Sehr geehrter Fragesteller,
vielen lieben Dank für Ihre Frage, welche ich Ihnen gerne beantworte.
Für die Berechnung der 10-jährigen Spekulationsfrist nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG ist grundsätzlich der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages maßgeblich, nicht die spätere Eigentumsumschreibung im Grundbuch, die Auflassungsvormerkung oder die Abnahme der Wohnung.
Der maßgebliche Zeitpunkt für den Beginn der Spekulationsfrist ist der Tag der Unterzeichnung des notariellen Bauträgerkaufvertrags, also bei Ihnen der 04.05.2014. Die Frist beginnt am Tag nach dem Vertragsschluss, also am 05.05.2014. Die 10-jährige Spekulationsfrist endete somit am 04.05.2024.
Die spätere Abnahme der Wohnung, der Übergang von Nutzen und Lasten, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums oder die Eintragung im Grundbuch sind für den Fristbeginn und das Fristende nicht maßgeblich. Auch ein noch laufendes Gerichtsverfahren wegen Baumängeln oder eine noch ausstehende Abnahme des Gemeinschaftseigentums ändern daran nichts.
Mit freundlichen Grüßen
Katharina Larverseder, LL.B
Rechtsanwältin
Antwort
vonRechtsanwältin Katharina Larverseder
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Erstmal vielen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort. Dennoch möchte ich normal nachfragen:
Es ist also nicht relevant, dass zum Zeitpunkt der Vertragsabschlusses die Wohnung physisch noch nicht existent war. Ich habe Meinungen gehört, die sagen, das die Spekulationsfrist erst mit dem wirtschaftlichen Übergang ( also bei Übergang Nutzen und Lasten) beginnt, da das Grundstück samt Wohnung erst dann wirtschaftlich „ankaufsfähig", also tatsächlich nutzbar und verfügbar ist.
Deshalb möchte ich mich hier nochmal absichern. Vielen Dank.
Sehr geehrter Fragesteller,
Ich verstehe, worauf Sie hinauswollen. Grundsätzlich knüpft die Frist nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG nicht an die tatsächliche Nutzbarkeit oder Verfügbarkeit an, sondern an den Zeitpunkt der rechtswirksamen Anschaffung, also den Abschluss des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts. Das bedeutet: Maßgeblich ist der notarielle Kaufvertrag über Grundstück und Bauleistung, nicht die Fertigstellung oder der Zeitpunkt, zu dem Sie Nutzen und Lasten ziehen können.
Dass die Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses physisch noch nicht existiert hat, ändert daran nichts. Steuerrechtlich spricht man hier von einem „einheitlichen Erwerbsgegenstand" (Grundstück mit herzustellendem Gebäude). Mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages haben Sie den Anschaffungsvorgang abgeschlossen – auch wenn die wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit tatsächlich erst mit Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten eintritt.
Die von Ihnen gehörte Auffassung, die Frist beginne erst mit wirtschaftlichem Übergang, ist im Schrifttum durchaus vereinzelt vertreten. Die Rechtsprechung des BFH stellt aber klar, dass für den Beginn der Spekulationsfrist das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft entscheidend ist. Der spätere Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang ist nur für die Frage relevant, ab wann Sie wirtschaftlicher Eigentümer sind, nicht jedoch für die Berechnung der Zehnjahresfrist.
Mit freundlichen Grüßen
Katharina Larverseder, LL.B
Rechtsanwältin
