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Eingriff in das Gemeinschaftseigentum


29.04.2006 15:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



X und N sind Miteigentümer einer Berliner Wohneigentumsanlage. An den Wohnungen, die sich in Reihenhäusern befinden, bestehen Sondereigentumsrechte, die jeweils mit Sondernutzungsrechten für bestimmte Flächen verbunden sind. Das erwähnte Sondernutzungsrecht beinhaltet das ausschließliche Nutzungsrecht an der Teilfläche als Gartenfläche/Terrasse.
In der Teilungserklärung steht: „Die vorgenannten Sondernutzungsrechte umfassen ausdrücklich nicht das Recht, die Flächen mit Garagen, Carports, Gartenhäusern, Lauben oder kellerähnlichen Nebenräumen etc. zu bebauen.“
Einzige Ausnahme ist die Errichtung eines definierten Abstellraumes aus Holz.

Ein Tagesordnungspunkt der jährlichen Eigentümerversammlung beschäftigte sich mit der Erläuterung der prinzipiellen Vorgehenswiese bei zukünftigen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum am Beispiel einer zu errichtenden Terrassenüberdachung von Miteigentümer N aus Metall und Verbundglas.
Diese sieht nun so aus:
- die umliegenden Miteigentümer werden informiert und um Zustimmung gebeten,
- beim Bauamt wird eine baurechtliche Genehmigung erwirkt,
- dann wird die Genehmigung vom Verwalter erteilt.

Der Verwalter beruft sich dabei auf die Teilungserklärung, in der es heißt:
„...
In Erweiterung der gesetzlichen Bestimmungen hat der Verwalter folgende Befugnisse:
....
c) Er ist ferner ermächtigt, Wohnungseigentümern Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum zu genehmigen, sofern diese die Eingriffe auf ihre Kosten ausführen, die baurechtlichen Genehmigungen erwirken, die volle Haftung für alle Folgen am Bauwerk übernehmen und andere Wohnungseigentümer durch den vollzogenen Eingriff nicht in der Nutzungsmöglichkeit ihres Sondereigentums behindert oder gestört werden.“

Ist diese Vorgehensweise rechtens? X geht davon aus, dass diese Ermächtigung des Verwalters sich nicht auf die Erteilung von Genehmigung baulicher Veränderungen erstreckt.

Bei der Beantwortung der Frage wäre es hilfreich zu untersetzen, was dieses Befugnis des Verwalters im Einzelnen umfasst.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),


auch wenn anch der Teilungserklärung in Verbindung mit § 27 WEG hier dem Verwalter umfangreichere Befugnisse eingeräumt worden sind, halte ich das Vorgehen - vorbehaltlich der Einsicht in die gesamte Teilungserklärung und den Verwaltervertrag - für nicht zulässig.

Denn in der von Ihnen beschriebenden Form wird ja nicht nur in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen (was nach der Erklärung schon zulässig wäre), sondern es wird durch die von Ihnen beschriebene Bebauung die Nutzung geändert und auch in die Rechte der übrigen Miteigentümer eingegriffen.


Nun müssen Sie aber aufpassen, damit der Beschluss, den ich als anfechtbar erachte, nicht bestandskräftig wird. Denn gegen diesen Beschluss muss nun Klage vor dem Amtsgericht binnes eines Monats erhoben werden.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 30.04.2006 | 09:11

Ich habe nichts von einem Beschluss geschrieben. Weder der Antrag von N noch die zukünftige Vorgehensweise des Verwalters wurden als Beschluss formuliert und abgestimmt.
Ist es nicht viel mehr so,
- dass das zusätzliche Befugnis des Verwalters das Gemeinschaftseigentum im Sondereigentum betrifft, wie beispielsweise Durchbrüche in tragenden Wänden oder Geschossdecken und
- wenn es nach der Errichtung der Terrassenüberdachung zu Rechtsstreitigkeiten kommt, X und N wegen der Genehmigung der Terrassenüberdachung, die der Zustimmung aller Eigentümer bedurft hätte, den Verwalter in Haftung nehmen können.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.04.2006 | 10:18

Dass es einen TOP in einer ETV gegeben hat, und keine Abstimmung vorgenommen und kein Beschluss herbeigeführt worden ist, ist ungewöhnlich, so dass ich dieses in der Tat unterstellt hatte.

Die Befugnisse der Verwalters werden hier meines Erachtens auch überschritten, da - und insoweit stimme ich Ihnen zu - diese Befugnisse des Verwalters nicht diese Maßnahme umfasst.

Ob allerdings X und/oder N den Verwalter in die Haftung nehmen können, hängt davon ab, inwieweit dem Verwalter dann ein VERSCHULDEN angelastet werden kann. Ist dieses dieses der Fall, kann eine Haftung des Verwalters bejaht werden, wenn dann X und/oder N einen Schaden nachweisen können.

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