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Pachtvertrag gewerblich

27.05.2020 19:23 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


Ein Verpächter hat im Jahr 2014 mit einem Gastwirt einen 10- jährigen Pachtvertrag über eine Gaststätte abgeschlossen. Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate. Im Jahr 2016 hat der Pächter 1 die Gaststätte an seinen Bruder Pächter 2 übertragen. Der Pachtvertrag mit dem Pächter 1 wurde nicht gekündigt. Statt dessen hat der Verpächter mit dem Pächter 1 zusätzlich einen Pacht- Aussetzungsvertrag geschlossen, mit der Bedingung, dass der Pächter 2 gegenüber dem Verpächter sämtliche Verpflichtungen aus dem Pachtvertrag mit Pächter 1 übernimmt. Unter dieser Voraussetzung war der Verpächter bereit, auf seine sämtlichen Rechte aus dem Pachtvertrag mit Pächter 1 solange zu verzichten, wie Pächter 2 seinen Pachtvertrag mit dem Verpächter erfüllt. Mit dem Pächter 2 hat der Verpächter gleichzeitig einen neuen, inhaltlich auf den alten Pachtvertrag mit Pächter 1 abgestimmten Pachtvertrag , mit einer Laufzeit bis 2024 geschlossen. Im Pacht- Aussetzungsvertrag wurde vereinbart, dass der Verpächter im Falle einer vorzeitigen Beendigung des Pachtverhältnisses durch Pächter 2 von Pächter 1 verlangen kann, das ursprüngliche Pachtverhältnis wieder fortzusetzen bis zum Ende der Laufzeit, also 2024.

Im Zusammenhang mit den Geschehnissen um Corona ist der Pächter 2 notleidend geworden und konnte seiner Pachtzahlungsverpflichtung angeblich nicht mehr nachkommen. Er Schuldet dem Verpächter bislang 3 Monatsmieten. Der Verpächter hat ihm die säumigen Zahlungen bislang gestundet und hat signalisiert, auch noch weitere Monatsmieten zu stunden, solange bis der Geschäftsbetrieb wieder Gewinn abwirft. Der Verpächter hat zudem angeboten, nach Wiedereintritt normaler Geschäftsbedingungen in der Gastro -Branche zu entscheiden, ob er bereit ist, dem Pächter 2 die säumigen Mieten sogar ganz- oder teilweise zu erlassen, sofern der Pächter2 alles Mögliche unternimmt, den Geschäftsbetrieb vertragsgemäß fortzusetzen. Der Pächter 2 hat daraufhin bereits 9.000,- € verlorenen Zuschuss aus der Staatskasse generiert. Nach seiner Einschätzung ist der Betrag aber keinesfalls ausreichend um den vermeindlichen Einnahmeausfall bis zum Eintritt normaler Verhältnisse abzudecken. Die Aufnahme von staatlichen Darlehen, zu denen er auf Grund seiner historischen Geschäftslage durchaus Zugang hätte, lehnt der Pächter 2 grundsätzlich ab. Er sei momentan noch relativ schulden frei und möchte die Gaststätte daher jetzt aufgeben. Er hat den Pachtvertrag mit dem Verpächter daher fristlos gekündigt. Der Verpächter hat der fristlosen Kündigung postwendend widersprochen unter Berufung auf die im Pachtvertrag vereinbarte Kündigungsfrist von 6 Monaten. Der Pächter 2 hat daraufhin seinerseits den Pachtvertrag erneut gekündigt. Diesmal unter Wahrung der 6-Monatigen Kündigungsfrist, also ordentlich. Der Verpächter hat der Kündigung daher auch nicht widersprochen. Der Verpächter informierte zudem umgehend Pächter 1 über die ordentliche Kündigung seitens Pächter 2 und verlangte von diesem die Fortsetzung des ursprünglichen Pachtverhältnis aus 2014, sobald das Pachtverhältnis mit Pächter 2 beendet ist.
Es ergeben sich aus dem Sachverhalt nun folgend Fragen:

1. Liegen in Anbetracht der Verhältnisse bedingt durch Corona (Staatliche Anordnung der vorübergehenden Schließung einer Gaststätte ) überhaupt wichtige Gründe vor, welche den Pächter berechtigen, den Pachtvertrag fristlos bzw. auch fristgerecht zu kündigen?
2. Hat der Verpächter im Falle einer vorzeitigen Kündigung des Pachtvertrages seitens eines Pächters einen Entschädigungsanspruch gegenüber Pächter 2- , bzw. Pächter 1 bzw. sogar beider Pächter auf Ausgleich möglicher wirtschaftlicher Verluste im Hinblick auf eine nicht erfüllte Vertragslaufzeit (Hier 4 Jahre bis 2024. Wahrscheinlich wird der Verpächter augenblicklich keinen neuen Pächter für die Gaststätte finden) ?
3. Gegen welchen der beiden Pächter sollte der Verpächter ggfls. eine diesbezüglichen Forderung anstrengen? (Pächter 1 ist solvent und verfügt über Grundvermögen und beträchtliches Eigenkapital. Pächter 2 hat kein nennenswertes Vermögen im Inland und kann ohne fremde Finanzhilfe bereits jetzt seinen Verpflichtungen nicht nachkommen. Er besitzt allenfalls ein Eigenheim im Ausland)
4. Sind die im Pachtvertrag mitsamt Pacht- Aussetzungsvertrag vereinbarten Regelungen bezüglich der Erfüllung der Restlaufzeit der beiden Pachtverträge grundsätzlich überhaupt rechtlich zulässig und durchsetzbar?


Einsatz editiert am 28.05.2020 11:13:03

28.05.2020 | 11:36

Antwort

von


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Sehr geehrte/r Ratsuchende/r

Ihre Fragen können wie folgt beantwortet werden:

1. Liegen in Anbetracht der Verhältnisse bedingt durch Corona (Staatliche Anordnung der vorübergehenden Schließung einer Gaststätte ) überhaupt wichtige Gründe vor, welche den Pächter berechtigen, den Pachtvertrag fristlos bzw. auch fristgerecht zu kündigen?

Nein. Das ist kein Grund für eine fristlose Kündigung.

Das wäre nur dann der Fall, wenn im Pachtvertrag der verpächter einen besonderen Umsatz zugesichert hat, der aufgrund der C-Krise nicht erreicht werden kann

Der fristgerechten Kündigung wurde nicht widersprochen.

2. Hat der Verpächter im Falle einer vorzeitigen Kündigung des Pachtvertrages seitens eines Pächters einen Entschädigungsanspruch gegenüber Pächter 2- , bzw. Pächter 1 bzw. sogar beider Pächter auf Ausgleich möglicher wirtschaftlicher Verluste im Hinblick auf eine nicht erfüllte Vertragslaufzeit (Hier 4 Jahre bis 2024. Wahrscheinlich wird der Verpächter augenblicklich keinen neuen Pächter für die Gaststätte finden) ?

Nach Ihrer Schilderung hat der Verpächter den vertraglichen Anspruch gegen den Pächter 2 aus dem Pachtvertrag bis zur Beendigung der frsitgerechten Kündigung.
Ein Schadenersatzanspruch ist nicht ersichtlich.

Gegen Pächter 1 dann aus dem fortgesetzten Vertrag.

Auch auch hier nur die vertraglich vereinbarten Ansprüche, keine weitergehende Schadenersatzansprüche.

3. Gegen welchen der beiden Pächter sollte der Verpächter ggfls. eine diesbezüglichen Forderung anstrengen? (Pächter 1 ist solvent und verfügt über Grundvermögen und beträchtliches Eigenkapital. Pächter 2 hat kein nennenswertes Vermögen im Inland und kann ohne fremde Finanzhilfe bereits jetzt seinen Verpflichtungen nicht nachkommen. Er besitzt allenfalls ein Eigenheim im Ausland)

Sowohl gegen Pächter 1 als auch gegen Pächter 2 bezüglich der jeweiligen vertraglichen Ansprüche.
Die sind eben bis zum Beendigungszeitpunkt Pacht 2 unterschiedlich.

4. Sind die im Pachtvertrag mitsamt Pacht- Aussetzungsvertrag vereinbarten Regelungen bezüglich der Erfüllung der Restlaufzeit der beiden Pachtverträge grundsätzlich überhaupt rechtlich zulässig und durchsetzbar?

Ja, so etwas ist grundsätzlich rechtlich zulässig und auch durchsetzbar.

Voraussetzung ist aber immer, dass die Verträge entsprechend abgefasst und auch von den Pächtern jeweils so so akzeptiert worden sind.

Diese Wiederaufnahme der Pacht bei Beendigung durch Pächter 2 müsste also ausdrücklich von Pächter 1 auch akzeptiert worden sein.

Dann ist das zulässig und auch durchsetzbar.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin

Sylvia True-Bohle


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