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Eigenbedarfskündigung nach DHH-Kauf


| 27.01.2006 15:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Sehr geehrte Frau Anwältin, sehr geehrter Herr Anwalt!

Meine Familie und ich sind am Dienstag aus allen Wolken gefallen und ich versuche seitdem Klarheit zu bekommen für 3 Fragen, welche mich und meine Familie belasten.

Zum Sachverhalt:
Wir bekamen einen Anruf von einem Herrn, welcher uns mitteilte, daß seine Schwägerin unsere Doppelhaushälfte, in der wir seit über 2 Jahren zur Miete wohnen, gekauft hätte und daß diese Frau es nun vorhätte hier einzuziehen wegen Eigenbedarf. Sie hätte sich von ihrem Mann getrennt, lebt zur Zeit noch mit ihren zwei minderj. Kindern im gemeinsamen Haus, welches aber nun wohl zu teuer und/oder zu groß geworden wäre.

1. Ist das ein Grund für Eigenbedarf?


Von unserem bis dato Vermieter bekamen wir absolut keine Info, daß dieses Haus öffentlich zum Verkauf stehe. Wir hatten sogar Ende Dezember selbst bereits mit dem Gedanken gespielt dieses zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen, damit wir unseren Kindern (5 und 2 Jahre) ein gesichertes Zuhause bieten können, was seitens des Vermieters auch nicht ausgeschlossen sei; warteten aber vergelblich auf einen Anruf unserer Vermieter, um welche Summe es dabei geht. "Wir müssen uns mal zusammen setzen und darüber reden!", war der letzte Stand der Dinge Anfang des Jahres. Selbst vor 14 Tagen hatten wir sogar noch ein Gespräch mit unserem Vermieter und selbst in diesem wurde über einen anstehenden Verkauf kein Wort verloren.

2. Hätte unser Vermieter uns nicht über den Verkauf informieren müssen? Vorkaufsrecht?


Wie sieht es in diesem Fall mit der Kündigungsfrist aus (denn an dem Verkauf werden wir ja nichts mehr ändern können)? Wir sind ja bereits seit 2 Jahren Mieter, bevor das Haus verkauft worden ist.

3. Greift hier die Sperrfrist von 3 Jahren (§564b BGB), bevor Eigenbedarf seitens des neuen Erwerbers angemeldet werden kann?

Wir haben nämlich leider zur Zeit absolut kein Geld zur Verfügung, um einen weiteren Aus- bzw. Umzug so schnell (was wohl dann heißen würde in 3 Monaten) zu finanzieren. Ich bin zur Zeit im Erziehungsurlaub mit unserem zweiten Kind (2 Jahre), so daß unser zweites Einkommen komplett fehlt, d. h. wir brauchen einfach die Zeit, bis das zweite Einkommen wieder greift und es für uns zu schaffen wäre. Außerdem haben wir vor 2 Jahren erst diesen Umzug hinter uns gebracht und dabei Provisionskosten, Renovierungskosten, Umzugskosten usw. in erheblichem Maße gezahlt. Welche jetzt ja aber für nichts und wiedernichts ausgegeben wurden, was sehr enttäuschend für uns ist.


Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn sie mir wieder einen "klaren Kopf" bescheren könnten und auf meine Fragen Antworten finden, die mich hoffen lassen können.

Mit freundlichen Grüßen

U. H.
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

die Käuferin des Hauses tritt nach § 566 BGB in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Nach § 573 BGB hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er die Wohnung als Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt. Grundsätzlich könnte Ihre neue Vermieterin also Eigenbedarf geltend machen.

Im Einzelfall kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aber auch rechtmissbräuchlich und damit unwirksam sein, z.B. wenn ein voraussehbarer Eigenbedarf ganz kurze Zeit nach der Vermietung zur Kündigung benutzt wird.

Beim Vorliegen einer Härte kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm ggfs. die (vorübergehende) Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, vgl. § 574 BGB.
Hierbei werden die Interessen des Mieters und des Vermieters gegeneinander abgewogen. Eine Härte kann z.B. vorliegen, wenn angemessener Ersatzwohnraum nicht zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann oder auch z.B. mit Einverständnis des Vermieter der Mieter erhebliche Aufwendungen für die Renovierung der unrenoviert übernommenen Wohnung erbracht hat und die Wohnung kurz darauf gekündigt wird.
Der Widerspruch ist schriftlich, spätestens bis zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses, zu erklären. Wenn der Vermieter nicht auf die Widerspruchsmöglichkeit, Form und Frist hingewiesen hat, kann der Widerspruch auch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklärt werden.

Das Vorkaufsrecht für den Mieter nach § 577 BGB gilt nur, falls vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter in Wohneigentum umgewandelt worden ist oder soll und dann an einen Dritten verkauft wird. Es muss bereits das Wohnungsgrundbuch angelegt sein oder die Teilungserklärung beurkundet sein.
Inwieweit dies auf Ihren Fall zutrifft, kann ich nach den mir vorliegenden Informationen nicht beurteilen, dazu müsste man das Grundbuch einsehen.
Das Vorkaufsrecht ist auch ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen verkauft. In Ausnahmefällen wurden von der Rechtsprechung Verschwägerte bereits als Familienangehörige angesehen.
Falls in Ihrem Fall ein Vorkaufsrecht bestehen sollte, hätte der Verkäufer auch eine Mitteilungspflicht.

Die Sperrfrist ist nunmehr in § 577a BGB geregelt. Ist die an Sie vermietete Doppelhaushälfte nach der Überlassung an Sie in Wohnungseigentum umgewandelt worden, könnte die Käuferin erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. In sog. Wohnmangelgebieten kann die Sperrfrist auch länger sein.

Greift die Sperrfrist nicht, gelten bei einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit - wenn im Mietvertrag nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde, z.B. für eine bestimmte Zeit die Kündigung ausgeschlossen wurde - die normalen Kündigungsfristen des § 573 c BGB. Die Kündigungsfrist würde in Ihrem Fall drei Monate betragen. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wäre dann zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam, wenn sie bis zum dritten Werktag des Monats bei Ihnen eingeht.

Ich hoffe, ich habe Ihnen hiermit zunächst weitergeholfen und Ihnen eine erste rechtliche Orientierung geboten. Gerne beantworte ich Ihnen eine Nachfrage. Ich würde Ihnen auch raten, für eine weitere, eingehendere Beratung zusätzlich einen Anwalt vor Ort aufzusuchen.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 28.01.2006 | 11:29

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin, sehr geehrter Herr Rechtsanwalt!

Die Antworten waren teilweise recht zufriedenstellend, doch bei der Sperrfrist möchte ich nochmals nachhaken und hätte daher noch zwei Fragen.

Wir wohnen bereits seit 2 Jahren in dieser Doppelhaushälfte zur Miete. Im Januar nun wurde diese Doppelhaushälfte an einen Dritten (nicht zu der Familie des Vermieters gehörend) verkauft. Der Verkauf ist bereits abgeschlossen und die Eintragung der "NEUEN EIGENTÜMERIN" in das GRUNDBUCH, welche auch hier einziehen will, läuft bereits. In den nächsten Tagen ist auch dieses abgeschlossen.

Das ZITAT aus Ihrem Antwortschreiben: "Die Sperrfrist ist nunmehr in § 577a BGB geregelt. Ist die an Sie vermietete Doppelhaushälfte nach der Überlassung an Sie in Wohnungseigentum umgewandelt worden, könnte die Käuferin erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen."

1. Frage: Wie interpretiert man "...in Wohnungseigentum umgewandelt..."? Das bedeutet doch, das das Objekt verkauft und dieses ins Grundbuch eingetragen wird, oder?

Meine Folgerung: "Die an uns vermietete Doppelhaushälfte IST nach Überlassung VERKAUFT worden und dieses Ojekt ging in das EIGENTUM der Käuferin über, welches sie auch vor hat zu bewohnen (Eigenbedarf) und die GRUNDBUCHEINTRAG läuft." Also sind doch alle Voraussetzungen für eine Sperrfrist gegeben.

2. Frage: Greift denn nun die Sperrfrist von 3 Jahren in unserem Fall?

Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie mich noch in dieser Angelegenheit aufklären könnten. Ob ja oder nein. Wenn die Antwort nein lauten sollte, dann möchte ich nur noch wissen warum nicht, denn, wie bereits gesagt, sind meiner Meinung nach alle Voraussetzungen dafür gegeben, so wie sie in Ihrem Antwortschreiben aufgeführt wurden und es würde sich dann meinem Verständnis entziehen, wenn es nicht so wäre.

Mit freundlichem Gruß

U. H.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.01.2006 | 12:33

Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

"in Wohnungseigentum umgewandelt" ist nicht gleichbedeutend mit "das Objekt wird verkauft und dies wird ins Grundbuch eingetragen".

Es muss nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetz begründet worden sein. Ein gebräuchlicherer Begriff für Wohnungseigentum ist Eigentumswohnung. Allein der Weiterverkauf des Grundstücks mit dem Haus als Einheit genügt leider nicht.
Die Sperrfrist wurde eingeführt, um zu verhindern, dass vermietete Häuser in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden und auf diese Weise Mietwohnungen verdrängt werden.

Als Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus gehört als rechtliches Ganzes samt Grundstück dem Eigentümer. Er vermietet die einzelnen Wohnungen. Wird das Grundstück mit dem Mehrfamilienhaus nun als Einheit an einen neuen Eigentümer verkauft, handelt es dabei nicht um die Begründung von Wohnungseigentum, sondern um den Erwerb von "Haus- und Grundstückseigentum". Aus diesem Grunde würde die Sperrfrist nicht greifen.
Wird das Mehrfamilienhaus irgendwann nach der Überlassung an den Mieter durch eine sog. Teilungserklärung aber rechtlich "zerstückelt" und entstehen lauter (vermietete) Eigentumswohnungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz, würde nach einem Verkauf jedoch die Sperrfrist greifen.

Auch eine Doppelhaushälfte kann rechtlich Wohnungseigentum i.S.d. Wohnungseigentumsgesetz sein.
Ob in Ihrem Fall nach der Überlassung der Doppelhaushälfte an Sie rechtlich daraus (vermietetes) Wohnungseigentum i.S.d. Wohnungseigentumsgesetz wurde, kann ich aber aus der Ferne und ohne Einblick in das Grundbuch nicht sagen. Nur in diesem Fall würde die Sperrfrist greifen. Es kann sein, muss aber nicht.

Ich würde Ihnen gerne eine einfache, zutreffende "Ja" oder "Nein"-Antwort geben, nach den mir vorliegenden Informationen ist das aber leider einfach noch nicht möglich.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

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