben. Anwesend war ihr Mann. Ich war alleine. Wie ist die Lage? Wie muss sie mir den Zugang beweisen können?
Zum Thema Stufenklage gemäß §254 ZPO: Was ist eine Stufenklage? Ist diese ebenfalls gegenüber der Hausverwaltung ankündbar, sofern sie und die Vermieterin weiterhin die Auskunft verweigern?
Kann ich - § 556 Abs. 3 BGB betrachtend - gleich eine komplette Rückzahlung der NK-Vorauszahlungen für 2003/2004 einklagen?
Anmerkung: Gerade heute erhielt ich die NK-Abrechnung für 2005. Diese ergibt einen Rückzahlungsanspruch von 481EUR!
Vielen Dank für Ihre Hilfe!
Sehr geehrter Ratsuchender,
10.
Nach Ihren ergänzenden Angaben können Sie davon ausgehen, dass eine ordnungsgemäße Abrechnung für das Jahr 2000 vorliegt.
Entscheidend ist die Angabe Ihres Anteils und wie er sich berechnet.
11.
Wenn Ihnen die NK-Abrechnungen für 2003 und 2004 doch zum 31.12.2005 unter Zeugen ausgehändigt wurden, werden Sie sich nicht erfolgreich auf Gegenteiliges berufen können.
Allerdings spielt dies für die Einforderung der Rückzahlung keine Rolle, da Sie ja noch innerhalb der Frist liegen.
Außerdem müsste die Vermieterin im Rechtsstreit jedenfalls zum Nachweis des Zugangs die Abrechnung erneut vorlegen, so dass Sie die erforderlichen Daten auf jeden Fall erhalten können.
12.
Stufenklage bedeutet, dass Sie einen Auskunfts- und einen Zahlungsanspruch zeitgleich geltend machen, wobei die Bezifferung des Zahlungsanspruchs erst nach ordnungsgemäßer und vollständiger Auskunft erfolgen muss.
Da Ihre Ansprüche für beide Abrechnungszeiträume 2003 und 2004 bereits fällig sind, können Sie diese zeitgleich einklagen, sofern die Vermieterin die (erneute) Auskunft verweigert.
Die Ankündigung der Klage ist durchaus sinnvoll, unter Hinweis auf die hohen zu erwartenden Rückzahlungsansprüche (wie auch offenbar 2005). Wenn die Vermieterin daraufhin das Prozessrisiko abwägt, wird sie möglicherweise noch außergerichtlich einlenken.
Mit freundlichen Grüßen
Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
