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Bei Immobilienkauf in Verzug geraten

| 15.03.2015 18:23 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Raphael Fork


Leider, aus diversen Gründen konnten wir zu dem im notariellen Kaufvertrag vereinbartem Termin nicht zahlen. Zu einem gab es Verzögerung beim Verkauf unseres Hauses (mit dem Erlös sollte größtenteils die besagte Eigentumswohnung bezahlt werden), zu anderen konnten wir erst zu der Bank, als der Hausverkauf bei Notar besiegelt wurde. Erst so hatten wir den Nachweis über Eigenkapital-logisch.
Anfang Dezember sollte alles über die Bühne gegangen sein, ist leider erst am 15.12.14 bei dem Notar unterschrieben worden. Einen Tag später waren wir bei der Bank, die uns paar Wochen zuvor die Kreditzusage erteilt hatte. Bei dem Termin haben wir leider erfahren müssen, das es bei dieser Bank nach der Vier-Augen-Prinzip gearbeitet wird und die ganzen unterlagen nach Hamburg müssen und... Weihnachtszeit vor der Tür steht ... und man kann sich zu den Auszahlungstermin nicht festlegen.
Für uns ein Schock - wir waren uns sicher, wir können unseren Vertragstermin einhalten.
Sofort haben wir die Verkäufer der Wohnung angerufen und mitgeteilt, dass die Finanzierung auf jeden Fall steht ( die Kopie der Bankunterlagen geschickt) und dass es womöglich zu einer Zahlungsverzögerung kommen kann. Wie vermutet, vor Weihnachten ist nichts passiert, zwischen den Jahren konnte ich den Ansprechpartner im Hamburg nicht erreichen. Am sechsten Tag des neuen Jahres kam ein Schreiben vom Notar mit der Aufforderung zum Zahlen, habe sofort beantwortet, dass der Verkäufer über den Verzug von uns informiert ist, es ist uns unheimlich peinlich, tut uns Leid aber wir können nur warten bis die Bank die Formalitäten durch hat. Am 06.01. haben wir alle Unterlagen zu dem Kredit erhalten, diese sofort unterschrieben per E-Mail vorab und per Post zurück an die Bank. Für die Grundschuldbestellung haben wir am 09.01. einen Notartermin bekommen und am 12.01.2015 hatte die Bank ALLES!
Jetzt kommt der Knaller: Am 13.01.2015 erreicht uns ein Schreiben des RA der Verkäufers mit der Aufforderung zu Zahlung des Kaufpreises plus der Verzugszinsen (Termin: 21.01.2015) Die Ereignisse überschlagen sich: am gleichen Tag hat mir die Bank bestätigt, dass der Kredit überwiesen wurde, ich habe dem RA sofort geantwortet, dass wir die Verzögerung bedauern und selbstverständlich die vereinbarte Verzugszinsen bezahlen werden (was nie in Frage gekommen ist) und es sich gerade um Stunden handelt, unsere Bank hat den Kaufpreis bereits angewiesen. Tag später war alles geregelt!

Eine Woche später kam der tatsächliche Knaller - die RA-Rechnung (über 4.300,-€ "da wir nach § 286 BGB uns im Verzug befanden, sind wir verpflichtet die Kosten der Inanspruchnahme des RA zu tragen") mit der Bitte diese gelegentlich auszugleichen. Diesem habe ich sofort widersprochen mit der Begründung, dass von unsere Seite nie eine Gefahr der Nichterfüllung des Vertrages bestand, dass die Verkäufer über den Verzug und dessen Gründe in Kenntnis gesetzt wurden. Auf eine weitere Zahlungsaufforderung habe ich wieder widersprochen mit der zusätzlichen Begründung, dass die RA-Kosten unnötig verursacht wurden bzw. vermeidbar gewesen waren.

Jetzt wird ernst: die Mahnbescheide vom Amtsgericht sind da - am gleichen Tag habe ich dem Anspruch insgesamt widersprochen.

Die Frage ist: haben wir vor Gericht Chancen durzukommen?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:




Frage 1:
"haben wir vor Gericht Chancen durzukommen?"



Das wird das Verfahren zeigen.


Sicher befinden Sie sich in Verzug, wenn sie zum Zeitpunkt der Fälligkeit nicht leisten.

Wenn Sie aber nachweisbar die Gegenseite von den Verzögerungen in Kenntnis gesetzt haben und keine abweichende vertragliche Regelung bestand, könnte hier durchaus ein verstoß gegen die Schadensminderungspflicht vorliegen und die Rechtsverfolgung wäre damit nicht notwendig gewesen.

Dies gilt insbesondere dann, wenn sie der Gegenseite vorab erklärt hätten, dass Sie für den Verzugsschaden selbstverständlich eintreten werden.



Mit freundlichen Grüßen


Raphael Fork
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 15.03.2015 | 19:23

Viele Dank für die schnelle Antwort!
Uns ist es bewusst, dass wir im Verzug gewesen sind, das stellen wir auch nicht in frage. Die Notwendigkeit der Inanspruchnahme der Rechtsberatung bzw. die Kosten uns nach der pauschalen Rechtslageinterpretation: "Sie sind in Verzug geraten also haben Sie die Kosten zu tragen" lehnen wir mit der Begründung "vermeidbar" ab. Der Verkäufer der Wohnung hat und paar mal Rücktritt vom Vertrag "angeboten". Wir hatten den Eindruck, er wollte die Wohnung doch behalten. Da wir von der Wohnung überzeugt waren und immer noch sind, kam die Rückabwicklung des Kaufvertrages für uns nicht in Frage. Ich bin mir nicht sicher, ob ich es vor Gericht gut nachweisen kann, dass wir den Verkäufer laufend über die Lage informiert haben, weil das Meiste am Telefon gelaufen ist. Die Kopie der Kreditzusage habe ich persönlich bei einem Termin in der Wohnung der Ehefrau, also der Verkäuferin der Wohnung übergeben. Unter Umständen steht Aussage gegen Aussage was ich nicht hoffe. Im Notarbüro bei dem Sachbearbeiter haben wir auch Bescheid gesagt, dass es zum Verzug kommen kann. Wir haben dem Eindruck, dass der/die Verkäufer uns einen "auswischen" wollen! Es gab eine regen Wortwechsel, allerdings sind wir immer sachlich und höflich geblieben.
Wir sind entschieden nicht zu bezahlen, bzw. es vom Gericht prüfen lassen.

Nochmals vielen Dank und Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.03.2015 | 19:57

Die Begründung sollten Sie dann um das Stichwort "Schadensminderungspflicht" ergänzen.

So wird man sich sicher die Frage stellen dürfen, ob die die Einschaltung eines Anwalts zur Anmahnung des Kaufpreises zur Rechtsverfolgung notwendig war, wenn Sie den Verkäufer zeitnah über die Sachlage informiert haben und zudem die Verzögerung eher von seiten der finanzierenden Bank kam.

Sie sollten daher unbedingt die Telefonate mit dem Verkäufer gerichtsfest dokumentieren ( z.B. über die Einzelverbindungsnachweise, Schriftrverkehr mit der Bank, etc.).

Bewertung des Fragestellers 15.03.2015 | 22:49

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