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Einigung zwischen Käufer und Miieter vor Verkauf, aber wie?

18.11.2019 14:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Ich plane, eine vermietete Eigentums-Wohnung, welche einer GmbH i.L. gehört, zu kaufen und dann dort selbst einzuziehen. Die Mieter haben sich kooperativ gezeigt, da sie nach eigener Auskunft ohnehin eine größere Wohnung suchen. Allerdings gestaltet sich die derzeitige Suche nach einem passenden Objekt erwartungsgemäß schwierig. Der Verkäufer kann (oder will, das entzieht sich meiner juristischen Urteilsfähigkeit) keinen Aufhebungsvertrag mit den Mietern schließen und kann oder will mich verständlicher Weise vor Vertragsunterzeichnung auch nicht in der Mietsache bevollmächtigen, so dass ich dies könnte. Und ich wäre meines Wissens nach ja erst mit Grundbucheintrag offiziell Eigentümer und könnte erst dann in dieser Hinsicht tätig werden, richtig? Was mich in die paradoxe Situation versetzt, dass sich anscheinend alle Parteien leicht einig werden könnten, dass ich aber erst kaufen muss, um dann erst Wochen bis Monate später Rechtssicherheit in Bezug auf meinem eigenen legitimen Wunsch bekäme, in die Wohnung einzuziehen, die ich aus diesem Grund gekauft habe.

Meine Frage ist slso: Gibt es irgendeine Möglichkeit eines Vertrages, welchem ich schon vor Kauf abschließen kann und welcher mich und meine Interessen in Bezug auf ein ultimates Auszugsdatum der Mieter rechtssicher schützt?

Es ist ja vollkommen richtig, wenn der Gesetzgeber die Mieter schützt. Aber ich kann nicht nachvollziehen, warum, wenn sich denn alle einig sind, es dennoch quasi unmöglich ist, mit einem 100% gutem Gefühl eine vermietete Wohnung zu kaufen, wenn man verzweifelt auf der Suche nach einer Wohnung ist und schon monatelang in einer WG hausen muss und die eigenen Möbel teuer eingelagert sind.

Bin ich wirklich gezwungen, irgendeine Katze im Sack zu kaufen, obwohl ich und meine Wunschkatze uns schon längst gefunden haben? Das ist doch grotesk?!
18.11.2019 | 15:55

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Wenn sich alle drei Parteien (Verkäufer/Vermieter, Käufer und Mieter) einig sind, ist der Abschluss eines Aufhebungsvertrages bereits vor dem Kauf grundsätzlich kein Problem.

Da Sie aber erst mit Grundbucheintrag in die Vermieterstellung eintreten, benötigen Sie hierfür die Ermächtigung des Verkäufers.
Alternativ kann der Vermieter auch einen Aufhebungsvertrag direkt mit den Mietern schließen, auch mit einem Beendigungsdatum, das deutlich nach dem Kaufdatum liegt und an dem Sie ggf. schon Eigentümer geworden sind. Da Sie in alle Rechte und Pflichten eintreten, könnten Sie sich dann später auf diesen Vertrag zwischen aktuellem Vermieter und Mieter berufen.

Ohne Vollmacht des Verkäufers (die sich auch konkret auf den Abschluss eines Aufhebungsvertrag zu einem bestimmten Datum beziehen kann), können Sie selbst aber keine wirksame Vereinbarung mit dem Mieter mit den gewünschten Folgen abschließen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Jan Wilking

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