Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Frage 1:
"Gilt diese Voraussetzung in allen Fällen oder gibt es Ausnahmen?"
Die Beschlussanfechtung muss nach § 46 WEG
binnen eines Monats seit Beschlussfassung gerichtlich geltend gemacht werden.
In Ausnahmefällen kommt Beschlussnichtigkeit in Betracht. Nur in diesen seltenen Fällen ist der rechtswidrige Beschluss dann automatisch unwirksam.
Frage 2:
"Wir wussten nicht, dass so etwas gerichtlich hätte angefochten werden müssen. Wäre die Hausverwaltung denn nicht in der Pflicht gestanden uns dies mitzuteilen, nachdem wir in einem Brief an die Verwaltung den Beschlüssen widersprochen haben?"
Dass Sie Ihre Rechte nicht kennen ist ungünstig, aber die Hausverwaltung hat nicht die Pflicht Sie darüber aufzuklären. Sobald die Anfechtung eines Beschlusses in Betracht kommt, sollte regelmäßig so schnell wie möglich ein Beratungstermin bei einem spezialisierten Anwalt vereinbart werden.
Frage 3:
"Sehen Sie eine Möglichkeit hier noch zu seinem Recht zu kommen?"
Hier werden Sie nicht umhin kommen, umgehend einen Termin mit einem auf WEG Recht spezialisierten Kollegen vor Ort zu vereinbaren, damit dieser den gesamten Vorgang auf eine mögliche Beschlussnichtigkeit überprüfen kann. Denn nur, wenn eine Nichtigkeit des Beschlusses begündet werden kann, haben Sie gute Aussichten, den Beschluss zu kippen.
Bedenken Sie bitte, dass jede Ergänzung des Sachverhalts zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen kann.
Ich stehe Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie gegebenenfalls für eine weitere Interessenwahrnehmung gern zur Verfügung.
Antwort
vonRechtsanwalt Raphael Fork
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E-Mail:
Rechtsanwalt Raphael Fork
Sehr geehrter Herr Fork,
vielen Dank für die prompte Bearbeitung meiner Anfrage.
Grundsätzlich sehe ich zwei materielle Fehler der Beschlussfassung.
1. Kostenumlage einer Instandhaltungsmaßnahme auf die Gemeinschaft, obwohl Sondereigentum betroffen ist:
Die Stellplätze des Ladenbetreibers, die im Rahmen der Hofeinfahrt mitsaniert wurden, stellen Sondereigentum dar.
2. Vergabe eines Instandsetzungsauftrages zu überhöhtem Preis:
Wie bereits erwähnt, wurde lediglich ein Angebot seitens des Ladenbetreibers eingeholt, welches als Festpreisangebot mit 4500 Euro angeboten wurde. Letztendlich hat die Firma dann aber knapp 8000 Euro verlangt, was meines Erachtens ein deutlich überhöhter Preis ist; und es wäre die Pflicht des Auftraggebers gewesen, hier auf den Festpreis mit evtl. 20% Abweichung zu bestehen. Nichts dergleichen ist erfolgt.
Diese Aufführungen sind fakt und ich möchte von Ihnen wissen, ob man alleine mit diesen Punkten eine reelle Chance hat eine Beschlussnichtigkeit herbeizuführen?
Vielen Dank.
Nachfrage 1:
"Diese Aufführungen sind fakt und ich möchte von Ihnen wissen, ob man alleine mit diesen Punkten eine reelle Chance hat eine Beschlussnichtigkeit herbeizuführen?"
Sich alleine auf diese beiden Punkte zu stützen wird vermutlich nicht ausreichen. Aufgrund des evidenten Fristversäumnisses empfieht es sich ohnehin sich in der Begründung breit aufzustellen und sämtliche Punkte aufzuführen, die eine Nichtigkeit des konkreten Beschlusses ergeben können. Dazu werden Dokumente zu sichten sein (Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, bisheriger Schriftwechsel, etc.)
zu Punkt 1:
Die Kostenumlage einer Instandhaltungsmaßnahme auf die Gemeinschaft, obwohl Sondereigentum betroffen ist, ist ein häufig auftretender materiell-rechtlicher Fehler.
Allerdings gibt es von dem Grundsatz, dass der Sondereigentümer alle Lasten alleine trägt durchaus Ausnahmen ( in der Teilungserklärung, in früheren Beschlüssen), was anhand der obigen Unterlagen überprüft werden müsste.
Zudem wären Sie ja nicht grundsätzlich nicht gehindert gewesen, diesen Fehler fristgemäß in einem Beschlussanfechtungsverfahren anzugreifen.
zu punkt 2:
"Vergabe eines Instandsetzungsauftrages zu überhöhtem Preis"
Hier stellt sich auch die Frage, warum sich die Kosten derart exorbitant erhöht haben. Möglicherweise ist im Zuge der Renovierung weiterer kostenerhöhender Bedarf aufgetreten, der vorher nicht ersichtlich war.
