Sehr geehrter Ratsuchender,
gern beantworte ich Ihre Frage aufgrund der von Ihnen getätigten Angaben wie folgt.
Widerspruch gegen die Absenkung der Miete werden Sie vom FA nicht zu erwarten haben, der Hacken liegt jedoch auf einer anderen Seite.
So Sie an Angehörige vermieten und nicht mindestens 66% der ortsüblichen Miete verlangen, können Sie die bei der Vermietung entstehenden Betriebskosten nur noch entsprechend anteilig dagegenhalten.
Sollten Sie hier auf Mietzahlungen insgesamt verzichten, können auch keine Betriebskosten mehr geltend gemacht werden.
Wie Sie Ihr Nießbrauchsrecht ausgestalten, ist völlig Ihnen überlassen, es hat aber ggf. nicht so optimale steuerliche Folgen. Das FA kann Ihnen nicht vorschreiben Einkünfte aus dem Nutzungsrecht zu ziehen, die dabei anfallenden Kosten können dann jedoch ebenso wenig steuerlich geltend gemacht werden.
BFH, Urteil v. 10.5.2016, IX R 44/15
Hinweis: Aktueller Schwellenwert liegt bei 66 Prozent
Die Entscheidung ist zum Streitjahr 2011 ergangen. Bis 2011 war bei einem Entgelt in der Spanne zwischen 56 Prozent und 75 Prozent der Marktmiete die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose festzustellen. Seit 2012 gilt der Schwellenwert von 66 Prozent. Beträgt das Entgelt für eine Wohnungsüberlassung weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen mit der Folge, dass der Werbungskostenabzug anteilig zu kürzen ist. Der ungekürzte Werbungskostenabzug steht erst ab einer Miethöhe von 66 Prozent der ortsüblichen Miete zu (§ 21 Abs. 2 EStG
).
Der BFH bestätigt seine Rechtsprechung, nach der sich die ortsübliche Miete nach der Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten berechnet. Das entspricht auch der Auffassung der Verwaltung und des Schrifttums. Die ortsübliche Miete kann grundsätzlich dem Mietspiegel entnommen werden. Bei einer Spanne ist jeder der Mietwerte als ortsüblich anzusehen, also auch, was sich zugunsten des Vermieters auswirkt, der niedrigste Wert. Die Einbeziehung der Betriebskosten ist regelmäßig günstig, wenn sie dem Mieter voll in Rechnung gestellt werden, was auch bei verbilligter Vermietung häufig vereinbart wird. Somit kann auch noch bei einer Kaltmiete, die geringer ist als 66 Prozent der ortsüblichen Kaltmiete, der Schwellenwert nicht unterschritten sein.
Ich hoffe Ihre Fragen beantwortet zu haben und verbleibe mit
Mit freundlichen Grüßen
Andreas Wehle
Rechtsanwalt /Aachen
Antwort
vonRechtsanwalt Andreas Wehle
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E-Mail:
Rechtsanwalt Andreas Wehle
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Nachfrage per direkter eMail...
Sehr geehrter Herr Wehle,
besten Dank für Ihre ausführliche Antwort, die mir sehr weitergeholfen hat.
Es spielt also keine Rolle an wen der Nießbraucher vermietet. Auch wenn es an die Eigentümer ist, wie in meinem Fall, gilt die 66%-Grenze?
Wie sieht es aus, wenn ich nun auf mein Niesbrauchrecht verzichte?
Wenn zwei der vier Eigentümer in dem Haus wohnen, wird dann vom FA verlangt, dass diese an die beiden anderen Eigentümer Miete zahlen für die dann eventuell Steuern anfallen?
Oder können die beiden, die nicht darin wohnen den beiden ein kostenloses Wohnrecht einräumen?
Für die Beantwortung wäre ich Ihnen dankbar.
Mit freundlichen Grüßen
Ihre Nachfragen möchte ich wie folgt beantworten. Angesichts Ihrer Fragen, bin ich mir nicht sicher Ihnen weitergeholfen zu haben, ich fühle mich ein wenig unverstanden.
Grundlegendes…
Der Nießbraucher ist vor dem Eigentümer der belasteten Sache zu Nutzung und Fruchtziehung aus der Sache berechtigt.
Dabei kommt es nicht darauf an, dass er wie in Ihrem Beispiel an den Eigentümer vermietet (PUNKT).
Unabhängig davon kann ein Vermieter nur dann 100 Prozent der Kosten der Mietsache steuerlich als Betriebskosten ansetzen, wenn er an Dritte vermietet oder an nahe Angehörige mit der Maßgabe hier mindestens 66% des marktüblichen Mietzinses zu verlangen (ACHTUNG die Prozentgrenze ist NICHT fix, sie kann sich innerhalb eines Rahmens von 56 bis 75 % bewegen).
Wenn Sie auf Ihr Nießbrauchsrecht verzichten, habe Sie nicht mehr das Recht Nutzen aus der Sache zu ziehen, mit anderen Worten Sie können hier dann nicht ohne eine (andere) schuldrechtliche Ermächtigung die Sache an wen auch immer vermieten.
Da die steuerliche Betrachtung nicht davon abhängt, ob Sie Nießbraucher, Eigentümer, Pächter oder gewerblicher Mieter mit dem Recht zur Weitervermietung sind bleibt es bei der o.g. Aussage, dass bei Vermietung an nahe Angehörige bzw. Familie mindestens 66 % der Kaltmiete erhoben werden müssen, um in den Genuss des 100-prozentigen steuerlichen Ansatzes bei den Betriebskosten zu kommen.
Nein, das FA verlangt gar nichts, soweit es das Privatrecht angeht. Nur haben privatrechtliche Verhältnisse und deren Organisation oft steuerliche Auswirkungen. Alles was sie privat- oder zivilrechtlich tun, kann zu Vermögensmehrungen führen und so eine Steuerpflicht auslösen.
Ich gehe davon aus, dass Ihre vier Kinder in einer Bruchteilsgemeinschaft in der Immobilie verbunden sind, so dass jeder für sich über sein Viertel selbständig verfügen kann.
Hier könnte u.U. das FA durchaus auf die Idee kommen, dass ein Mietfreies Wohnen von nur zwei der Eigentümer in den Bruchteilen der anderen eine Schenkung zu erkennen, die ggf. entsprechende Schenkungssteuern nach sich ziehen könnte. Diese Idee würde sich wahrscheinlich aufgrund der nahen Verwandtschaft und des Miteigentums nicht zwingend durchsetzen, wäre aber grundsätzlich denkbar.
Hingegen bei einer Gesamthandgemeinschaft (GbR, Erbengemeinschaft etc.) dem Einzelnen die gesamte Immobilie allein gehört, jedoch belastet mit dem gleichlautenden Recht der Übrigen an der Immobilie. In diesem Falle stünde es den Gesamthandseigentümern frei ach belieben darin zu wohnen, oder dies anderweitig zu benützen, soweit ein anderer Gesamthandseigentmer nicht seinerseits hier Rechte aus seinem Eigentumsrecht geltend macht.
Ich hoffe Ihre den Sachverhalt erweiternden Fragen beantwortet zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen
RA A. Wehle /Aachen
