Sehr geehrter Ratsuchender,
ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:
Zwar handelt es sich bei Ihrem Mietvertrag wegen der Angabe „unbefristetes Mietverhältnis“ und mangels eines Befristungsgrundes nicht um einen Zeitmietvertrag. Wurde der Ausschluss des Kündigungsrechts für 30 Monate jedoch individuell zwischen Ihnen und dem vereinbart, wofür grundsätzlich ein handschriftlicher Vermerk im Formularmietvertrag reichen wird, ist ein solcher Ausschluss nach der Rechtsprechung wirksam mit. Ein Verstoß gegen § 573 c Absatz 4 BGB
liegt nach der Rechtsprechung nicht vor, weil nicht die gesetzlichen Kündigungsfristen zur Disposition stehen, sondern das Kündigungsrecht. Ferner liegt auch kein Verstoß gegen § 575 BGB
vor, weil keine Befristung des gesamten Mietverhältnisses vereinbart wurde, sondern nur der vorübergehende Kündigungsverzicht innerhalb eines unbefristeten Mietverhältnisses. (BGH, Az VIII ZR 81/03
).
Hiernach werden Sie das Mietverhältnis, falls Sie keinen Nachmieter stellen können, erst nach Ablauf der 30 Monate mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen können, wobei eine verbindliche Aussage erst nach Einsichtnahme in den gesamten Vertragstext möglich ist.
Weiterhin ist der Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, im Falle einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses eine Aufwandsentschädigung zu verlangen, weil ihm regelmäßig Kosten entstehen, etwa für die Schaltung von Anzeigen, für die Führung von Gesprächen mit Nachmietern und für die Ausfertigung eines neuen Mietvertrages. Die Höhe der Aufwandsentschädigung darf jedoch nicht unangemessen sein und nach der Rechtsprechung grundsätzlich eine Monatskaltmiete nicht überschreiten.
Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Jutta Petry-Berger
Rechtsanwältin
Antwort
vonRechtsanwältin Jutta Petry-Berger
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Ich weiß das der Vermieter diesen Vertrag bei allen seinen Objekten verwendet. Be den Vormietern hat er den gleichen Mietvertrag genommen. Lediglich die Monate der Kündigungsausschlussklausel ändert er bei bestimmten Mietern.
Wie verhält sich die Rechtslage jetzt?
Sehr geehrte Fragestellerin,
nach der Rechtsprechung des BGH ist ein formularmäßiger beiderseitiger Ausschluß des Kündigungsrechts wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters von Wohnraum in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als VIER Jahre beträgt (vgl. BGH Entscheidung vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04
). Gegenüber dem formularmäßigen Kündigungsverzicht von „nur“ 2,5 Jahren in Ihrem Mietvertrag werden Sie daher, wenn er nicht bereits individuell ausgehandelt wurde, keine Unwirksamkeitsgründe geltend machen können.
Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin
