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Austauschen des Thermostatkopfes als Kleinreparatur?


| 14.01.2006 17:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,

am 10.01.2006 teilte uns der Vermieter mit, dass noch eine Rechnung zu unserern Lasten offen wären und wir den Betrag innerhalb von 8 Tagen überweisen sollen.
Dabei bezieht er sich auf den Mietvertrag §7 Abs. 4, der wie folgt lautet: "In jedem Falle übernimmt der Mieter die Kosten der Kleinreparaturen an den gemieteten Räumen und Gegenständen bis zu einem Betrag von 80 € im Einzelfall, jedoch nicht mehr als 300 € im Kalenderjahr" (entspricht ca. 4% der Jahresnettomiete).
Hieraus ergibt sich meine erste Frage:
Ist dieser Paragraph überhaupt in dieser Formulierung rechtskräftig, vorallem ist die Höhe (verschiedene Urteile geben verschiedene Grenzen an) angemessen?

Nun zum Problem:
Gegenstand der Rechnung: Einbau eines Thermosstatkopfes einer Heizung vom Handwerker
Den Auftrag erteilte: der Vermieter, da der Installateur erstens das Rauschen in den Heizungsrohren überprüfen sollte und zweitens schauen sollte, warum die Heizung im Schlafzimmer nicht warm wurde. In diesem Zuge stellte er fest, dass der Thermostatkopf nicht mehr richtig funktionierte und tauschte ihn aus.
Höhe der Rechnung: 61,48 €
Rechnungsdatum: 28.10.2004.
Daraus ergeben sich meine weiteren Fragen:
Darf der Vermieter nach über einem Jahr die Rechnung noch von uns zurückverlangen, nachdem er sie schon bezahlt hatte? Gibt es sowas wie Verjährungsfristen für Forderungen von Kleinreparaturen
Zählt das Austauschen von Thermostatköpfen zu Kleinreparaturen?
Es ist vielleicht wichtig zu erwähnen, dass der Vermieter August 2004 die Rechnung für 2 Thermostatköpfe übernommen hat.

Müssen Sie wir die Rechnung nun übernehmen? Können Sie mir gesetzliche Grundlagen für die Entscheidung nennen?


Vielen Dank im Voraus für die Beantwortung der Fragen. Sie helfen mir damit wirklich weiter.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

1.
Die Verjährung des möglichen Anspruchs des Vermieters beträgt drei Jahre von dem Schluss des Jahres, in dem er erstmals geltend gemacht werden konnte (§ 195 BGB).

§ 548 BGB, der eine sechsmonatige Verjährungsfrist vorsieht gilt nur für Vermieteransprüche nach Rückgabe der Mietsache.

2.
Das Austauschen von Thermostatköpfen kann durchaus noch als Kleinreparatur verstanden werden

Der Mieter muss zwar im Rahmen einer wirksamen Übernahme von Kosten nur für solche Teile, die seinem direkten Zugriff und häufigen Gebrauch dienen, zahlen.
Hierunter fallen aber auch Installationsgegenstände für Strom, Wasser, Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen.

3.
Von der Rechtsprechung werden Pauschalen für Kostenbeteiligungen des Mieters an Reparaturmaßnahmen selten in Höhe von mehr als € 50 angenommen.

Nach BGHZ 108, 1 sind bereits € 50 in der Regel zu hoch. Das heißt, es müssten besondere Umstände hinzutreten, wonach für Sie als Mieter es im Rahmen der vertraglichen Bindung zuzumuten ist, eine höhere Beteiligung im Einzelfall zu leisten.
Diese Umstände müsste meines Erachtens im Streitfall Ihr Vermieter darlegen.

Andererseits ist Ihr Vermieter im Rahmen der vereinbarten Grenze von € 300 pro Kalenderjahr geblieben (üblicher Richtwert liegt bei ca. € 200 oder ca. 4 % der Jahresnettomiete), was für sich genommen ebenso wenig zu beanstanden ist wie die Formulierung der Klausel an sich.
Außerdem teilen Sie mit, dass bereits zwei Rechnungen wegen der gleichen Sache vom Vermieter übernommen wurden.

4.
Es lässt sich daher nicht letztverbindlich sagen, inwieweit Sie nun zur Bezahlung der € 61,48 herangezogen werden können, wobei nach meiner vorläufigen Einschätzung eine leichte Tendenz eher zu Ihren Gunsten besteht.

Möglicherweise ergibt sich aus dem Gesamtzusammenhang des Mietvertrages noch eine anderweitige Unwirksamkeit der Kostenübernahme.

Dies müsste anhand einer Prüfung des gesamten Mietvertrages und einer Besprechung bezüglich der sonstigen Umstände des Falles erfolgen.

Zunächst stehe ich Ihnen selbstverständlich im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „frag-einen-anwalt.de“ für Rückfragen zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 15.01.2006 | 14:43

Guten Tag Hr. Geyer,

sie haben mir schon einmal weitergeholfen.
Ich werde den Mieterschutzbund bitten, den Mietvertrag auf weitere Unwirksamkeiten bzgl. der Kostenübernahme überprüfen lassen.
Ihnen die sonstigen Umstände des Falles zu erläutern, das würde den Rahmen sprengen. Nur soviel: Es geht um die Nebenkostenabrechnung, bei der wir den Vermieter baten, sich an den erhöhten Nebenkosten zu beteiligen, weil die ganze Zeit, unsere waschmaschine zwar vorschriftsmäßig über einen vorgesehenen Waschmaschinenanschluss lief, aus dem aber ohne unser Wissen warmes Wasser lief. Der Anschluss wurde von einem Vormieter gelegt. Im Rahmen dieses Streites kam die nachgeforderte Rechnung vom Vermieter.

Mir ist jetzt aber noch nicht genau unser weiteres Vorgehen in der Sache klar. Vielleicht können Sie mir da einen Hinweis geben.
Ich möchte Sie gerne in meine Überlegungen mit einbeziehen und Sie bitten mir einfach sagen, welchen Weg Sie empfehlen würden.

Variante 1:
Wir zahlen nicht und schreiben den Vermieter.
Den einzigen Ansatzpunkt ist den wir haben (da Verjährung nicht zustimmt und Thermostatkopf zu Kleinreparaturen zählt) ist:
Von der Rechtsprechung werden Pauschalen für Kostenbeteiligungen des Mieters an Reparaturmaßnahmen selten in Höhe von mehr als 50 angenommen.Nach BGHZ 108, 1 sind bereits 50 in der Regel zu hoch. Das heißt, es müssten besondere Umstände hinzutreten, wonach für Sie als Mieter es im Rahmen der vertraglichen Bindung zuzumuten ist, eine höhere Beteiligung im Einzelfall zu leisten. Diese Umstände müsste meines Erachtens im Streitfall Ihr Vermieter darlegen.
Können wir uns also darauf berufen, dass die Summe von 85 € zu hoch angesetzt ist und ihn bitten besondere Umstände zu nennen? Was sind besondere Umstände, wie oben formuliert? Bloß weil die höhere Summe im Vertrag steht, ist das noch kein besonderer Umstand, oder?
Wenn wir die zwei schon übernommenen Rechnungen wegen der gleichen Sache aufführen, heißt das, das er diese Rechnung auch übernehmen muß, oder kann er sogar verlangen, diese Kosten auch von uns zurück zu verlangen?
Mir ist auch noch nicht ganz klar, ob der Vermieter sich auf die Höhe der 85 € im einzelfall berufen kann, weil sie im Mietvertrag vereinbart sind, oder wir sagen können es ist lt. Rechtssprechung zu hoch?

Variante2:
zahlen?

Variante 3: Vielleicht fällt Ihnen noch eine weitere ein?

Eine andere grundsätzliche Frage die sich mir noch stellt ist, inwieweit spielt bei der Übernahme von Kosten für die Kleinreparaturen eine Rolle, dass der Vermieter den Auftrag beim Handwerker gegeben hat und nicht der Mieter?

Vielen Dank nocheinmal.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.01.2006 | 15:30

Sehr geehrte Ratsuchende,

Die Tatsache, dass Ihr Vermieter bereits zwei Rechungen in der selben Sache übernommen hat, spricht eher gegen Sie, weil ja damit dokumentiert wird, dass Ihnen „nur“ ein Teil der Kosten für die Instandsetzung der Heizanlage abverlangt wird.

Somit ist in der Tat Ansatzpunkt die leicht überhöhte vertraglich vorgesehene Pauschale von € 80 pro Reparatur.

Dagegen spielt es keine Rolle, wer die Arbeiten in Auftrag gegeben hat.

Sie sollten sich also auf die von mir angeführte Rechtsprechung berufen und auf dieser Grundlage die Zahlung verweigern („Variante 1“). Sinnvoll ist es aber, zunächst den Vertrag – wie Sie ohnehin vorhaben – noch im Detail überprüfen zu lassen. Vielleicht lässt sich Ihre Argumentation dann auf eine breitere Grundlage stellen.

Als besondere Umstände wäre es z.B. anzusehen, wenn Sie in irgendeiner Form Anlass zu Reparaturen gegeben haben, die über das notwendige Maß hinausgehen bzw. nicht mehr vom normalen Gebrauch der Mietsache gedeckt sind. Dies scheint nach Ihrer Schilderung aber nicht der Fall zu sein. Außerdem müsste der Vermieter diese Umstände von sich aus darlegen, also z.B. eine übermäßige Abnützung oder dergleichen.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine Entscheidungshilfe an die Hand gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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"Die Antwort hat mir sehr weitergeholfen, da ich jetzt weiß, welche rechtlichen Grundlagen ich habe. Ob sie mir aber dabei hilft mich mit dem Vermieter gütlich zu einigen, bleibt abzuwarten. "