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Bin pleite, komme ich aus Pachtvertrag raus?

07.09.2011 18:46 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Am 15.08.2006 habe ich einen Gaststättenpachvertrag unterschrieben der mich verpflichtete die Gaststätte bis 31.08.2011 zu betreiben.

Das Mietverhältnis sollte sich jeweils um 5 Jahre verlängern, wenn nicht 6 Monate vor Beendigung des Pachtvertrages schriftlich gekündigt würde.

Bereits nach wenigen Monaten stellte sich heraus, dass trotz intensiver Bemühungen mit der Gaststätte die Kosten des Pachtobjektes nicht erwirtschaftet werden konnten. Durch Bankkredite und Einnahmen aus einer weiteren Tätigkeit konnte ich mich aber trotzdem einigermaßen über Wasser halten.

Der Vermieter wurde vor 2 Jahren über die ganze Situation in Kenntnis gesetzt. Gleichzeitig habe ich ihm auch die Unterlagen des Steuerberaters zur Verfügung gestellt, aus dem ersichtlich war das ich jedes Jahr zwischen 20.000,00 € und 30.000,00 € Privateinlage geleistet habe.

Vor einem Jahr hat nun die Bank sämtliche Kredite und Dispos gekündigt, da ich nicht mehr in der Lage war Zahlungen zu leisten. Auch alle Ersparnisse waren aufgebraucht.

Dadurch bin ich natürlich auch mit den Pachtzahlungen in Rückstand geraten.

Im Juli 2010 musste ich dann leider die Eidesstattliche Versicherung abgeben.

Am 20. Oktober 2010 habe ich den Pachtvertrag fristlos gekündigt. Diese Kündigung wurde aber vom Verpächter abgelehnt.

Im November 2010 gab es dann ein Gespräch zwischen mir, meiner Lebensgefährtin und dem Verpächter. Die Anwälte beider Seiten waren anwesend.

Während diesem Gespräch wurde ich gefragt, ob ich den gegebenenfalls bereit wäre den Pachtvertrag nach dem 31.08.2011 weiterzuführen.

Darauf habe ich geantwortet: "Unter diesen Umständen wie sie heute vorliegen nicht, da ich auch finanziell dazu nicht mehr in der Lage bin"

An den Umständen hat sich im weiteren Verlauf auch nichts geändert. Trotzdem habe ich den Pachtvertrag bis zum 31.08.2011 erfüllt.

Im Februar 2011 habe ich nicht mehr schriftlich gekündigt, denn es war seit der Besprechung mit unseren Anwälten für jedermann klar das ich nicht mehr weiter machen konnte und wollte.

Im Juni kam dann ein Nachpächter in unsere Gaststätte, der mir offenbarte das er diese Lokal übernehmen will.

Er fragte mich ob ich nicht schon Ende Juli die Räumlichkeiten verlassen könnte, da er die Gaststätte schon zu diesem Zeitpunkt gerne übernehmen würde.

Leider konnte ich diesem Wunsch nicht entsprechen, da ich für August Reservierungen für verschiedene Veranstaltungen hatten, die der Nachpächter nicht übernehmen wollte.

Der Nachpächter sprang aber schlussendlich ab, da der ihm vorgelegte Pachtvertag ein reiner Knebelvertrag mit unannehmbaren Vereinbarungen war.

Am 31.08.2011 habe ich dann die Gaststätte geräumt. Eine Schlüsselübergabe hat bis heute nicht stattgefunden, da der Verpächter der Meinung ist der Pachtvertrag hat sich, da ich nicht noch einmal schriftlich zum 31.08.2011 gekündigt habe, um 5 Jahre verlängert.

Nun stellt sich die Frage, was soll ich tun?
Es kann doch nicht sein das man, wenn man schon pleite ist, weiter an einem weiterführen des Pachtvertrages festhält. Ich bin seit 2 Jahren nicht mehr Krankenversichert und habe die Eidesstattliche Versicherung geleistet. Man kann doch niemanden zwingen weitere Schulden anzuhäufen. Was für Möglichkeiten habe ich in dieser Situation?

mit freundlichen Grüßen

gimmik










07.09.2011 | 19:22

Antwort

von


(1781)
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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Die Frage, die sich mir zunächst stellt, ist diejenige danach, warum hier nicht von Ihrem damaligen Anwalt eine Kündigung ausgesprochen wurde beziehungsweise eine Einigung mit dem Verpächter dahingehend erzielt wurde, dass über den 31.8.2011 hinaus der Pachtvertrag nicht weiter fortgeführt wird.

Eine weitere Frage ist, ob nicht im Rahmen der gegenseitigen Gespräche zumindest eine schriftliche Erklärung von Ihnen oder Ihrem Anwalt dahingehend zu deuten ist, dass diese auf schlüssige Weise eine ordentliche Kündigung enthält.
Mit anderen Worten: es muss nach einer Erklärung gesucht werden, die von einem verobjektivierten Dritten in der Rolle des Verpächters als Kündigung zu verstehen war.

Möglicherweise war man sich aber auch einig, dass man hier das Pachtverhältnis nicht über den 31.8.2011 fortsetzt.

In diesem Zusammenhang entfaltet Ihre Aussage
""Unter diesen Umständen wie sie heute vorliegen nicht, da ich auch finanziell dazu nicht mehr in der Lage bin" (mit-)entscheidende Bedeutung.

Denn wie Sie selbst geschrieben haben, haben sich die Umstände nicht geändert und Sie haben wohl anscheinend auch nichts anderes der Verpächterseite mitgeteilt, so dass diese Bescheid wusste.

Allerdings muss auch im Pachtrecht eine Kündigung schriftlich erfolgen, so dass wie gesagt zumindest eine schriftliche Erklärung vorliegen muss, die als Kündigung zu verstehen war.

Allerdings kann auch die Berufung auf den Mangel der Schriftform rechtsmissbräuchlich sein und damit gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen, was aber eher in Ausnahmefällen gegeben ist.

Unter diesen Umständen kann sich die Gegenseite nach meiner ersten vorläufigen Einschätzung nicht mit großer Sicherheit darauf berufen, dass hier das Pachtverhältnis fortgeführt werden muss.

Zumindest sehe ich hier nämlich eine Chance für Sie, zumal man in der Tat berücksichtigen muss, dass ein Verpächter auch bei ausbleibender Pacht die Möglichkeit hat, außerordentlich wegen nachhaltigen Zahlungsverzugs zu kündigen.

Nach meiner ersten vorläufigen Meinung kann es tatsächlich nicht sein, dass hier weitere unnütze Schulden angehäuft werden, so dass auch im Wege des Gebots der Schadensminderungspflicht der Verpächter selbst gehalten ist, das Pachtverhältnis ordentlich zu kündigen.

Dass der potentielle Nachpächter abgesprungen ist, ist ja nicht Ihr Verschulden.

Allerdings gebe ich eines zu bedenken:

Dieses kann hier nur eine erste vorläufige Einschätzung im Rahmen einer Erstberatung sein, so dass Sie aufgrund des Vorliegens vieler Einzelfallumstände eine weitere anwaltliche Beratung unbedingt in Anspruch nehmen sollten.

Ich stehe Ihnen diesbezüglich gerne zur Verfügung; eine hier gezahlte Erstberatung würde Ihnen angerechnet und gutgeschrieben.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

ANTWORT VON

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