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Bauträgervertrag MwSt. und Grunderwerbsteuer zahlen

| 14.06.2019 10:22 |
Preis: 80,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Corina Seiter


Zusammenfassung: Steuerausweis

Wir haben Anfang des Jahres ein Haus inkl. Grundstück gekauft.

Der Verkäufer ist in erster Linie als Generalunternehmer tätig und baut überwiegend Häuser auf "fremden" Grundstücken von Kunden. Er hatte jetzt aber ausnahmsweise zwei eigene Grundstücke, die er nur zusammen mit seinen Häusern verkauft hat. Es handelt sich also für uns nicht um einen GU sondern um einen Bauträger. Grundsätzlich scheint alles normal zu verlaufen. Ein Bauträgervertrag über Grundstück und das noch zu bauende Haus wurde beim Notar unterzeichnet und die Grunderwerbsteuer (Bayern 3,5%) wurde auf die Gesamtsumme von 550000.-€ (150000.-€ Grundstück + 400000.-€ Hausbaukosten) fällig.

Da das Bauunternehmen fast ausschließlich Werkverträge als Generalunternehmer abschließt, wurde unser Vertrag „preistechnisch" genauso behandelt wie bei Kunden die auf eigenem Grundstück bauen, d.h. auf sämtliche Angeboten für das Haus, Auftragsbestätigungen und Zusatzverträgen für Sonderausstattung steht der Satz „Alle Preise sind inkl. 19% MwSt.".

Jetzt habe ich aber gelesen, dass der Kauf beim Bauträger von der Umsatzsteuer befreit wäre (§ 4 Nr. 9a UStG).:

„Richtet sich der Erwerbsvorgang auf ein bebautes Grundstück und besteht die Veräußererseite aus einer Person, ist umsatzsteuerrechtlicher Leistungsgegenstand das bebaute Grundstück. Die Leistungen des veräußernden Unternehmers (Grundstückslieferung und Bauerrichtung) sind nach §4 Nr.9 Buchst.a UStG insgesamt umsatzsteuerfrei. Dabei kommt es insbesondere nicht darauf an, ob die Vereinbarungen in einem oder mehreren Verträgen geschlossen werden."

„Ein sog. Bauträgermodell ist regelmäßig gegeben, wenn ein notarieller Vertrag geschlossen wird, in dem dem Erwerber ein Grundstück oder ein Anteil an einem Grundstück veräußert wird und der Veräußerer ferner die Verpflichtung eingeht, auf dem veräußerten Grundstück ein Gebäude zu errichten, fertigzustellen bzw. zu sanieren. Dieser Vertrag enthält zivilrechtlich Elemente des Kaufvertrages (§§ 433 ff. BGB) und des Werkvertrages (§§ 631 ff. BGB).
Bauträgermodelle sind dabei von folgenden Indizien geprägt:
• Das zivilrechtliche Eigentum an dem Grundstück bzw. der Miteigentumsanteil soll erst nach Zahlung der letzten Rate auf den Erwerber übergehen. Zur Sicherung des Erwerbers ist jedoch unmittelbar eine Auflassungsvormerkung eingetragen.
• Dem Erwerber wird gestattet, das Objekt bereits unmittelbar nach Abschluss des Notarvertrages zu Finanzierungszwecken mit Grundschulden bis zum Gesamtpreis (ggf. zzgl. Gebühren) zu belasten.
• Für die Übertragung des bezugsfertigen Gebäudes wird ein Festpreis vereinbart. Eigenleistungen und Sonderwünsche können den Kaufpreis im Nachhinein mindern bzw. erhöhen.
• Nutzen und Lasten sollen mit der Schlussübernahme des Objektes übergehen.
• Ansprüche gegen die am Bau tätigen Handwerker soll der Erwerber häufig direkt diesen gegenüber geltend machen. Der Veräußerer tritt regelmäßig vertraglich erst dann wieder ein, wenn eine Abhilfe durch den Handwerker unmöglich ist.
Nach den Gesamtumständen stellt sich bei sog. Bauträgermodellen der Grundstückskäufer nicht als Bauherr, sondern vielmehr als (bewusster) Erwerber eines bebauten bzw. sanierten Grundstücks dar. In diesen Fällen erbringt der Grundstücksveräußerer umsatzsteuerrechtlich eine einheitliche Leistung in Form der Übertragung eines bebauten Grundstücks. Die Grundstücksübertragung und die Bauleistung greifen so ineinander, dass sie bei natürlicher Betrachtung hinter dem bebauten bzw. sanierten Grundstück als Leistungsgegenstand zurücktreten.
Die Veräußerung des Grundstücks und die Ausführung der Bau- bzw. Sanierungsleistungen sind somit in diesen Fällen als einheitliche Leistung zu beurteilen. Diese ist nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG umsatzsteuerfrei, da die Übertragung von bebauten bzw. sanierten Grundstücken der GrESt unterliegt. Der leistende Unternehmer hat insoweit kein Recht auf Vorsteuerabzug (s.a. Abschn. 13b.3 Abs. 8 UStAE"


Ich bin der Meinung, der Unternehmer ist sich gar nicht bewusst, dass die Beteiligten bei einem Bauträgervertrag eigentlich andere Rechte und Pflichten haben, als bei einem „normalen" Werkvertrag. Ich musste ihn z.B. erst darauf hinweisen, dass ich beim Kauf vom Bauträger kein Bauherr bin, sondern Erwerber.

Wenn der Kauf aber von der Umsatzsteuer befreit ist, verlangt der Bauunternehmer doch eine Steuer von uns, die eigentlich gar nicht bezahlt werden müsste.

Grundsätzlich möchte ich wissen ob ich mit der Einschätzung richtig liege und ob es eine Möglichkeit gibt, entweder die MwSt. nicht zu zahlen bzw. eventuell einen Anspruch auf Reduzierung des Kaufpreises zu haben?



Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach §4 Nr. 9a UStG sind Grundstücksveräußerungen grds. umsatzsteuerfrei. Allerdings räumt § 9 Abs.1 UStG dem Veräußerer des Grundstücks unter bestimmten dort genannten Voraussetzungen die Möglichkeit ein, auf die Steuerfreiheit zu verzichten. Danach ist wichtigste Voraussetzung, dass "der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird".

Da ich davon ausgehe, dass Sie im vorliegenden Fall als Privatperson handeln, d.h. die Immobilie nicht als Unternehmer für Ihr Unternehmen erwerben, sondern rein zu privaten Zwecken, sind die besagten Voraussetzungen für den Veräußerer nicht gegeben, sodass das Veräußerungsgeschäft mithin eigentlich als umsatzsteuerfrei zu behandeln wäre.

Sofern es sich vorliegend, wie von Ihnen ausgeführt, obendrein tatsächlich um ein sog. Bauträgermodell handelt, würde sich die Steuerbefreiung zudem auf die gesamte Leistung, d.h. also Grundstück zzgl. Haus, erstrecken. Ob die Voraussetzungen hierfür im vorliegenden Fall aber tatsächlich gegeben sind, lässt sich aber sicher nur im Rahmen einer konkreten Einzelfallprüfung nach Vorlage/Prüfung aller relevanten Unterlagen sagen.

Allerdings schuldet der Unternehmer (Veräußerer) gemäß § 14c UStG die Umsatzsteuer aber auch dann vollumfänglich gegenüber dem Finanzamt, wenn er diese fälschlicherweise (etwa bereits im Notarvertrag und/oder in einer separaten Rechnung) ausweist. Die Umsatzsteuer wäre sodann also erst einmal "in der Welt".
Vorliegend gehe ich davon aus, dass der Veräußerer bereits laut Notarvertrag "optiert", d.h. auf die Steuerbefreiung verzichtet hat. Laut BFH hat er dies nämlich deutlich und zum Zeitpunkt des Kaufvertrages zu erklären. Prüfen Sie dies also bitte genau.

Sie können jedoch eine Rechnungsberichtigung verlangen, wenn die Rechnung aus den vorstehend dargelegten Gründen falsch ist (vgl. §31 Abs. 5 Buchst. b UStDV ) möglich ist. Der BFH hat mit Urteil vom 20.10.2016 zudem geurteilt, dass dies auch rückwirkend möglich ist (für den Fall, dass sich der Unternehmer weigern sollte).

Bitte weisen Sie den Veräußerer schriftlich auf den Sachverhalt hin und verlangen eine Rechnungskorrektur von ihm.

Fehlerhafte Rechnungen können wie gesagt berichtigt werden. Dabei ist jedoch Folgendes zu beachten:
Der Unternehmer muss die Rechnungs-/Umsatzsteuerkorrektur bei seinem Finanzamt beantragen, unter Nennung des Rechnungsempfängers, und der Erwerber/Rechnungsempfänger darf die Vorsteuer nicht geltend gemacht haben (was bei einer Privatperson, wie hier angenommen, ja aber ohnehin nicht der Fall wäre).

Bei Zustimmung des Finanzamtes wird die Rechnung korrigiert. Und Sie würden sodann lediglich den Netto-Rechnungsbetrag zahlen müssen bzw. die bereits gezahlte Umsatzsteuer erstattet bekommen.

Ich hoffe, Ihre Frage ausreichend und verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie selbstverständlich gerne die kostenlose Nachfragefunktion nutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 18.06.2019 | 12:28

Sehr geehrte Frau Dr. Seiter,
vielen Dank für ihre Antwort.

Das Grundstück und das darauf zu bauende Haus wurden von einem Unternehmer an uns verkauft und beim Notar wurde ein Bauträgervertrag über beides als Einheit geschlossen.

Wir kaufen das Haus als Privatpersonen, der Bauunternehmer kann also nicht auf die Steuerfreiheit verzichten und dies ist auch sicher nicht im Notarvertrag vermerkt.

Da das Bauvorhaben im Moment noch läuft, haben wir noch keine Endrechnung, sondern nur eine schriftliche Aufforderung zur Begleichung der ersten „Raten" nach MaBV.

Auf sämtlichen offiziellen Angeboten und Auftragsbestätigungen steht aber der Satz „Alle Preise sind inkl. 19% MwSt." .

Könnte der Bauträger, wenn ich ihn jetzt auf die Steuerfreiheit hinweise, dann die Steuer bei der Endrechnung „unter den Tisch" fallen lassen und mir einfach den Gesamtpreis quasi „ohne MwSt." verkaufen? Sozusagen dass es ein Versehen von ihm war, dass „inkl. MwSt." auf den ABs stand.

Dann würden wir faktisch schon wesentlich mehr zahlen als ein Bauherr, der auf seinem eigenen Grundstück das gleiche Haus bauen würde und müssen aber zusätzlich noch Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis zahlen.

Und sollte ich sofort tätig werden oder eine offizielle Endrechnung abwarten?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.06.2019 | 16:13

Auf alle Fälle sollten Sie jetzt bereits tätig werden! Wie er das letztendlich mit dem Finanzamt handhabt, darauf haben Sie keinen Einfluss. Sollte die Antwort anders als erwartet ausfallen, stehen wir gerne zur Verfügung.

Bewertung des Fragestellers 19.06.2019 | 14:17

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