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Aufrechnung der Mietkaution durch Mieter

| 13.04.2010 17:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Sehr geehrte Damen und Herren,

Mieter ist vor einem Jahr, nach Räumungsklage, mit Mietschulden ausgezogen.

Bis auf zwei Monatsmieten wurden die Mietschulden bereits im Mahnverfahren tituliert, aber nicht bezahlt.

Auf die zwei nicht titulierten Monatsmieten, hat der Schuldner in Raten eine halbe Monatsmiete bezahlt, aber inzwischen die Ratenzahlung eingestellt.

Deshalb wollte der Vermieter eine weitere Monatsmiete im gerichtlichen Mahnverfahren titulieren lassen, nachdem der Mieter behauptete, inzwischen die zwei Monatsmieten bezahlt zu haben.

Nach dem Einspruch gegen Mahnbescheid, hat der Vermieter die gleisteten und offenen Zahlungen in der Klage detaliert dargelegt.
Mieter behauptete weiter, weitere Zahlungen geleistet zu haben konnte jedoch keine Nachweise erbringen.

Auch beim Gerichtstermin, konnte der Mieter keine Belege vorlegen, erklärte jedoch plötzlich im Termin die Aufrechnung mit der Mietkaution.

Vermieter erklärte, dass noch erhebliche weitere und bereits titulierte Mietschulden und Gerichtskosten offen stehen, deshalb jetzt noch keine Aufrechnung mit der Kaution erfolgen kann.

Richter gab zu erkennen, dass eine Aufrechnung des Mieters zulässig sein könnte, wenn die anderen Forderungen bereits tituliert sind.

Vermieter verwies, auf die noch weiter entstehenden Vollstreckungskosten und Verzugszinsen.
Vermieter bestritt vorsorglich, dass die Kaution überhaupt vollständig bezahlt wurde.
Mieter konnte keinen Nachweis erbringen, dass die Kaution voll bezahlt wurde.

Sitzung beendet und Urteil folgt!

Mit welchem Urteil ist zu rechnen, wer wird die Verfahrenskosten tragen müssen.

Ich bin der Vermieter und bin etwas verwundert, über die Haltung des Richters.
Nach BGH Urteil vom 24.03.1999, XII ZR 124/97, kann der Mieter nicht die Aufrechnung mit der Kaution erklären, wenn noch weitere Forderungen bestehen, welche den Kautionsbetrag bei weitem übersteigen.

Auch Schmid, Mietrecht, §551 BGB Rn. 119, folgt praktisch dieser Auffassung.

Z.B die weiteren Verzugszinsen bei den bereits titulierten Forderungen, verjähren nach 3 Jahren, könnten aber nach Verjährung noch mit der Kaution verrechnet werden, wenn die Kaution nicht bereits verrechnet wurde.

War die erstmalige Erklärung der Verrechnung im Termin, nicht verspätet?

Beide Parteien waren im Termin nicht anwaltlich vertreten!

Mit welchem Urteil rechnen Sie bei dieser Sachlage?








Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!

Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtigung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts zu Ihrer Frage wie folgt Stellung nehmen:


Zu 1.) Mit welchem Urteil ist zu rechnen, wer wird die Verfahrenskosten tragen müssen.


Die Verfahrenskosten trägt der Tat gemäß § 91 ZPO die Partei, die den Rechtsstreit letztendlich verliert. Da das in einem Gerichtsprozess aber nicht immer so ist, dass eine Partei vollständig und eindeutig gewinnt oder verliert, weil beispielsweise der Kläger mit seiner Forderung nicht vollständig durchtringt, ist auch eine Quotelung möglich.

Spricht das Gericht beispielsweise dem Kläger lediglich zwei Drittel der beantragten Klage somit zu, verliert der Kläger somit in Höhe von einem Drittel, so dass der Kläger ein Drittel der Prozesskosten und der Beklagte zwei Drittel der Prozesskosten in diesem Fall zu tragen hätte.

Es kommt im Endeffekt also wie gesagt maßgeblich darauf an, wer verliert und wer gewinnt und in welcher Höhe.

Hier wären wir auch schon beim nächsten Thema. Mit welchem Urteil zu rechnen ist kann ich natürlich nicht abschließend und zuverlässig prognostizieren, da der Richter einerseits ja auch bei seiner Beurteilung ein gewisses Ermessen hat und er andererseits nicht alle relevanten Fakten vorliegen, ich also die Aktenlage nicht keine.

Der Richter hat allerdings angedeutet, dass er die Aufrechnung zumindest teilweise zulassen wird, so das abzusehen ist, dass sie teilweise unterliegen könnten (also im Gegenteil, um den der Richter die Aufrechnung zulässt).

Hierbei handelt es sich aber wie gesagt um eine vorsichtige Schätzung. Im Falle des Unterliegens sollten Sie einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Prüfung der Erfolgsaussichten einer Berufung gegen dieses Urteil beauftragen

Diese Ankündigung des Richters ist meines Erachtens auch für mich schwer verständlich.

Dies liegt nicht nur an dem BGH-Urteil, welches sie zitiert haben, sondern vor allem auch an dem allgemeinen zivilrechtlichen Rechtsgrundsatz, dass eine Aufrechnung grundsätzlich nur dann möglich ist, wenn die Forderung mit der aufgerechnet werden soll (also die Forderung des Mieters) unstrittig beziehungsweise nicht einredebehaftet sowie durchsetzbar ist.

Zudem muss der Mieter ach das Vorliegen dieser Forderung beweisen können.Sie schrieben aber, dass der Mieter gerade nicht die vollständige Bezahlung der Kaution im Prozess beweisen konnte bislang. Aus diesen Gründen habe ich hier so meine Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Aufrechnung.



Zu 2.)War die erstmalige Erklärung der Verrechnung im Termin, nicht verspätet?


Nein, eine Aufrechnung kann grundsätzlich bis zum Ende der ersten mündlichen Hauptverhandlung erklärt werden.



Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sollten Sie noch Nachfragebedarf haben, so melden Sie sich bitte.

Ich wünsche Ihnen dann noch einen angenehmen Dienstagabend!

Mit freundlichem Gruß von der sonnigen Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax. 0471/57774

Nachfrage vom Fragesteller 13.04.2010 | 19:08

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Newerla,

ich konnte nach Prüfung festellen, dass die tatsächlich bezahlte Kaution, zumindest die von mir geltend gemachte Monatsmiete abdeckt.

Ich habe mehrere Mieter, wo Mietverhältnis schon vor 6 Monaten und länger beendet wurde und noch Mietschulden bestehen, welche durch den hinterlegten Kautionsbetrag nicht abdeckt sind.

Deshalb ist für mich die Frage von Bedeutung, ob die Kaution schon abgerechnet bzw. verrechnet werden muss, obwohl noch weitere titulierte Forderungen bestehen.

Bisher ging ich davon aus, dass ich die Kaution frühestens dann abrechnen muss, wenn die noch bestehenden Forderungen den Kautionsbetrag nicht mehr übersteigen.
Also erst dann eine Verrechnung erfolgen kann, wenn sich Forderung und Gegenforderung aus der Kaution decken!?


Sollten Sie diesbezüglich meiner Rechtsauffassung folgen, gibt es dazu Urteile oder sogar gesetzliche Regelungen?

Der Richter vertrat scheinbar die Auffassung, wenn die anderen Forderungen bereits tiuliert sind und die sog. Abrechnungs- u. Überlegungsfrist abgelaufen ist, kann der Mieter die Aufrechnung der Kaution mit noch nicht titulierten Forderungen erklären.

Würde man der Auffassung des Richters folgen, müsste ich zukünftig die Kaution spätestens 6 Monate nach Auszug des Mieters, mit bestehenden Forderungen verrechnen, obwohl noch weitere Forderungen bestehen, welche sich durch Vollstreckungskosten und Verzugszinsen noch weiter erhöhen werden.
Der Richter war weiter der Meinung, dass evtl. noch weiter entstehende Vollstreckungskosten und Verzugszinsen, nicht mit dem Sicherungszweck der Kaution vereinbar sind.

Vielen Dank für die Beantwortung der Nachfrage!

Mit freundlichen Grüssen










Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.04.2010 | 19:36

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, zu der ich sehr gerne wie folgt Stellung nehmen möchte:

Sofern die tatsächlich gezahlte Kaution die noch offenen Forderungen deckt, ist aufgrund der tatsächlichen Zahlung die Zahlung dieser Kaution natürlich nachweisbar, was für die geltend gemachte Aufrechnung grundsätzlich ausreichen würde.


Die Beweislage war bei meiner vorherigen Antwort das maßgebliche Kriterium, weshalb ich davon ausgegangen bin, dass der Mieter mit seinen Forderungen, mit denen aufrechnen möchte, nicht durchdringen wird.

Aufgrund Ihrer Sachverhaltsergänzung und dem Umstand, dass es somit keine Probleme gibt, muss ich Ihnen leider mitteilen, dass auch ich die Aufrechnung nicht für Rechtswidrigkeit halte.

Dies möchte ich Ihnen gerne nachfolgend erklären. Wie ich Ihnen bereits mitteilte es Voraussetzung für eine Aufrechnung, dass entweder zwei unstrittige oder gerichtlich durchsetzbar, also vor allem fällige und somit durchsetzbare sich gegenüber bestehenden.

Ihre Mietansprüche sind ja bereits tituliert und könnten somit im Wege der Zwangsvollstreckung auch durchgesetzt werden. Gegen diese Forderung kann also grundsätzlich aufgerechnet werden seitens des Mieters.

Dann müsste noch eine Forderung bestehen, mit der der Mieter aufrechnen könnte, also der Kautionsrückzahlungsanspruch.

Da der Mieter hier nachweisbar zumindest eine so hohe Kaution geleistet hat, das diese zur Tilgung der noch ausstehenden Mietansprüche Ihrerseits genügt, steht Ihrem gerichtlich festgestellten Ansprüchen der durchsetzbare Kautionsrückzahlungsanspruch entgegen, mit dem der Mieter hier in der Tat grundsätzlich aufrechnen kann.

Sofern das Gericht in dem Prozess feststellt, dass Ihnen die eine noch nicht titulierte Monatsmiete rechtmäßig zusteht, also durchsetzbar ist, könnte auch hiergegen aufgerechnet werden.

Sie schrieben:

"Bisher ging ich davon aus, dass ich die Kaution frühestens dann abrechnen muss, wenn die noch bestehenden Forderungen den Kautionsbetrag nicht mehr übersteigen.
Also erst dann eine Verrechnung erfolgen kann, wenn sich Forderung und Gegenforderung aus der Kaution decken!?"


Hiermit haben sie grundsätzlich nicht Unrecht, es geht jedoch hier nicht um eine Verrechnung, die vorgenommen werden muss, sondern um eine Aufrechnung. Die Aufrechnung ist ein so genanntes Gestaltungsrecht. Dies bedeutet, dass derjenige der den Anspruch hat (also jeder Mieter in Gestalt des Kautionsrückzahlungsanspruches) entscheidet ob und gegebenenfalls wann und in welcher Höhe er diese Ansprüche zu Aufrechnung bringt.

Somit kann eine Aufrechnung nicht erst dann erfolgen, wenn sich Forderungen und Gegenforderungen decken, sondern dann, wenn in diesem Fall der Mieter überhaupt eine Forderung hat und dieser Forderung eine Gegenforderung gegenübersteht.



Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Dienstagabend und alles Gute in der Angelegenheit!


Mit freundlichem Gruß von der sonnigen Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax. 0471/57774

Bewertung des Fragestellers 13.04.2010 | 20:28

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