Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für die Anfragen. Vorweg muss ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür angedacht ist, eine erste rechtliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Dies voraus geschickt antworte ich weiter wie folgt:
Schadensersatzansprüche des Bewohners aus vorvertraglichem Schuldverhältnis sollten keine bestehen, da der Käufer bzw. Ersteigerer einer Wohnung gemäß § 566 BGB
„ipso jure“, also von Gesetzes wegen <a class="textlink" rel="nofollow" href="http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html" target="_blank"> ( § 566 BGB) </a> in den Mietvertrag als neuer Vermieter eintritt.
Nach der hier vertretenen Auffassung haben also überhaupt keine Vertragsverhandlungen statt gefunden !
Allerdings könnten Sie im Rahmen der Gespräche quasi vor Zeugen auf Ihr gemäß § 57a ZVG
in Betracht kommendes Sonderkündigungsrecht VERZICHTET haben.
Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Verzicht vorliegt kommt es nicht darauf an, ob Sie damals von der Möglichkeit des § 57a ZVG
Kenntnis hatten. Entscheidend ist, wie der Bewohner Ihre Erklärung(en) vernünftiger Weise verstehen konnte.
Für den Fall, dass Sie auf das Sonderkündigungsrecht wirksam verzichtet haben sollten, empfehle ich schon jetzt die Kündigung nicht nur auf §§ 57a ZVG
i. V. m. §§ 573d BGB
, § 573 Abs. 1 Satz1 (Kündigungsfrist ca. 3 Monate) zu stützen.
Es sollte also rein vorsorglich und höchst hilfsweise zudem die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr.2 BGB
erklärt werden.
Die Kündigungsgründe sind so sorgfältig und ausführlich wie möglich anzugeben, da im Streitfall gemäß <a class="textlink" rel="nofollow" href="http://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank"> § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB </a> andere als die im Kündigungsschreiben angegebenen nur Berücksichtigung finden, wenn sie nachträglich entstanden wären.
Beachten Sie bitte, dass die Kündigungsfrist im Zusammenhang der hilfsweise zu erklärenden Kündigung wegen Eigenbedarf gemäß § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB
neun Monate beträgt !
Im Rahmen dieses Forums ist für die Beantwortung einer Online-Anfrage eine maximale Bearbeitungszeit von 2 h vorgesehen. Ich danke für Ihr Verständnis, dass ich den von Ihnen vorgegebenen Kündigungstext an dieser Zeit nicht abschließend überarbeiten kann. Ich kann Ihnen allenfalls einzelne rechtliche Gesichtspunkte aufzeigen und empfehle auf Grund des sehr komplexen Sachverhaltes einen Rechtsanwalt mit der Abfassung eines Kündigungsschreibens zu mandatieren.
Fraglich ist auch, wem gegenüber die Kündigung zu erklären ist.
Nach erster Einschätzung sollten Sie vor allem gegenüber den Eltern die Kündigung erklären. Dies begründe ich wie folgt:
Ein Mietverhältnis endet nicht damit, dass der/die Mietvertragspartner (Eltern) ausgezogen sind.
Entscheidend ist, ob der Vertrag gekündigt wurde.
Wenn die Eltern des gegenwärtigen Bewohners nicht gekündigt haben, so muss nach erster Einschätzung der Sach- und Rechtlage davon ausgegangen werden, dass der Sohn in Untermiete bei den ausgezogenen Eltern wohnt.
Zumal die genauen Vertragsverhältnisse im Rahmen dieses Forums nicht geklärt werden können, ist die Kündigungserklärung gegenüber den Eltern unbedingt anzuraten. Wenn die Wohnsitzadresse über das Einwohnermeldeamt nicht ermittelt werden kann, so bleibt die Beauftragung einer Detektei bzw. auch die öffentliche Zustellung der Kündigung über das Gericht.
Ob der/die Mieter vertraglich verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen zu veranlassen kann allenfalls nach Durchsicht des Mietvertrages beurteilt werden. Wenn der Mieter bzw. der Untermieter Wasserschäden verursacht hat und diese bislang noch nicht einmal gemeldet hat, so muss er hierfür Schadensersatz leisten.
Von der Androhung eines Nutzungsentgeltes in der von Ihnen angedachten Höhe muss ich abraten. Dies begründe ich wie folgt:
Bei nicht fristgerechter Übergabe der Wohnung steht Ihnen zwar eine Nutzungsentschädigung zu. Diese dürfte aber nur der tatsächlichen Miete entsprechen. Zusätzliche Schadenersatzpositionen, wie Hotel oder Kosten für die Einlagerung und Transport Ihrer Möbel stehen Ihnen außerdem zu.
Von der Angabe des Mietspiegels quasi als pauschale Anspruchsgrundlage ist jedoch abzuraten. Ein qualifizierter Mietspiegel könnte im Rahmen einer Mieterhöhung (20 %) heran gezogen werden.
Eine Empfehlung, ob Sie selbst schon jetzt kündigen sollen, kann nicht abgegeben werden. Eine schnelle rechtliche Klärung könnte em ehesten über einen einvernehmlichen Aufhebungsvertrag erzielt werden. Ein Eilverfahren vor Gericht kommt zwar grundsätzlich in Betracht, würde jedoch letztlich den Mieterschutz unterlaufen, sodass ich diesbezüglich so gut wie keine Möglichkeit sehe, schnell Rechtssicherheit zu erlangen.
Wenn der Mieter der Kündigung widerspricht und es so zur Räumungsklage kommt, könnten Sie im Falle des Obsiegens zwar Ihre Kosten wie Hotel, Rechtsanwalt, Gerichtsgebühren, Gerichtsvollziehergebühren, u.U. Spedition geltend machen.
Es ist jedoch nicht gewiss, ob der Schuldner den Schaden überhaupt bezahlen könnte.
Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf können Sie gerne die kostenfreie Nachfragefunktion nutzen (Button mit grünem Pfeil – unten auf dieser Seite).
Mit freundlichen Grüßen
Michael Kohberger
Rechtsanwalt
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§ 57a ZVG
„1Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. 2Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.“
§ 573d BGB
Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
(1) Kann ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, so gelten mit Ausnahme der Kündigung gegenüber Erben des Mieters nach § 564 die §§ 573 und 573a entsprechend.
(2) 1Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats (gesetzliche Frist). 2§ 573a Abs. 1 Satz 2 findet keine Anwendung.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
§ 573c BGB
Fristen der ordentlichen Kündigung
(1) 1Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. 2Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Sehr geehrter Herr Kohlberger,
ich bedanke mich für die schnelle Beantwortung meiner Frage. Ich bin zugegebenermaßen etwas enttäuscht über die recht knappe Antwort. So habe ich einen für dieses Forum außergewöhnlich hohen Einsatz geboten - für eine zugegebenermaßen etwas umfangreichere Frage. Allerdings lag der Schwerpunkt meiner Frage ganz offensichtlich auf der Beurteilung der Rechtmäßigkeit des Kündigungsschreibens. Die abschließende Antwort darauf wurde verweigert.
Ich möchte Sie nicht verärgern, nur war bspw. die Antwort, die auf meine neuliche Frage erhalten habe, für die ich lediglich einen Bruchteil geboten habe, überaus umfangreich. Mit meinem Gebot ging ich von einer vollumfassenden Beantwortung aus, nicht von einem Verweis auf einen ortsnahen Anwalt. Denn von diesem wollte ich gerade keinen Gebrauch machen müssen, daher habe ich ja auch die Frage nach der Wirksamkeit gestellt.
Insbesondere handelte es sich nicht um eine "erste rechtliche Orientierung", wie ich ausdrücklich angegeben habe.
Aber nun zu meinen (Nach)fragen:
Insbesondere wurde der Kündigungsgrund der wirtschaftlichen Verwertbarkeit überhaupt nicht angesprochen.
Ich würde gerne wissen, wie die von Ihnen angesprochene Zustellung durch das Gericht erfolgt. Sollen wir eine Kündigung per Gerichtsvollzieher an den Mieter senden, in dem auch die Eltern genannt sind? Ist die Kündigungsfrist gewahrt, weil der Mieter bspw. die Pflicht hätte, das Schreiben an seine Eltern weiterzuleiten bzw. uns die neue Anschrift mitzuteilen?
Die Wasserschäden sind offenbar durch eine defekte Dachrinne entstanden. Nach den uns vorliegenden Unterlagen hat der Mieter diesen Mangel, der schon sehr lange bestehen muss, dem Vermieter nie mitgeteilt. Ist er uns zum Schadensersatz verpflichtet?
Mir ist nach nochmaliger Durchsicht des Mietvertrages plötzlich aufgefallen, dass die Eltern einen Zeitmietvertrag über ein Jahr abgeschlossen haben. Dieser verlängerte sich um 3 - 6 - 12 Monate, so dass die ordentliche Kündigungsfrist nun ein Jahr betrüge. Oder hat sich der Zeitmietvertrag möglicherweise irgendwann stillschweigend in einen unbefristeten Mietvertrag gewandelt? Wie soll dann gekündigt werden: Gem. § 57a ZVG
iVm §§ 575a Abs. 1
, 573d
, 573 Abs. 1 S. 1 BGB
, hilfsweise gem. § 57a ZVG
iVm §§ 573d
, 573 Abs. 1 S. 1 BGB
sowie höchst hilfsweise gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB
? Ändert sich durch den Zeitmietvertrag rechtlich noch irgendetwas?
Sie sprechen die erforderliche Ausführlichkeit der Begründung an. Ist die Begründung nicht ausführlich genug?
Sollte der Mieter nicht zum Mietende ausziehen, wollten wir eine erhöhte Nutzungsentschädigung erheben. Hotelkosten usw. wollen wir unbedingt vermeiden, da wir dies für "Geldverbrennung" halten. Außerdem ist der Mieter unserer Ansicht nach schon schlimm genug dran. Dennoch wollten wir möglichst sämtliche in Betracht kommenden Druckmittel ausschöpfen, damit die Wohnung auch tatsächlich bezugsfrei ist. Bei der angegebenen Spanne handelt es sich um die des qualifizierten Mietspiegels. Was die Nutzungsentschädigung angeht ist, soweit ich gehört habe, die Kappungsgrenze nicht zu beachten, Emmerich-Sonnenschein, § 556a BGB
a.F. Nach LG Heidelberg, WuM 1994, 682 ist eine Anhebung nur bis zur ortsüblichen Miete möglich. Diese Bedingung hätten wir m.E. eingehalten. Angenommen - aus welchen Gründen auch immer - wäre eine solche Anhebung nun doch unzulässig, wäre dann die Kündigung unwirksam? Kann/sollte man hilfsweise eine gering erhöhte, höchst hilfsweise die derzeitige Miete betragsmäßig ansetzen?
Wenn die Kündigung zugegangen ist, kann dann noch ohne Nachteile ein Aufhebungsvertrag geschlossen werden?
Vielen Dank für die Beantwortung!
Sollten wir eine salvatorische Klausel aufnehmen?
Gibt es noch etwas, das in der Kündigung zu beanstanden ist?
Wie kann ich die Kündigung durch einen Gerichtsvollzieher (§ 132 BGB
iVm 190 ff ZPO) zustellen lassen? Dauert so etwas länger, als ein übliches Einwurf-Einschreiben?
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für die Nachfrage.
Da Sie angeben, von meiner Antwort enttäuscht zu sein, weil Sie im Rahmen dieses Forums einen „ungewöhnlich“ hohen Einsatz ausgelobt haben und von mir dennoch keine „abschließende“ Beantwortung Ihrer Fragen erhalten haben, schlage ich vor, mich mit der Formulierung eines Kündigungschreibens bei angemessener Bezahlung entsprechend den Vorgaben des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes (RVG) zu beauftragen. Ich lege Ihnen kurz dar, wie sich die angemessene Vergütung für die Kündigung eines Mietvertragsverhältnisses nach dem RVG ergibt:
Man legt den Geschäftswert (Jahresmiete) zu Grunde.
Angenommen der Jahresmietzins der ersteigerten Wohnung liegt bei 3.000,00 €uro, so können Sie an Hand der folgenden <a class="textlink" rel="nofollow" href="http://www.verguetungsrecht.de/rvg-tabellen/" target="_blank"> WERTETABELLE</a> nachvollziehen, dass sich bei einem durchschnittlichen Gebührenfaktor von 1,5 für die Abfassung eines Kündigungsschreibens eine Gebühr i.H.v. 283,50 €uro zuzüglich Auslagenpauschale ergibt.
Sie haben also mit meiner Antwort sogar fast ein „Schnäppchen“ gemacht.
Da noch Unklarheiten bestehen, versuche ich mich im folgenden (noch) klarer auszudrücken:
Der im Rahmen dieses Forums eingestellte ENTWURF eines Kündigungsschreibens ist unwirksam.
Dies begründe ich unter Gliederungspunkten 1/2/3 wie folgt:
( 1 ) Sie müssen gegenüber dem Mieter (im Mietvertrag stehen die Eltern !) kündigen; der Sohn ist wahrscheinlich nur der Untermieter uns stünde mit Ihnen damit in keinem direkten Vertragsverhältnis !
Die Zustellung des Kündigungsschreibens an den Sohn unter namentlicher Adressierung an die Eltern ist ausreichend, wenn der Sohn als „Empfangsvertreter“ bzw. als „Empfangsbote“ der Ihnen unbekannt verzogenen Eltern zu qualifizieren ist.
Der gegenwärtige Bewohner und Sohn der im Mietvertrag aufgeführten Elternteile könnte insbesondere als Empfangsbote zu qualifizieren sein.
Empfangsbote ist, wer vom Empfänger zur Entgegennahme bestellt worden ist oder nach der Verkehrsanschauung als bestellt anzusehen ist. Das trifft bei schriftlichen Erklärungen für den Ehegatten zu, den Vater (Hamm Vers 74 Nr. 5), die Zimmervermieterin (BAG AP Nr. 7; kritisch hierzu Moritz in BB 77;400) und Mitmieter bis zu einem etwaigen Auszug.
Die von Ihnen angedeutete Konstellation eines Sohnes als Untermieter der verzogenen Hauptmieter ist nach meiner Recherche in Literatur und Rechtsprechung noch nicht abschließend geklärt.
Erklärungen an den Empfangsboten gehen jedenfalls in dem Zeitpunkt zu, in dem nach dem regelmäßigen Verlauf der Dinge die Weiterleitung an den Adressaten zu erwarten war (BGH NJW-RR 89,757
), sodass alles in allem für Sie ein Restrisiko wegen der im Rahmen dieses Forums nicht abschließend klärbaren Vertrags - und Aufenthaltsverhältnisse bestehen bleibt.
Um Ihre Frage dennoch abschließend zu beantworten weise ich Sie darauf hin, dass der sicherste Weg die öffentliche Zustellung eines formell und materiell rechtmäßigen Kündigungsschreibens über das Gericht (Aushang an der Gerichtstafel) wäre.
Eine öffentliche Zustellung über das Gericht ist hierbei nicht das Gleiche wie eine Zustellung über den Gerichtsvollzieher. Eine Zustellung über den Gerichtsvollzieher wäre ohnehin nur an den Sohn (ggf. Untermieter) möglich, da auch das Gericht und der Gerichtsvollzieher kaum wissen dürften, wo sich die Eltern gegenwärtig aufhalten.
Das Gericht wird die öffentliche Zustellung der Kündigung (öffentlicher Aushang an der Gerichtstafel für 1 Monat) ERST anordnen, wenn Sie ALLES IHNEN ZUMUTBARE unternommen haben, die Adresse des Erklärungsempfängers ausfindig zu machen.
Es empfiehlt sich also einen Rechtsanwalt zu mandatieren.
( 2 ) Wenn Sie auf Ihr Sonderkündigungsrecht wirksam verzichtet haben, was ich fürchte, so wäre die Kündigung nur innerhalb der vertraglich vorgesehenen Jahresfrist
möglich.
Anhaltspunkte für die Umwandlung des Vertrages in einen unbefristeten Mietvertrag sehe ich nach Ihren Angaben nicht, sodass alles in allem die Kündigung (a ) innerhalb der Frist der §§ 57a ZVG
i. V. m. § 573d BGB
und § 573c Abs.1 Satz 1 BGB
(ca. 3 Monate) und (b) hilfsweise ordentlich in Jahresfrist erklärt (eigenhändig unterschrieben !) werden könnte.
Der EIGENBEDARF könnte so ausführlich wie möglich begründet werden !
( 3 ) Sie geben im Kündigungsschreiben als Kündigungsgründe „Eigenbedarf“ und die mangelnde „wirtschaftliche Verwertbarkeit“ der Wohnung an.
Wenn Sie die Wohnung wegen „Eigenbedarf“ kündigen, so würde die Wohnung nicht „wirtschaftlich verwertet“.
Der Begriff Verwertung umfasst Abriss und Neubau (LG Bln NJW-RR 97,585
), insbesondere den Verkauf und zum Teil auch die Nutzung durch Gebrauchsüberlassung an Dritte.
Da sich Eigenbedarf und wirtschaftliche Verwertung also quasi gegenseitig ausschließen und Sie mit der gewählten Formulierung des Kündigungsschreibens bei den Mietern den Eindruck machen, dass der Kündigungsgrund Eigenbedarf nur vorgeschoben ist, um letztlich die 20 % Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB
zu umgehen, empfehle ich nochmals, einen Rechtsanwalt zu konsultieren.
Ich hoffe, dass meine Ausführungen nun deutlich gemacht haben, dass Sie die komplette Neuformulierung des in diesem Forum veröffentlichten Entwurfes angehen müssen.
Im Übrigen antworte ich auf Ihre Nachfragen weiter wie folgt:
Zu den in Betracht kommenden Schadensersatzansprüchen wegen des vom Mieter nicht gemeldeten Dachschadens verweise ich auf § 536c BGB
, insbesondere auf § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB
:
§ 536c BGB
„Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter
(1) 1Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. 2Das Gleiche gilt, wenn ein Dritter sich ein Recht an der Sache anmaßt.
(2) 1Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. 2Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt,
1.
die in § 536 bestimmten Rechte geltend zu machen,
2.
nach § 536a Abs. 1 Schadensersatz zu verlangen oder
3.
ohne Bestimmung einer angemessenen Frist zur Abhilfe nach § 543 Abs. 3 Satz 1 zu kündigen.“
Im Streitfall müssten Sie darlegen und beweisen, dass der Wasserschaden durch die fehlende Meldung des Dachschadens adäquat kausal verursacht wurde.
Im Übrigen merken Sie zutreffend an, dass im Rahmen einer schon jetzt in Betracht zu ziehenden Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGB
wahlweise auch die „ortsübliche Miete“ verlangt werden kann:
§ 546a BGB
Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe
„(1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
(2) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.“
Gemäß <a class="textlink" rel="nofollow" href="http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558d.html" target="_blank"> § 558d Abs. 3 BGB </a> gilt hierbei die gesetzliche Vermutung, dass die im „qualifizierten Mietspiegel“ bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, wenn der Mietspiegel nach der von § 558d Abs. 2 BGB
vorgegebenen Maßgabe an die Marktentwicklung angepasst wurde.
Es könnte also für den Fall, dass der Mietspiegel kein „qualifizierter“ im Sinne der gesetzlichen Vorgaben ist, hilfsweise eine gering erhöhte und höchst hilfsweise die Bezahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der derzeitigen Miete in Ansatz gebracht werden.
Den Hinweis auf Ihre Möglichkeiten zur Durchsetzung einer pauschalen Nutzungsentschädigung, die vorliegend erheblich über dem vereinbarten Mietzins läge, könnte in einem gesonderten Anschreiben erfolgen.
Zwingend erforderlich ist dies jedoch nicht.
Solange die Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich, wie z. B. auf Grund eines vorgeschobenen Eigenbedarfs (wird strafrechtlich als Betrug verfolgt) erklärt wird, sollte sie durch Ihre Hinweise zumindest nicht unwirksam werden, was jedoch nicht damit gleich zu setzen ist, dass angegebene Kündigungsgründe letztlich auch greifen.
Nach Zugang der Kündigung beim Mieter und auch während eines hier nicht vorhersehbaren Prozessverlaufes könnte im Übrigen immer noch ein Aufhebungsvertrag vereinbart werden.
Die offen gebliebene Frage, wer überhaupt Ihr Mietvertragspartner ist würde übrigens auch im Rahmen einer Räumungsklage vor dem Amtsgericht an Bedeutung gewinnen.
Voraussichtlich würden Sie die Klage auf Herausgabe der Wohnung gegen den Bewohner richten, weil dieser nach wirksamer Kündigung kein Recht mehr zum Besitz hat. Wenn Sie nun also vor Gericht einen Räumungstitel gegen den Bewohner erstreiten und anschließend den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen, so wird dieser Zwangsvollstreckungsmaßnahmen ausschließlich gegenüber den im Urteil als Beklagten - Partei bezeichneten Personen(kreis) vollziehen.
Wenn die Eltern zwischenzeitlich wieder eingezogen sind, so würde Ihnen die wirksame Kündigung in diesem Moment wenig helfen, da nicht das Kündigungsschreiben Grundlage für eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme ist, sondern eben einzig ein Titel, wie z. B. ein vollstreckbar erklärtes Räumungsurteil.
Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Kohberger
Rechtsanwalt
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Email-Adresse: <a class="textlink" rel="nofollow" href="mailto:kohberger@freenet.de" target="_blank"> kohberger@freenet.de </a>
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§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(1) 1Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. 2Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. 3Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) 1Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. 2Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren
, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).
(4) 1Die Kappungsgrenze gilt nicht,
1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
2Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. 3Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
