Sehr geehrter Ratsuchender,
Ihr Vorhaben lässt sich so ohne entsprechende Genehmigung zur Umnutzung nicht realisieren, wobei ich davon ausgehe, dass die bisherige Nutzung als Wohnraum genemigt worden ist.
Denn eine solche Umnutzung Ihrer Immobilien ist nach § 60 NBAuO nur dann genehmigungsfrei, wenn das öffentliche Baurecht und Planungsrecht an die neue Nutzung weder andere noch weitergehende Anforderungen stellt.
Und das wäre bei so einer Vermietung nicht der Fall, wenn sie nicht mehr als sechs Monate gelten soll, da es dann eine Kurzzeitvermietung wäre.
Aber auch bei Vermietungen von sechs bis 12 Monaten gibt es eben solche Änderungen, die zur Genehmigungspflicht führen.
Sofern es möblierte Unterkünfte werden sollen, sind nicht nur Brandschutzvorschriften zu beachten, sondern auch die Anzahl entsprechender Einstellplätzen über § 47 NBauO RdErl,NI (abhängig von Anzahl der Zimmer/Betten) und insbesondere besondere Fluchtwege im Rahmen des schon erwähnten Brandschutzes zu beachten.
Des Weitern ist zu beachten, dass mein möglichen Mitweigentümern in Rahmen eine WEG ein entsprechender Beschluss (sofern nicht beireits in der Teilungserklärung geklärt) herbeigeführt werden muss.
Auch werden Sie mit Nachbarbeschwerden rechnen müssen, wenn die Monteure früh moregns zur Arbeit fahren oder uch einmal Ihren Feierabend wörtlich nehmen, was aber auch wieder von der Einklassifizierung der entsprechenden Geb
Insgesamt werden Sie also eine Nutzungsänderung benötigen.
Setzen Sie das Vorhaben ohne Genehmigung um, kann eine Nutzungsuntersagung mit Erklärung der sofortigen Vollstreckbarkeit erfolgen, möglicherweise auch Rückbauverpflichtungen.
Bei der Frage zum MIetrecht hängt es zunächst von der Gestaltung der Verträge ab. Aber Kündigungsschutz - und auch weitergehende Mieterrechte werden Sie nicht ausschließen können.
Bei einer Anmietung gilt letztlich nichts anderes, da der Zwischenmieter im Rahmen der Endvermietung als Vermieter auftritt, wobei auch Absprachen neben dem schriftlichen Mietvertrag in der Regel gültig sibd, aber bewiesen werden müssen.
Auch hier kann das Bauamt die sofortige Nutzungsuntersagung verhängen, welches dann gegenüber dem Betreiber (Zwischenmieter) ebenso wie gegenüber dem Eigentümer gilt.
Daneben kann auch die WEG eine sofortige Untersagung durchsetzen.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg
Antwort
vonRechtsanwalt Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
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E-Mail:
Sehr geehrter Herr Bohle,
vielen Dank für Ihre ausführliche Rückmeldung.
Die Akzeptanz durch Mitmieter, andere Eigentümer und die WEG kann aus meiner Sicht zunächst zurückgestellt werden – hier sehe ich keine unlösbaren Probleme. Auch Aspekte wie Kündigungsschutz spielen für meine Anfrage derzeit keine Rolle. Mir geht es ausschließlich um die möglichen baurechtlichen Fragestellungen im Zusammenhang mit meinem Vermietungskonzept.
Aus Ihrer Antwort ist mir leider nicht ganz klar geworden, wo genau die Abgrenzung zwischen Kurzzeit- und Langzeitvermietung liegt und ob es tatsächlich keine Möglichkeit gibt, mein Konzept umzusetzen, ohne baurechtliche Schwierigkeiten zu riskieren.
Daher würde ich Ihnen gerne ein Beispiel schildern und um Ihre Einschätzung bitten:
Beispiel:
Ich schließe mit Monteuren oder deren Arbeitgebern unbefristete Mietverträge ab, jeweils mit einer Kündigungsfrist von einem Monat. Die Mieter könnten somit nach vier Monaten kündigen – oder auch erst nach einem oder zwei Jahren. Der Aufenthalt ist damit nicht von vornherein befristet, und die tatsächliche Verweildauer liegt häufig bei mehr als sechs Monaten. Die Wohnungen sind voll möbliert.
Ein solches Modell wird – soweit mir bekannt – auch vielfach gegenüber Studierenden oder Soldaten praktiziert: voll möblierte Wohnungen mit kurzen Kündigungsfristen, ohne dass eine baurechtliche Nutzungsänderung erforderlich ist. Vor diesem Hintergrund wäre ich sehr überrascht, wenn dies bei Monteuren anders zu bewerten wäre, solange keine rein kurzfristige Nutzung (z. B. für nur zwei Wochen) stattfindet.
Ich würde mich über eine erneute, gern auch ausführlichere Rückmeldung Ihrerseits freuen. Falls im weiteren Verlauf noch Rückfragen entstehen, bin ich selbstverständlich bereit, zusätzliche Kosten zu übernehmen. Gern können Sie mir auch Ihre direkten Kontaktdaten für die weitere Kommunikation mitteilen.
Vielen Dank im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,
da Sie in der ersten Darstellung auch nach Kündigungsfristen gefragt hatten, hatte ich den Mieterschutz erwähnt.
Eine geau, objektiv klare Grenze zur Fragen Kurz-/Langzeitvermietung gibt es so nicht, sondern steht im Ermessen des jeweiligen Sachbearbeites (bei Kettenverträgen von z.B. sechs oder weniger Monaten wird sicher von Kurzzeitverträgen auszugehen sein), wobei auch das zuständige VG Oldenburg in der derzeitigen Rechtsprechung dazu neigt, bei einer tatsächlichen Wohndauer und nachgeschalteten ähnlichen Vorgängen von sechs Monaten dann eben von einer Kurzzeitvermietung (und damit genehmigungsfähiger Nutzungsänderung) auszugehen.
Aber das ist eben fließend und wird immer vom Einzelfall abhängen. Nur wenn - wie hier geplant - dann fortlaufend solche Verträge mit tatsächlich kurzer Nutzung geschaltet werden, wird nahezu sicher die Einzelfallentscheidung zu Ihren Lasten ausfallen.
Sie können es auch nicht mit Studentenwohnheimen und Soldatenunterkünften vergleichen, da dort eben sehrwohl eine entsprechende Nutzungsgenehmigung oder gleich eine bauliche Nutzung in der genehmigung enthalten ist, vorliegt, die bei ihrem Vorhaben dann fehlt.
Sofern Sie Handhabungen kennen, wo es tatsächlich ohne Genehmigung durchgeführt wird, wäre das rechtswidrig und bietet eben keinen Schutz zur Nachahmung oder Gleichbehandlung.
Ich sehe hier wirklich keine Möglichkeit, ohne Genehmigung das Vorhaben in dieser Form umzusetzen.
Die Konkaktdaten sind hinerlegt. Nach den Plattformbedingungen darf ich nur auf die Hinterlegung der Kontaktdaten verweisen, in der Frage aber nicht selbst aufführen.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg
