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Befristung der Untervermietung

| 28.07.2015 15:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sachverhalt:
Der Hauptmieter Herr X hat bei der vom Vermieter eingesetzten Hausverwaltung nachgefragt, ob und zu welchen Konditionen der Untermieter Herr Y akzeptiert wird und folgende Antwort von der Hausverwaltung erhalten:

1. Es wird die Genehmigung zur Untervermietung an Herrn Y erteilt.
2. Die Untermietgenehmigung gilt befristet für 1 Jahr.
3. Bei Kündigung durch den Hauptmieter Herrn X wird eine Fortsetzung oder Übertragung des Mietverhältnisses auf den Untermieter Herrn Y grundsätzlich ausgeschlossen.

Ziel:
Ideal wäre eine unbefristetes Untermietverhältnis oder eine mögliche Übernahme des Hauptmietvertrags durch den Untermieter

Frage:
Sind die Punkte 2. und 3. juristisch haltbar?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eine Genehmigung zur Untervermietung darf auch befristet erteilt werden. Nach Ablauf der befristeten Untermieterlaubnis muss der Hauptmieter grundsätzlich das Untermietverhältnis beenden, sonst droht eine Abmahnung und ggf. fristlose Kündigung durch den Hauptvermieter, vgl. aktuell Landgericht Berlin, Urteil vom 09.04.2015 - 67 S 28/15.

Der Hauptmieter kann allerdings einen Anspruch gegen den Hauptvermieter auf Verlängerung der Genehmigung haben, wenn er ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Absatz 1 BGB nachweisen kann.

Der Hauptvermieter kann nicht gezwungen werden, das Mietverhältnis mit dem Untermieter fortzusetzen oder den Mietvertrag auf diesen zu übertragen, sondern kann im Rahmen seiner Vertragsfreiheit selbst entscheiden, ob er mit dem Untermieter einen Mietvertrag eingehen möchte oder nicht. Insofern ist auch Punkt 3 nicht zu beanstanden.

Vorstehendes schließt allerdings zwingend nicht aus, dass hier ein unbefristetes Untermietverhältnis besteht. Denn der Untermietvertrag wird zwischen Hauptmieter und Untermieter geschlossen, Einschränkungen des Hauptvermieters haben auf diesen Vertrag keinen direkten Einfluss. Selbst wenn Herr X den Hauptmietvertrag kündigen würde oder ihm vom Hauptvermieter gekündigt werden würde und er ausziehen müsste, kann der Untermietvertrag weiter bestehen. Der Hauptmieter würde sich dann gegenüber dem Untermieter schadensersatzpflichtig machen, da er den Untermietvertrag nicht mehr erfüllen kann. Üblicherweise wird allerdings die Vertragslaufzeit des Untermietvertrages an die Laufzeit des Hauptmietvertrages gekoppelt.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 28.07.2015 | 16:42

Vielen Dank für die schnelle, professionelle Beantwortung!

Eine Frage ist bei mir zum zweiten Abschnitt der Antwort aufgetaucht:

Stellt die beruflich bedingte Abwesenheit des Hauptmieters (Herr X) für die Untervermietung ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Absatz 1 BGB (Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte) dar ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.07.2015 | 17:10

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Ja, das ist durchaus denkbar, wobei es aber stets auf die konkreten Umstände des Einzelfalls ankommt und eine abschließende Beurteilung ohne Kenntnis aller Details leider nicht möglich ist.

So wurde von der Rechtsprechung ein berechtigtes wirtschaftliches Interesse bejaht, wenn ein häufig ortsabwesender Mieter einen Dritten aufnehmen will, um z.B. das Einbruchsrisiko zu verringern. Ein berechtigtes Interesse des Mieters auf Erlaubnis zur Untervermietung besteht nach Ansicht des Bundesgerichtshofes auch dann, wenn der Mieter den nachvollziehbaren Wunsch nach Entlastung von den Reise- und Wohnungskosten hat, die ihm aus beruflichen Gründen wegen einer doppelten Haushaltsführung entstehen (BGH, Urteil vom 23. 11. 2005 - VIII ZR 4/05).

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Jan Wilking, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 28.07.2015 | 17:21

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