Befristung eines Mietverhätlnisses auf ein Jahr möglich?

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Gerne beantworte ich Ihre Fragen vor dem Hintergrund der Regelung des § 575 BGB sowie der einschlägigen Rechtsprechung.

1. Anwendbarkeit des § 575 BGB auf ein befristetes Mietverhältnis von einem Jahr
Ja, auch ein auf nur ein Jahr befristetes Mietverhältnis fällt unter die Vorgaben des § 575 BGB. Dieser Paragraf regelt abschließend die Voraussetzungen, unter denen ein Zeitmietvertrag (also ein Mietverhältnis mit festem Enddatum) wirksam vereinbart werden kann. Der Vermieter muss bereits bei Vertragsabschluss einen der gesetzlich genannten Gründe schriftlich mitteilen. Fehlt ein solcher Grund oder wird er nicht ausreichend angegeben, wird der Vertrag automatisch als unbefristeter Mietvertrag gewertet (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB).


2. Verkauf als Befristungsgrund
Ein geplanter oder bankseitig eingeplanter Verkauf der Immobilie ist nach der geltenden Rechtslage kein zulässiger Befristungsgrund. § 575 BGB sieht eine Befristung ausschließlich in folgenden drei Fällen vor:

- Eigenbedarf: Der Vermieter oder enge Familienangehörige möchten die Wohnung nach Vertragsende selbst nutzen.

- Geplante bauliche Veränderungen: Die Immobilie soll so umgebaut oder instand gesetzt werden, dass eine Fortführung des Mietverhältnisses erheblich erschwert oder unmöglich wäre.

- Nutzung als Werkswohnung: Die Immobilie wird nach Ablauf des Mietverhältnisses für einen Mitarbeiter des Vermieters benötigt.

Ein geplanter Verkauf, selbst wenn er zur Ablösung einer Zwischenfinanzierung notwendig ist, stellt keinen gesetzlichen Befristungsgrund dar. Weder die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs noch die herrschende Meinung in der Literatur erkennen Verkaufsabsichten als Grund im Sinne des § 575 BGB an (vgl. etwa BGH, Urteil vom 10.07.2013 – VIII ZR 388/12).


Rechtsfolgen
Wird ein Zeitmietvertrag ausschließlich mit der Begründung „Verkauf" geschlossen, ist diese Befristung unwirksam. Das Mietverhältnis würde dann kraft Gesetzes als unbefristet gelten. Ein Kündigungsrecht bestünde für den Vermieter nur nach den allgemeinen Kündigungsregeln, insbesondere § 573 BGB (Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung), wobei ein Verkauf allein nicht zur ordentlichen Kündigung berechtigt.


Fazit

- Auch ein einjähriges Mietverhältnis fällt unter § 575 BGB.
- Ein geplanter Verkauf ist kein zulässiger Befristungsgrund.
- Ein auf dieser Grundlage abgeschlossener Zeitmietvertrag würde als unbefristet gelten.


Ich hoffe diese Informationen helfen Ihnen weiter und stehe Ihnen für Rückfragen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Hussein Madani
Rechtsanwalt