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Bauschutt auf Grundstück nach Abriss der Alt-Immobilie


| 12.12.2011 13:16 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa



Guten Tag,

wir haben folgendes Problem:
Wir haben ein Baugrundstück gekauft, auf dem sich noch ein altes Haus befunden hat und zwar genau auf der Position, wo auch unser neues Haus gebaut werden soll.
Der Verkäufer hatte lt. Vertrag die Pflicht, dieses Haus abzureißen zu lassen, was auch geschehen ist.
Nun hat aber ein Bodengutachten ergeben, dass sich im Erdreich noch Schutt aus Mörtel und Ziegelresten befindet, der kostenintensiv entsorgt werden muss, da ansonsten die Gründungsfähigkeit des Bodens nicht gewährleistet ist.
Es liegt auf der Hand, dass dieser Schutt das Resultat des Abrisses der Alt-Immobilie ist.
Der Verkäufer des Grundstücks schließt aber eine Gewährleistung gegenüber Altlasten aus und verweigert einen eventuellen Schadensersatz.
Nach unserer Meinung handelt es sich hier aber nicht um Altlasten, sondern um eine nicht vollständig oder korrekt erbrachte Leistung.

Wie sieht der Gesetzgeber diesen Sachverhalt ?

Über eine Antwort wären wir sehr dankbar.
Freundliche Grüße

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Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst vielen Dank für Ihre Anfrage.

Auf den Ausschluss der Gewährleistung bezüglich der Altlasten kann sich der Verkäufer dann nicht gem. § 444 BGB berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Das dürfte hier der Fall sein, denn es war dem Verkäufer des Grundstückes sicher bekannt, dass der Bauschutt bezüglich des von ihm abgerissenen, ehemals auf dem Grundstück befindlichen Hauses, nicht ordnungsgemäß entsorgt, sondern auf dem Grundstück vergraben wurde. Die Verunreinigung des Grundstück mit Bauschutt ist beim Verkauf eines Grundstückes ein auf jeden Fall offenbarungspflichtiger Umstand. Insofern handelte der Verkäufer arglistig, wenn er wie in Ihrem Fall, diesen Umstand verschweigt (ständige Rechtsprechung des BGH, vgl.u.a. BGH, Urteil vom 10.06.1983, WM 1983,990). Dies gilt umso mehr, als Sie mit dem Verkäufer vertraglich vereinbart hatten, dass der er das alte, dort befindliche Haus, abzureißen hat. Zu der Verpflichtung, ein Haus abzureißen, gehört selbstverständlich die ordnungsgemäße Entsorgung des Bauschutts. Hiervon sind Sie auch zulässigerweise ausgegangen, sodass eine diesbezügliche Täuschung Ihrerseits, die letztlich zur Unterzeichnung des Kaufvertrages führte, vorliegt. Hätten Sie nämlich gewusst, dass der Bauschutt des abgerissenen Hauses nicht ordnungsgemäß entsorgt, sondern auf dem Grundstück vergraben wurde, hätten Sie vor Unterzeichnung des Kaufvertrages sicherlich zunächst auf dessen ordnungsgemäße Beseitigung bestanden.

Demzufolge kann sich der Verkäufer auf dem Gewährleistungsausschluss bezüglich der Altlasten nicht berufen. Er hat Ihnen die Kosten zu erstatten, die für eine Beseitigung des Bauschutts erforderlich sind.

Gern steh ich bei Unklarheit für eine Nachfrage zur Verfügung und verbleibe,

mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.12.2011 | 07:42

Sehr geehrter Herr Dratwa,
zuerst vielen Dank für Ihre Anwwort.
Ihre Ausführungen spiegeln eigentlich das wieder, was wir
uns erhofft hatten und was wir auch als gerecht empfinden.
Hier aber noch zwei Anmerkungen:
Der Verkäufer hat natürlich den Abriss des alten Hauses nicht selber durchgeführt, sondern ein externes Unternehmen beauftragt.
Es stellt sich hier die Frage, ob der Verkäufer von uns trotzdem belangt werden kann.
Des weiteren wurde auch nicht das komplette Alt-Haus auf unserem Grundstück vergraben, sondern hier "nur" Restbestände hinterlassen, die aber trotzdem zu den beschriebenen Problemen führen.
Haben diese zwei Fakten Einfluss auf Ihre Bewertung ?
(Der Verkäufer meinte im Übrigen, dass er einen gründungsfähigen Boden vertraglich ja nicht zugesichert hat. Deswegen sieht er auch keinen Anspruch unsererseits. Verkauft wurde das Ganze natürlich als BAULAND...)
Vielen Dank und freundliche Grüße!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.12.2011 | 12:55

Sehr geehrter Fragesteller,

auch das Hinterlassen von Restbeständen an Bauschutt entbindet den Verkäufer nicht von der Verpflichtung, Ihnen dies zu offenbaren, bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen. Schließlich entstehen Ihnen durch die nachträgliche Entsorgung hohe Kosten. Der Verkäufer kann sich auch nicht darauf berufen, dass er insoweit ein externes Unternehmen beauftragt hat. Die Arbeitsteilung, also die Beauftragung eines Dritten, darf nicht dazu instrumentalisiert werden, um sich bewusst unwissend zu halten. Vielmehr hat der Unternehmer, in Ihrem Fall also der Verkäufer, angemessene Überwachungs- und Prüfungspflichten, um etwaige Mängel bei der Ausführung der Arbeiten zu erkennen. Nimmt er diese nicht wahr, handelt er arglistig ( BGH NJW 1992, 1754). Der BGH stützt in dieser Entscheidung den Arglistvorwurf darauf, dass der Unternehmer nicht die organisatorischen Voraussetzungen geschaffen hat, um sachgerecht beurteilen zu können, dass die Arbeiten ordnungsgemäß durchgeführt wurden. Demzufolge kann sich in Ihrem Fall der Verkäufer nicht darauf berufen, dass er aufgrund Beauftragung eines externen Unternehmens nichts von der „ Entsorgung" des Bauschutts auf Ihrem Grundstück gewusst hat. Denn nach der besagten Entscheidung des BGH liegt schon dann Arglist vor, wenn er sich möglichst wenig um die Abrissarbeiten gekümmert hat, um den eigenen guten Glauben an das Fehlen versteckter Mängel nicht zu gefährden. Hierdurch kann er eine Haftung auf Schadenersatz nicht entgehen; schon gar nicht kann er in diesem Zusammenhang sich auf den Haftungsausschluss für Altlasten berufen.

Falls Sie insoweit anwaltliche Hilfe zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche benötigen, können Sie sich gerne an mich wenden.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.12.2011 | 13:02


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