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Aufrechnung Mietkaution

08.09.2008 10:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

hier zunächst der Sachverhalt:
Wir sind 3 Eigentümer (je 1/3) einer selbstbewohnten Immobilie.
Auf einem Drittel lastet eine Zwangshypothek in Höhe von 2600 € zzgl.12,25% Zinsen seit Mai 2004, eingetragen am 14.06.2006.
Gegen den Vollstreckungsbescheid konnte kein Widerspruch eingelegt werden, da der Ex-Lebensgefährte diesen unterschlagen hat. Wir erfuhren erst im Juni 2006 nach erfolgter Eintragung von der Sache.
Eine Widerspruchsmöglichkeit gab es nicht und so wurde die Schuld mit 100,00€ ab Juli 2006 gezahlt, bisher also 2.350€.
Bei der ganzen Forderung blieb aber die immer noch offenstehende Mietkaution unberücksichtigt, obwohl die Aufrechnung mit offenen Forderungen des Vermieters im März 2003 durch einen RA erklärt wurde. Eine Reaktion erfolgte nie.
Trotz mehrmaliger Nachfragen wurde bis heute nicht nachgewiesen, mit welchen Forderungen die Kaution angeblich aufgerechnet wurde (das Mietverhältnis endete am 31.12.2002).
Die Begründung reichen von Renovierungskosten (obwohl die Wohnung als Mängelfrei übergeben, protokolliert wurde) über Rechtsanwaltskosten und offenen Nebenkostenabrechnung (die nie erstellt wurde). Bemerkenswert ist noch, dass vereinbart war (auch schriftlich), dass die Nachmieter die Renovierung selbst erledigen würden und dies auch bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses taten.
Wäre die Kaution aufgerechnet worden, wären die offene Forderung nicht so hoch und eigentlich schon getilgt.

Hier die Zahlen zum besseren Verständnis:

Offene Forderung am 14.06.2006 : 3.281,87€ ( incl. 12,25% Zinsen)
Gezahlt wurden bisher : 2.350,00€
Restforderung per 30.08.2008: 931,87€

Wäre die Mietkaution (incl. Zinsen 12,25%) mit den offenen Forderungen aufgerechnet worden, ergäbe sich folgendes Bild:

Offene Forderung 14.06.2006: 3.281,87€
./. Mietkaution incl. 12,25% Zinsen (30.12.2000 – 14.06.2006): - 1.086,96€
offene Forderung am 14.06.2006 2.194,91€
gezahlt wurden bis 05.07.2008: - 2.350,00€
ergibt ein „Guthaben“ von 155,09€

Da die Zahlungen per 01.08.2008 eingestellt wurden drohen die ehemaligen Vermieter nun mit der Zwangsvollstreckung der Immobilie bzw. des 1/3-Eigentumes des Schuldners.

Hier nun meine Frage(n):

Was können wir gegen diese Androhung tun bzw. welche Möglichkeit haben wir, die Forderung bzgl. der noch offenen Mietkaution trotzdem noch geltend zu machen?
Können wir mit der o.g. „Neuberechnung“ die Löschung der Sicherungshypothek beantragen und welche Chancen haben wir, die Löschung durchzubringen, denn der Gläubiger wird nicht zustimmen.
Was können wir überhaupt noch unternehmen, um die Forderung noch geltend machen zu können?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Eingrenzung vom Fragesteller
08.09.2008 | 11:03

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

hiermit beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Vorab darf ich bemerken, dass der Sachverhalt wohl unvollständig widergegeben wurde. Sie tragen vor Eigentümer eine selbstgenutzten Immobile zu sein und beanspruchen eine Mietkaution. Ein Zusammenhang wurde hier nicht hergestellt. Dennoch lässt sich Ihre Frage beantworten.

Der Anspruch auf Mietkaution ist nach drei Jahren verjährt. Nach Ihren Angaben endete das Mietverhältnis am 31.12.2002. Die Verjährungsfrist beginnt mit Ende des Jahres in dem über die Kaution hätte abgerechnet werden muss, das wäre der 31.12.2003. Der Anspruch ist somit verjährt.

Sie können die Mietkaution zwar fordern, wenn die Gegenseite sich aber auf die Verjährung beruft werden Sie mit der Geltendmachung keinen Erfolg haben.

Zudem halte ich eine Verzinsung der Mietkaution in Höhe von 12,25 % für unwahrscheinlich. Diesbezüglich sollte der Vertrag geprüft werden und eine entsprechende Änderung der Berechnung vorgenommen werden.

Voraussetzung für eine Aufrechnung ist eine Aufrechnungslage, d. h. unter anderem eine Gegenseitigkeit der Forderung. Das bedeutet, dass der Schuldner der einen Forderung zugleich der Gläubiger der anderen Forderung sein muss und umgekehrt. Dies wird aus Ihrem Vortrag überhaupt nicht ersichtlich.

Ich hoffe Ihnen dennoch einen ersten Einblick in die Rechtslage verschafft zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Astrid Hein
Rechtsanwältin

Rückfrage vom Fragesteller 08.09.2008 | 12:29

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Die Mietkaution entstand aus einer Zeit, als einer der Eigentümer in den alten Bundesländern arbeitete und dort auch wohnte. Seit 2006 wohnen alle Eigentümer wieder gemeinsam in dem Haus.

Die Verzinsung beruht aus der Tatsache, dass auch die Forderung des ehemaligen Vermieters mit 12,25% verzinst wurden.

Die Forderung nach Verrechnung der Kaution wurde dem ehemaligen Vermieter zwar erklärt, aber nie nachweislich durchgeführt.

Können Sie bitte noch was zum Thema "Löschung der Zwangshypothek" sagen bzw. wie wir uns gegen die angedrohte Zwangsversteigerung wehren können?

Vielen Dank.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 09.09.2008 | 05:27

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

hiermit nehme ich zu Ihrer Nachfrage wie folgt Stellung:

Wie bereits erwähnt ist der Rückforderungsanspruch bezüglich der Kaution verjährt. Die Zinsen in Höhe von 12,25 % bezüglich der Mietkaution sind nach Ihren Schilderungen nicht berechtigt.

Für die Löschung der Zwangshypothek benötigen Sie eine Löschungsbewilligung des Gläubigers, die von einem Notar beglaubigt und beim Grundbuchamt eingereicht werden muss.

Es tut mir leid, Ihnen keine andere Auskunft geben zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Astrid Hein
Rechtsanwältin

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