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Aufwandsentschädigung bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses?


06.04.2006 08:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Hallo,

ich habe im Oktober 2004 einen Mietvertrag mit Beginn zum 01.10.2004 unterschrieben.
Im § 2 Abs.1 und Abs.2 des Mietvertrages steht: Das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, es wird ein Kündigungsausschluss von 30 Monaten vereinbart. Unbefristete Mietverhältnisse über Wohnraum können mit gesetzl. Frist gekündigt werden. Danach folgen die gesetzl. Kündigungsfristen im Detail.
Meines Erachtens nach ist dies nicht wirksam nach § 573c BGB.
Der Vermieter will mich jetzt nicht aus dem Mietvertrag lassen bzw. nur wenn ich einen Nachmieter bringe und zu dem die Kosten des Mieterwechsels i.H. von 177€ trage.Desweiteren behauptet der Vermieter es handele sich um einen Zeitmietvertrag. Ist es richtig das dann aber ein Befristungsgrund bei Vertragsabschluss im MV stehen müsste? Den gibt es in meinem nämlich nicht. Der Mietvertrag ist auch nicht als Zeitmietvertrag deklariert.
Ist es nun ein Zeitmietvertrag? Mit welcher Kündigungsfrist darf ich kündigen bzw. kann ich überhaupt kündigen? Muss ich die Kosten für den Mieterwechsel tragen? Es handelt sich auch nicht um einen Staffelmietvertrag.
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:

Zwar handelt es sich bei Ihrem Mietvertrag wegen der Angabe „unbefristetes Mietverhältnis“ und mangels eines Befristungsgrundes nicht um einen Zeitmietvertrag. Wurde der Ausschluss des Kündigungsrechts für 30 Monate jedoch individuell zwischen Ihnen und dem vereinbart, wofür grundsätzlich ein handschriftlicher Vermerk im Formularmietvertrag reichen wird, ist ein solcher Ausschluss nach der Rechtsprechung wirksam mit. Ein Verstoß gegen § 573 c Absatz 4 BGB liegt nach der Rechtsprechung nicht vor, weil nicht die gesetzlichen Kündigungsfristen zur Disposition stehen, sondern das Kündigungsrecht. Ferner liegt auch kein Verstoß gegen § 575 BGB vor, weil keine Befristung des gesamten Mietverhältnisses vereinbart wurde, sondern nur der vorübergehende Kündigungsverzicht innerhalb eines unbefristeten Mietverhältnisses. (BGH, Az VIII ZR 81/03).

Hiernach werden Sie das Mietverhältnis, falls Sie keinen Nachmieter stellen können, erst nach Ablauf der 30 Monate mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen können, wobei eine verbindliche Aussage erst nach Einsichtnahme in den gesamten Vertragstext möglich ist.

Weiterhin ist der Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, im Falle einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses eine Aufwandsentschädigung zu verlangen, weil ihm regelmäßig Kosten entstehen, etwa für die Schaltung von Anzeigen, für die Führung von Gesprächen mit Nachmietern und für die Ausfertigung eines neuen Mietvertrages. Die Höhe der Aufwandsentschädigung darf jedoch nicht unangemessen sein und nach der Rechtsprechung grundsätzlich eine Monatskaltmiete nicht überschreiten.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Jutta Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 06.04.2006 | 12:07

Ich weiß das der Vermieter diesen Vertrag bei allen seinen Objekten verwendet. Be den Vormietern hat er den gleichen Mietvertrag genommen. Lediglich die Monate der Kündigungsausschlussklausel ändert er bei bestimmten Mietern.

Wie verhält sich die Rechtslage jetzt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.04.2006 | 20:17

Sehr geehrte Fragestellerin,

nach der Rechtsprechung des BGH ist ein formularmäßiger beiderseitiger Ausschluß des Kündigungsrechts wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters von Wohnraum in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als VIER Jahre beträgt (vgl. BGH Entscheidung vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04). Gegenüber dem formularmäßigen Kündigungsverzicht von „nur“ 2,5 Jahren in Ihrem Mietvertrag werden Sie daher, wenn er nicht bereits individuell ausgehandelt wurde, keine Unwirksamkeitsgründe geltend machen können.

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

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