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Ausnahmegenehmigung Grundstückszufahrt

21.10.2015 19:51 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Daniela Désirée Fritsch


Zusammenfassung: Ein Antragsteller kann sich gegenüber einer Behörde nicht wirksam darauf berufen, dass ein anderer Antragsteller bei vergleichbarer, aber rechtswidriger Ausgangslage eine Genehmigung erhalten hat (keine Gleichbehandlung im Unrecht).

Ich habe kürzlich ein Fabrikgebäude in Hessen erworben, für das ich eine Umwandlung in Wohnraum plane.
Das Bauamt stellte die Genehmigung (nach §57 HBO) in Aussicht, wenn die Frage nach den zusätzlich erforderlichen Parkplätzen geklärt sei.
Es entsteht eigentlich kein höherer Bedarf durch die Umwandlung in Wohnraum als bei weiterer gewerblicher Nutzung. Diese genießt jedoch Bestandsschutz, da die Gewerbe-Baugenehmigung vor Inkrafttreten der aktuellen Stellplatzsatzung der Gemeinde vorlag.
Bei der Umwandlung werde die Parkplatzsituation aber neu- und nach derzeit gültiger Satzung bewertet. so das Bauamt. So weit, so gut.

Die derzeitige Erschließungslage sieht so aus daß das Gebäude und alle Wohnungseingänge über einen Innenhof, der direkt von der Hauptstraße aus angefahren werden kann, problemlos erreichbar ist.
Die Erschließung und auch der Lieferverkehr sind also über eine öffentliche Straße aus gesichert.

Jedoch verfüge ich in besagtem Innenhof nicht über eine ausreichende Zahl an Parkplätzen, die für den neuen Wohnraum nötig wären.
Zusätzlich zum Innenhof verfügt das Objekt aber über einen großen, gepflasterten Platz direkt hinter dem Gebäude, der auch bereits mit einem großen Einfahrtstor ausgestattet ist und in früheren Jahren wohl auch als Parkplatz für die Mitarbeiter und Kunden des ehem. Gewerbebetriebes genutzt wurde. Obwohl von der Anlage her alles darauf hindeutet, kann ich dies aber nicht beweisen.

Dieser Parkplatz ist aber nur über einen ca. 3m breiten Weg erreichbar, der auf einer Strecke von ca. 20m befahren werden müßte.
Dieser ist zwar problemlos mit einem PKW befahrbar-, aber mit Verkehrszeichen 260 (Verbot für Kraftfahrzeuge aller Art) als Fuß- und Radweg ausgewiesen.

Jedoch mündet die Garageneinfahrt eines weiteren Anliegers direkt auf diesem Weg und dieser nutzt ihn auch legal als Zufahrt, weil die Erschließung seines Grundstückes wohl vor der Einstufung der Zufahrt als Radweg stattfand.

Auf meine Frage an die zuständige Straßenverkehrsbehörde ob es möglich sei für die Anwohner meines Hauses einen Ausnahmegenehmigung zur Anfahrt des Parkplatzes zu bekommen und den Verweis auf ein bereits bestehendes Recht eines Nachbarn bekam ich zur Antwort daß es zwar mißlich sei, daß ein anderer Anwohner diesen Weg befahren darf, ich daraus aber keinerlei Rechte für mein eigenes Vorhaben ableiten könne.
Die Genehmigung würde versagt werden, insbesondere weil man dadurch auch den Lieferverkehr genehmigen müßte, was ein zu hohes Verkehrsaufkommen für diesen Weg mit sich bringt.
Das stimmt natürlich nicht, weil die Erschließung und der Lieferverkehr (wie o.g.) bereits von der Hauptstraße aus gesichert sind.

Meine Frage nun:
Habe ich eine rechtliche Möglichkeit, mit dem Verweis auf die bestehende Genehmigung für den unmittelbaren Nachbarn, eine gleiche Genehmigung für die Zufahrt zu meinem Grundstück zu erwirken?
Und auf welcher Rechtsgrundlage ist es (von Seiten der Gemeinde) möglich einem Anlieger „Bestandsschutz" für seine Zufahrt nach deren Umwandlung in einen Radweg zu gewähren, dem direkten Nachbarn diesen aber zu verweigern?
Die Gebäude (meins und des Nachbarn) sind übrigens in etwa gleichen Baujahres, bzw. meines ist wohl noch etwas älter, so daß wohl beide zu einer Zeit errichtet wurden, als die Zufahrt noch kein Radweg war.

Sehr geehrter Mandant,

gerne möchte ich Ihnen auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben die folgenden Informationen zu Ihren beiden Fragen übermitteln:

Sie befinden sich in einer für Sie sehr unschönen Situation, die jedoch rechtlich gegenüber dem Bauamt nicht wirksam beanstandet werden kann.

Ihr Nachbar kann sich - wie Sie bereits anmerken - auf den so genannten Bestandsschutz berufen. Dieser Bestandsschutz ist nicht in dem Sinne in einem Gesetz normiert. Es handelt sich dabei vielmehr um einen allgemeinen Grundsatz des Verwaltungsrechts.

Danach wird davon ausgegangen, dass Ihr Nachbar und seine Interessen gegenüber dem Staat schützwürdig sind, obwohl die Situation vor Ort eigentlich gegen die gültige Rechtslage verstößt. Der Gedanke dahinter ist, dass seine Parkplatz- bzw. Zufahrtregelung früher - nämlich zum Zeitpunkt der Erschließung seines Grundstücks - einmal rechtmäßig gewesen ist, da die Umwidmung zum Radweg erst später stattfand.

Im Gegensatz dazu befanden Sie sich von vorne herein in der rechtlichen Ausgangslage, dass das von Ihnen gewünschte Vorhaben nicht genehmigungsfähig war und ist.
Daher gilt für Sie der Grundsatz, dass kein Recht auf Gleichbehandlung im Unrecht besteht. Auch hierbei handelt es sich nicht um ein Gesetz, sondern eine Handlungsregel für Behörden, die von der Rechtsprechung entwickelt worden ist.
Leider gilt der allgemeine Gleichbehandlungsgrundsatz aus Art. 3 GG daher in Ihrem Fall nicht. Der Grundsatz lautet: Keine Genehmigungsfähigkeit für Sie, nur ausnahmsweise eine Genehmigung für Ihren Nachbarn.

Ich bedauere, Ihnen keine positivere Einschätzung abgeben zu können. Sollten Sie weitere Rückfragen haben, können Sie hierfür gerne die Nachfragefunktion nutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 21.10.2015 | 23:11

Sehr geehrte Frau Fritsch,
vielen Dank für Ihren schnellen, rechtlichen Hinweis.

Erlauben Sie eine Nachfrage, da ich den Fall evtl. etwas mißverständlich geschildert habe.

Die von angestrebte Nutzungsänderung wurde zwar von mir beim Bauamt angefragt, jedoch noch nicht beantragt.
D.h. derzeit besteht das Objekt in unveränderter gewerblicher Nutzung und in unveränderter Gestalt seit seinem Bau 1960.

Sie schreiben daß sich der Nachbar auf einen Bestandsschutz berufen kann, wenn man davon ausgeht daß die Erschließung seines Grundstückes seinerzeit (also als der Radweg noch kein Radweg war) dort rechtmäßig war.

Wenn mein Haus nicht jünger ist als seines und seit dem Bau keine Nutzungsänderung durchgeführt wurde, dann müsste doch für mich (STAND HEUTE) erstmal derselbe Bestandschutz gelten wie für ihn.
Denn auch mein Haus wurde zu einem Zeitpunkt rechtmäßig dort errichtet, als der Radweg noch befahrbar war.

Ob der Bestandschutz nach der Nutzungsänderung forbstehen kann oder aufgehoben wird, wäre eine andere Frage.

Es gibt allerdings einen Unterschied, den ich wohl nicht ausreichend geschildert hatte:

Dieser besteht darin, daß mein Objekt AUCH von der Hauptstraße aus angefahren werden kann und auch von dort aus erschlossen wurde.
Das Haus des Nachbarn ist jedoch NUR vom (jetzigen) Radweg aus anfahrbar und wurde wohl von dort aus erschlossen.

Das die Gemeinde nach der Umwidmung des Weges meinem Nachbarn nicht den Zugang zu seinem Haus verweigern kann und er deswegen Bestandsschutz genießt ist klar.
Aber auch der hintere Parkplatz an meinem Haus wurde seinerzeit rechtmäßig und in dem Glauben errichtet daß man ihn dauerhaft über den damaligen Zufahrtsweg anfahren kann.
Ein Parkplatz ohne Zufahrt hätte ja auch keinen Sinn.

Die Frage ist also ob (und auf welcher Rechtsgrundlage) mir die Gemeinde die Zufahrt, im Gegensatz zum Nachbarn, verweigern kann.

Genügt dafür die Tatsache daß das Grundstück auch von einem anderen Weg aus erreichbar ist, insbesondere wenn dadurch Teile des Grundstücks überhaupt nicht mehr bestimmungsgemäß genutzt werden können?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.10.2015 | 03:24

Sehr geehrter Mandant,

haben Sie vielen Dank für die Ergänzungen, in der Tat hatten wir uns wohl zunächst ein wenig missverstanden.
So, wie Sie die Sache nun schildern, dürfte die - zunächst ja wohl nur als eine Art Absichtserklärung der Behörde auszulegende - unverbindliche Information dann darauf beruhen, dass es diesen einen, faktischen Unterschied in der Erreichbarkeit des Grundstückes für Ihren Nachbarn gibt, die für diesen sonst nicht gewährleistet wäre.

Leider wäre das Ergebnis für Sie dann allerdings gleich und Sie würden auch nach einer Umwidmung keine Genehmigung für die Zuwegung erhalten können.
Mit der nun geschilderten Ergänzung zum Sachverhalt erscheint es mir allerdings angebracht, Ihnen anzuraten, einen - gegebenenfalls spezialisierten - Kollegen vor Ort ergänzend zu beauftragen. Um sicher zu gehen, dass alle Einzelheiten berücksichtigt wurden, Flurkarten und Pläne einzusehen, etc., sollte dieser sodann auch Einsicht in alle relevanten Unterlagen haben. Nur mit einem entsprechend abgerundeten Bild kann dann eine endgültige Beurteilung dazu abgegeben werden, ob eine Ausnahme für Sie nicht doch möglich sein kann. In diesem Rahmen hier ist dies leider nicht möglich.

Dies macht umso mehr Sinn, als Sie nun noch anmerken, dass eine Beantragung noch gar nicht stattgefunden hat und Sie so das Ergebnis noch beeinflussen und eine Ablehnung eventuell doch vermeiden können.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei Ihrem Bauvorhaben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

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