Beschädigung nach Zwangversteigerung durch Alteigentümer

T Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.


Ausgangspunkt ist zunächst, dass nach den allgemeinen Versteigerungsbedingungen einer Grundstück im Rahmen einer Zwangsversteigerung in dem Zustand erworben wird, der im Zeitpunkt des Zuschlagsbeschlusses vorliegt. Hintergrund ist, dass andernfalls Schadensersatzansprüche gegenüber der öffentlichen Hand bestünden, da das Grundstück durch den Beschluss im Rahmen des Versteigerungsverfahrens durch die öffentliche Hand beschlagnahmt wurde.

Maßgeblich ist damit, nachzuweisen, dass sämtliche Beschädigungen, die Sie nunmehr rügen, nach Erteilung des Zuschlagsbeschlusses durch den Alteigentümer schuldhaft hervorgerufen wurden. Behauptet der Alteigentümer, dass etwaige Beschädigungen schon vor Erteilung des Zuschlagsbeschlusses vorhanden gewesen wären, so müsste Ihrerseits nachgewiesen werden, dass die Beschädigungen vielmehr erst nach Zuschlagsbeschluss durch den Alteigentümer hervorgerufen worden sind. Ein solcher Beweise wird nur schwer zu führen sein. Ein Sachverständigengutachten wird nur insoweit sinnvoll sein, als dass ein solches mit einem vorab im Rahmen des Versteigerungsverfahrens durchgeführten Sachverständigengutachten verglichen werden könnte. Dies wäre aber nur dann sinnvoll, soweit Beschädigungen nach Zuschlagsbeschluss in der Substanz des Gebäudes selbst hervorgerufen worden sind. Andernfalls würde ich gegebenenfalls die Kosten eines Sachverständigengutachtens meiden, da Sie auf diesen möglicherweise sitzenbleiben und diese auch nicht unerheblich sind. Ein solches Parteigutachten ist in einem Prozess ohnehin nicht verwertbar, soweit der Prozessgegner der Verwertung widerspricht, was zu erwarten sein wird.

Ihnen ist in jedem Fall anzuraten, Fotos von den Beschädigungen, die Sie momentane rügen, anzufertigen. Inwieweit Sie hiermit beweisen können, dass die Beschädigungen erst nach Zuschlagsbeschluss entstanden sind, bleibt jedoch abzuwarten, bestenfalls steht diesbezüglich ein Zeuge zur Verfügung. Zudem sollten Sie für die Beseitigung der Beschädigungen Kostenvoranschläge einholen. Etwaig ausgewiesene Kosten sollten Sie dann schnellstmöglich mit Verweis auf §823 BGB gegenüber dem Schädiger geltend machen.

Ob eine etwaige Klage Aussicht auf Erfolg hat, sollten Sie jedoch vorab nochmals unter detaillierten Angaben der einzelnen Schäden und äußeren Umstände prüfen lassen, da auf Grund der Beweislast Ihrerseits ein erhöhtes Prozessrisiko besteht.

Ich hoffe, dass ich Ihnen behilflich sein konnte und verbleibe