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Duldungsbescheid-Insolvenz des Bauträgers--Dingliche Haftung

22.05.2008 14:19 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


Sehr geehrte Damen und Herren,

mit Kaufvertrag vom 20.11.2003 haben wir eine ETW zu einem Festpreis von einem Bauträger erworben, mit deren Bau dann begonnen wurde.

Die ETW wurde fertig gestellt und im September 2004 an uns übergeben.

Am 27.10.2005 hat das Finanzamt wegen nicht beglichener Forderungen des Bauträgers Antrag auf Durchführung eines Insolvenzverfahrens gegen den Bauträger gestellt, das am 12.5.2006 eröffnet wurde, ein Insolvenzverwalter wurde eingesetzt, bei dem die ausstehenden Forderungen bis zum 27.6.2006 anzumelden waren.

Im Dezember 2007 erhielten wir von der Stadt einen Duldungsbescheid wegen öffentlicher Last in Bezug auf vom Bauträger nicht bezahlte Beiträge zur Herstellung der Entwässerungsanlage und der Wasserversorgungsanlage, sowie in Bezug auf nicht bezahlte Grundsteuer. Die Bescheide wegen der Entwässerungsanlage und der Wasserversorgungsanlage waren von der Stadt am 2.3.2005 dem Bauträger zugestellt worden und am 29.3.2005 zur Zahlung fällig. Die fehelende Grundsteuer war nach geänderter Veranlagung auf der Grundlage eines Steuermessbetragsbescheides vom 31.7.2007 erst am 10.9.2007 fällig.

Die Stadt will nun wegen der offenen Forderungen die dingliche Haftung des Grundstücks in Anspruch nehmen. Sie begründet das damit, dass der Bauträger bei Fälligkeit nicht bezahlt hat und zwischenzeitlich über das Vermögen des Bauträgers das Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Auch teilt die Stadt mit, dass die Rückstände trotz Anmeldung beim Insolvenzverwalter nicht beglichen worden wären und ist in ihrem Bescheid der Meinung, dass die Befriedigung im Rahmen des Insolvenzverfahrens zweifelhaft erscheint und anderweitige Befriedigung nicht möglich wäre.

Wir haben gegen den Duldungsbescheid fristgerecht Widerspruch eingelegt.

Insgesamt ergibt sich aus dem Sachverhalt eine Vielzahl von Fragen:

--in welchem Zeitraum muss auf unseren Widerspruch eine schriftliche Antwort, so wie von der Stadt erbeten, erfolgen?

--das Insolvenzverfahren wurde erst am 12.5.2006 eröffnet, die Bescheide jedoch am 2.3.2005 verschickt, wäre da nicht Zeit genug für Mahnschreiben gewesen, auch für Schreiben, die Zwangsvollstreckungs-und Pfändungsmaßnahmen ankündigen und dann auch durchführen.

--gilt demnach für diesen Sachverhalt das Urteil des VGH Bayern vom 24.2.2005, 23 B04,1482, wonach eine Behörde, also hier die Stadt,erst alle möglichen Vollstreckungsmaßnahmen gene den ursprünglichen Beitragsschuldner unternommen habnen muss, bevorsie sich an uns wenden kann?

muss die Stadt uns nicht auch mitteilen und nachweisen, wann sie als Insolvenzgläubiger die Rückstände beim Insolvenzverwalter angemeldet hat und ob sie gegen die Besteritung der Feststellung der angemeldetenForderungen vorgegangen ist, indem sie die Feststellung gegen den Bestreitenden betrieben hat?

--kann die Stadt einfach, wie in ihrm Bescheid geschehen, sagen, dass Befriedigung im Rahmen des Insolvenzverfahrens zweifelhaft erscheint und anderweitige Befriedigung nicht möglich sei? Muss hier nicht vielmehr die Beendigung des Insolvenzverfahrens abgewartet werden?

--müsste in dem Zusammenhang nicht auch festgestellt werden, wer das Geld für die vier Wohnungen, die nach der Insolvenzeröffnung durch den Insolvenzverwalter verkauft wurden, erhalten hat, die Sparkasse als Globalgläubiger oder der Insolvenzverwalter für die Insolvenzmasse? Wenn das Geld in die Insolvenzmasse fließen müsste, wäre doch genug Geld vorhanden, das für angemeldete Forderungen, auch die der Stadt,da wäre, zumal öffentliche Abgaben (KAG) an 1. Rangstelle stehen.

--wie stehen Sie zu der städtischen Meinung zahlen zu müssen?

--was bedeutet dabei Vollstreckung ins Grundstück?

--wuie sollen wir uns verhalten, da seit dem Widerspruch schon drei Monate vergangen sind und die Stadt sich noch nicht gemeldet hat?

--Gibtes Aussicht auf Erfolg, wenn wir auf Grund der oben dargelegten Sachlage gegen den Duldungsbescheid der Stadt Klage erheben?

Wollen Sie uns in ihrer Antwort ihre Meinung zu den einzelnen Fragen darlegen, vor allem interessiert uns aber, ob wir auf Grund der dargelegten Faktenlage mit einer Klage Erfolg haben könnten.

Mit freundlichen Grüßen

Ihre um Antwort fragende Familie

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Die Stadt muss grundsätzlich über Ihren Widerspruch in angemessener Frist sachlich entschieden haben. Das sind grundsätzlich 3 Monate.
Ist über einen Widerspruch ohne zureichenden Grund in angemessener Frist sachlich nicht entschieden worden, wäre eine Untätigkeitsklage nach § 75 VwGO zulässig.

Es ist zunächst richtig, dass die Beitragspflicht als öffentliche Last auf dem Grundstück ruht. Das ergibt sich aus der Abgabenordnung und dem einschlägigen Kommunalabgabengesetz.

Aufgrund des von Ihnen zitierten Urteils des VGH Bayern ist die Stadt verpflichtet, alle möglichen Vollstreckungsmaßnahmen gegen den ursprünglichen Beitragsschuldner unternommen zu haben, bevor sie Sie in Anspruch nimmt. Insbesondere sind Sie berechtigt, alle Einwendungen zu erheben, die der Beitragsschuldner selbst hätte geltend machen können.

Die Stadt hätte insoweit nach der Fälligkeit vom 29.03.2005 und vor dem Insolvenzantrag im Oktober 2005 einen Vollstreckungstitel gegen den Bauträger erwirken können.
Die Stadt müsste in diesem Zusammenhang ihr offensichtliches Nichtstun erklären.

Es ist bisher noch ungewiss, wie mit der von der Stadt beim Insolvenzverwalter angemeldeten Forderung verfahren worden ist und ob bereits ein Prüfungstermin stattgefunden hat.
In diesem Prüfungstermin erfolgt die Prüfung der zur Insolvenztabelle angemeldeten Forderungen nach Betrag und Rang.

Die angemeldeten Forderungen gelten als für das Insolvenzverfahren festgestellt, wenn ihnen von Seiten des Insolvenzverwalters oder einem Insolvenzgläubiger nicht widersprochen wird.

Wird eine titulierte Forderung (Urteil, notarielles Schuldanerkenntnis etc.) vom Insolvenzverwalter bestritten, so obliegt es dem Bestreitenden, den Widerspruch mit den allgemein zulässigen Rechtsmitteln weiterzuverfolgen.

Wird eine nicht titulierte Forderung bestritten, so obliegt es dem Gläubiger, die Feststellung der Forderung im Wege der Klage zu betreiben.

Ist also die (nicht titulierte) Forderung der Stadt durch den Insolvenzverwalter bestritten worden, so müsste die Stadt auf Feststellung der Forderung geklagt haben.

Wenn die Stadt in dieser Richtung nicht tätig geworden sein sollte, wäre Ihr Widerspruch auch begründet. Dies könnte auch die lange Bearbeitungszeit erklären.
Es ist möglich, dass die Stadt dieses Versäumnis nachholt.

In jedem Fall sollten Sie die Dienste eines Kollegen in Anspruch nehmen, damit dieser sich auch gegenüber dem Insolvenzverwalter legitimieren kann, um in Erfahrung zu bringen, ob die Forderung der Stadt anerkannt oder bestritten worden ist.

Gegen den Duldungsbescheid können Sie erst Klage erheben, wenn die Stadt auf der Grundlage Ihres Widerspruches einen Widerspruchsbescheid erlassen hat.

In Ihrem Fall wäre zu prüfen, ob die Stadt - nach Ablauf von mehr als drei Monaten - von Gerichts wegen nicht durch Erhebung einer Untätigkeitsklage gezwungen wird, einen Widerspruchsbescheid zu erlassen.

Über die Erfolgsaussichten der Klage gegen den Duldungsbescheid kann von hier aus nicht abschließend eine Beurteilung abgegeben werden. Dies setzt die positive Kenntnis aller für die Entscheidung erheblichen Umstände, insbesondere auch die Einsicht in das Widerspruchsverfahren voraus.

Insgesamt habe ich Ihnen einige Punkte benannt, die für die Erfolgsaussichten Ihres weiteren Vorgehens sprechen können.
Sie mögen entschuldigen, wenn nicht auf all Ihre Fragen im Detail eingegangen worden ist. Dies kann aufgrund der Fülle Ihrer Anfragen und des ausgelobten Einsatzes nicht erwartet werden. Hierfür werden Sie sicherlich Verständnis aufbringen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2008
info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de
Tel. 040/317 97 380
Fax: 040/31 27 84
Johannisbollwerk 20
20459 Hamburg

Nachfrage vom Fragesteller 22.05.2008 | 22:18

Vielen Dank für Ihre jetzt schon recht aufschlussreichen Mitteilungen, die uns hoffen lassen, diese Kosten abwenden zu können.

Meine Nachfragen
--Ist es möglich und rechtens, dass die Stadt das evtl. Versäumnis nachholt und jetzt auf Feststellung der Forderung klagt?

-Kann nur ein Anwalt vom Insolvenzverwalter in Erfahrung bringen, ob die Forderung der Stadt anerkannt oder bestritten worden ist?

--Welches weitere Vorgehen unsererseits würden Sie befürworten, um den Duldungsbescheid und die dingliche Haftung abzuwenden?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen!!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.05.2008 | 23:25

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Die Stadt hat die Möglichkeit als Gläubigerin auf dem Klagewege die Forderung feststellen zu lassen.

Sie müssten in der Tat einen Kollegen beauftragen, um die gewünschten Auskünfte vom Insolvenzverwalter zu erhalten. Diese Auskünfte sollten zunächst vordringlich eingeholt werden, da sich aus Ihnen ergeben wird, ob die Stadt sich als Gläubigerin richtig verhalten hat.

Insgesamt empfehle ich die Einschaltung eines Rechtsanwalts, der Sie im Widerspruchsverfahren und in einem möglichen Verwaltungsrechtsstreit vertritt.


Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de

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