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Aufrechnung Mietkaution mit Vollstreckungskosten nach Räumung

07.10.2015 17:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

mein Räumungsprozess wegen angeblichen Fehlverhaltens als Mieter ist noch nicht abgeschlossen, aber dem Vermieter ist es wegen eines Versäumnisurteils gegen mich gelungen, vorzeitig zu räumen. Der Einspruch gegen das Urteil läuft seit Mai 2015 und wird seitens des Gerichts nicht bearbeitet. Mietschulden meinerseits waren nicht der Grund der Kündigung.

Nun ist es so, dass der Vermieter seit meinem Auszug Ende April 2015 (der vor der Räumung Mitte September 2015 war) meine Kaution in Höhe von 1080 Euro plus fünf Jahre Zinsen nicht herausgibt.

Aufgrund der Zwangsräumung ist eine Rechnung in Höhe von etwa 640 Euro entstanden, die ich begleichen soll.

Ich möchte mit meinem Anspruch auf Herausgabe der Kaution die Aufrechnung erklären im Bezug auf diese Vollstreckungskosten. Ohnehin will ich die Vollstreckungskosten nur unter Vorbehalt zahlen, da der Räumungsprozess nicht abgeschlossen ist und es sich noch ergeben kann, dass die Räumung nicht zulässig war, da die Kündigung nicht berechtigt war.

Kann ich meine Kaution gegen die Vollstreckungskosten wegen der Räumung aufrechnen? Oder gibt es gar eine sinnvollere Option als die Aufrechnung?

Vielen Dank für eine Antwort vorab.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ich verstehe Ihre Frage so, dass erst im September 2015 das Mietobjekt an den Vermieter herausgegeben worden ist, nämlich durch die Räumung. Wahrscheinlich kann der Vermieter bis einschließlich September daher eine Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete von Ihnen verlangen.

Da insofern eventuell noch Nebenkosten abzurechnen sind, dem Vermieter ggf. auch noch andere Forderungen aus dem Mietverhältnis zustehen können, dürfte die Rückzahlung der Kaution noch nicht fällig sein. Dies wäre nur dann der Fall, wenn keine weiteren Forderungen, deren Höhe noch nicht ermittelt ist, mehr bestehen können oder seit der Rückgabe mindestens 6 Monate vergangen sind. Die Frist ist noch nicht abgelaufen.

Da Sie somit die Rückzahlung der Kaution derzeit wohl noch nicht fordern können, scheidet auch eine Aufrechnung aus, da diese die Fälligkeit Ihres Anspruchs voraussetzt.

Soweit die Räumungskosten durch gerichtlichen Kostenfestsetzungsbeschluss festgesetzt worden sind, sollten Sie prüfen (lassen), ob der Beschluss eventuell nur gegen Sicherheitsleistung vollstreckt werden kann, wovon auszugehen ist, da das Urteil noch nicht rechtskräftig ist. Dann kann Ihr Vermieter diese Kosten nur vollstrecken, wenn er zuvor die festgelegte Sicherheit leistet, was in der Praxis nur sehr selten vorkommt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 07.10.2015 | 21:51

Vielen Dank für Ihre bisherige Antwort.

Die Miete inklusive Nebenkosten ist bis Juli 2015 bereits per Sicherheitsleistung in Höhe von 110% durch mich hinterlegt.

Im Juli 2015 hat der Vermieter das Schloss zum Haus ausgetauscht, wodurch er sich die Möglichkeit, Nutzungsentschädigung geltend zu machen, meines Erachtens verbaut hat. Bei einem Versuch, das Haus nochmals zu betreten, wurde ich sogar getreten, um das Haus wieder zu verlassen. Der Zugang war unmöglich.

Es besteht also meines Erachtens kein Mietrückstand mehr, der nicht bereits abgedeckt ist, und eine weiterreichende Nutzungsentschädigung kommt nicht in Betracht.

Bereits während des Vorgangs der Zwangsräumung begannen die Sanierungsarbeiten in der Wohnung, was auch den Beweis von Schäden inzwischen erschweren dürfte.

Sehen Sie unter diesen Voraussetzungen weiterhin nicht die Möglichkeit der Aufrechnung?

Eine Rechnung über die Kosten der Räumung habe ich bisher übrigens nur vom Gerichtsvollzieher erhalten, nicht vom Gericht.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 08.10.2015 | 07:50

Da Sie bislang noch gar nicht mit einer Forderung Ihres Vermieters bezüglich der Räumungskosten belastet sind, sondern diese bislang nur durch den Gerichtsvollzieher verlangt werden, stellt sich die Frage der Aufrechnungen derzeit nicht. Sie können erst dann aufrechnen, wenn die Forderung durch Ihren Vermieter geltend gemacht wird.

Auch wenn nur bis Juli Miete oder Nutzungsentschädigung geschuldet war, ist die Frist von 6 Monaten derzeit noch nicht verstrichen.

Es besteht aber momentan auch kein Handlungsbedarf, das Kostenschuldner der Räumung primär Ihr Vermieter ist. Bis dieser die Forderung Ihnen gegenüber geltend macht, gibt es eventuell auch eine Entscheidung in dem Rechtsstreit. Diesbezüglich sollten Sie im Übrigen das Gericht um Verfahrensförderung bitten.

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