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Kautionsverrechnung von Verkäufer zu Käufer - Schadenersatz?

| 11.10.2013 09:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Die Frage behandelte die Zahlungspflicht bezüglich einer Maklerprovision

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bitte um Ihre geschätzte Einschätzung meines Falles hinsichtlich:
1. Kautionsverrechnung des Verkäufers rechtens?
2. Schadenersatzanspruch möglich?

Mit notariellem Kaufvertrag wurde eine vermietete Immobilie im Dezember 2012 erworben.
Das Mietverhältnis wurde von Verkäufer und Makler als ungestört und gut bezeichnet.
Im Oktober 2013 hat uns der Verkäufer mitgeteilt, daß der (jetzige) Mieter bereits zum 31.12.2012 gekündigt hätte und die Neuvermietung ab 01.01.2013 mit einem neuen Mieter hätte erfolgen sollen. Dazu kam es jedoch nicht, weil der jetzige Mieter eine Ablösesumme vom neuen Mieter haben wollte, was jedoch vorab nicht vereinbart war. Somit kam es zu keinem Mietvertragsabschluß mit dem neuen Mieter.
Der Makler hat für seine Dienste (Suche/Vermittlung eines Mietinteressenten) seine übliche Provision an den Verkäufer gestellt (Datum: Dezember 2012).

Von diesen Vorgängen wußten wir bei Kaufvertragsabschluß nichts und haben diese Vorgänge inkl. Rechnungskopien erst zum Oktober 2013 vom Verkäufer erfahren.

Der Verkäufer hat die Rechnung über die Vermittlungsprovision von der Kaution des Mieters einbehalten und uns somit nur noch eine kleine Summe von etwas mehr als 100,- Euro überwiesen.
Im Kaufvertrag wurde vereinbart, daß die Kaution des Mieters bei Eigentumsübergang an den Käufer zu leisten ist (ohne weitere detaillierte Ausführungen).

1. Ist der Einbehalt des Verkäufers gegenüber uns als Käufer rechtens?

2. Könnten wir Schadenersatzansprüche gegenüber dem Verkäufer stellen?

Weder im Angebot des Maklers noch in den weiteren Besprechungen, Besichtigungen und beim Notartermin wurden Schwierigkeiten mit dem Mieter, bzw. die Kündigung des Mieters mitgeteilt. - Hätten wir von diesen Umständen gewußt, hätten wir den Kaufpreis um ca. 3.000,- Euro als drohende Streitkosten wegen der unsicheren Vermietungssituation reduziert. Es ist ja nicht auszuschließen, daß die (alte) Kündigung des jetzigen Mieters wieder auflebt. Das würde dann uns direkt betreffen.

Durch das Verschweigen dieser Umstände von Verkäufer und Makler fühlen wir uns getäuscht hinsichtlich der Höhe des gezahlten Kaufpreises.

Vielen Dank.
11.10.2013 | 11:16

Antwort

von


(265)
Am Wissenschaftspark 29
54296 Trier
Tel: 06514628376
Web: http://www.zimmlinghaus.de
E-Mail:

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Sie haben gegenüber dem Verkäufer Anspruch auf Zahlung der vollen Mietkaution. Schließlich haben Sie weder den Immobilienmakler beauftragt, noch überhaupt Kenntnis von dieser ganzen Vorgehensweise gehabt. Der Verkäufer der Immobilie ist nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung Auftraggeber des Immobilienmaklers und schuldet demzufolge auch dessen gegebenenfalls angefallene Provision.

Ich sehe hier keinen Rechtsgrund, aus dem sich der Verkäufer bei Ihnen als Käufer der Immobilie schadlos halten könnte. Erst recht sehe ich keinen Ansatzpunkt für eine Verrechnung ausgerechnet mit der Mietkaution.

Nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung haben Sie gegenüber dem Verkäufer Anspruch auf Zahlung der vollen Mietkaution. Ich rate Ihnen, diesen Anspruch unbedingt geltend zu machen und gegebenenfalls durchzusetzen.

Was den Umstand anbelangt, dass das Mietverhältnis mit dem derzeit dort wohnenden Mieter offensichtlich gestört ist, rate ich Ihnen zunächst davon ab, weitere, d.h. über die Kaution hinausgehende Ansprüche gegenüber dem Verkäufer geltend zu machen. Denn zum einen müssten Sie sich wahrscheinlich auf arglistige Täuschung berufen. Dies ist in der Regel mit großen Beweisproblemen verbunden. Darüber hinaus dürfte es aber auch schwierig sein, eine genaue Schadenshöhe zu beziffern. Schließlich wohnt der Mieter noch in der Wohnung und zahlt offensichtlich auch seine Miete. Selbst wenn er demnächst ausziehen sollte, führt dies nach meiner Einschätzung nicht zu einem Schadensersatzanspruch gegenüber dem Verkäufer.

Fazit:
Ich rate Ihnen dazu, die volle Mietkaution vom Verkäufer zu fordern. Darüber hinaus sehe ich allerdings keine weiteren Ansprüche.

Ich hoffe, Ihre Frage in ihrem Sinne beantwortet zu haben und wünsche Ihnen alles Gute in dieser Angelegenheit.

Abschließend weise ich Sie darauf hin, dass im Rahmen dieser Plattform nur eine erste Einschätzung des Sachverhalts, basierend auf Ihren Angaben, möglich ist. Sofern hier relevante Angaben hinzugefügt oder weggelassen worden sind, kann die rechtliche Einschätzung auch völlig anders aussehen. Den Gang zu einem Berufskollegen vor Ort kann und will diese Plattform nicht ersetzen.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Zimmlinghaus
Rechtsanwalt

www.zimmlinghaus.de


Bewertung des Fragestellers 15.10.2013 | 17:13

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