Bestandsimmobilie gekauft - Fertigstellungsanzeige fehlt

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Fragen, die ich Ihnen gerne beantworte wie folgt:

Bitte beachten Sie zunächst, dass die Beantwortung lediglich eine erste rechtliche Orientierung bietet und eine individuelle Beratung nicht ersetzen kann.

1. Ist die aktuelle Nutzung des Gebäudes durch unsere Familie zu Wohnzwecken "illegal"? Wenn ja, welche Konsequenzen drohen?

Grundsätzlich muss nach der Fertigstellung des Gebäudes eine Baufertigstellungsanzeige erfolgen. Erst nach Prüfung durch die Baugenehmigungsbehörde, ob die Vorschriften eingehalten wurden sind, gilt der Bau als genehmigt. Somit dürfte der Bau, ohne Baufertigstellungsanzeige illegal sein. Ein möglicher Bestandsschutz greift laut der Rechtsprechung nur, wenn die Baubehörde ausdrücklich erklärt hat, dass sie nicht gegen die Baurechtswidrigkeit vorgeht. Ein bloßes Dulden reicht grundsätzlich nicht aus.

Als Konsequenzen drohen Bußgelder, Nutzungsuntersagung und sogar die Verpflichtung zum Rückbau. Es ist aber immer darauf zu achten, dass die Behörde im Rahmen ihres Ermessens daran gehalten ist, zu überprüfen, ob der Bau nicht doch genehmigungsfähig ist und nicht lediglich ein Verstoß gegen formale Vorschriften vorliegt.

2. Wie können wir die Situation möglichst schnell und einfach lösen? Gibt es die Möglichkeit eine solche Fertigstellungsanzeige im vereinfachten Verfahren nachzuholen? Mit welchem Aufwand wäre das verbunden?

Es ist tatsächlich sinnvoll nunmehr offen zu kommunizieren. Es gibt grundsätzlich kein vereinfachtes Verfahren für die Fertigstellungsanzeige. Inwieweit Abweichungen von der Baugenehmigung vorliegen und ob diese genehmigungsfähig sind, sollte mit dem Architekten besprochen werden. Auch ist es sinnvoll den Verkäufer zur Auskunft aufzufordern. Je nach Ergebnis sollte über das weitere Vorgehen entschieden werden.

3. Der Kaufvertrag sieht natürlich vor, dass "alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln am Vertragsgegenstand werden hiermit vollumfänglich ausgeschlossen... Der Verkäufer haftet insbesondere nicht für ... die Verwendbarkeit des Grundstücks für Zwecke des Käufers." Hierbei handelt es sich aber mmN um Arglist, weil dem Vorbesitzer als Bauherr bekannt war, dass eine Fertigstellungsanzeige nötig ist, um das Gebäude zu Wohnzwecken benutzen zu dürfen. Wäre hier eine Klage wegen Entschädigung möglich oder eher aussichtslos?

Sind haben durchaus Recht, dass der Haftungsausschluss im Falle der Arglist nicht greift. Je gibt es einige Anhaltspunkte dafür, dass Arglist vorliegt. Allerdings muss dies dem Verkäufer auch nachgewiesen werden können. Dies ist stets eine Einzelfallfrage und hängt von der richterlicher Würdigung ab. Unter Umstände könnte sogar der ganze Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten werden. Dies würde aber die Rückabwicklung des Vertrages nach sich ziehen.

Insgesamt empfiehlt es sich, den Verkäufer zunächst zur Auskunft aufzufordern und anwaltliche Hilfe in diesem sensiblen Fall in Anspruch zu nehmen. Auch sollte eine enge Kooperation mit dem Architekten erfolgen. Schließlich sollte zunächst ein Weg beschritten werden, der eine einvernehmliche Lösung sucht, da Ihr Fall mit einigen Risiken verbunden ist.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da unsere Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist, ohne dass Ihnen dadurch Mehrkosten entstehen. Falls Sie eine Rechtsschutzversicherung besitzen sollten, könnten wir eine kostenfrei Deckungsanfrage durchführen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Felix Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt