Anpassung von Erbbauzinsen

Sehr geehrter Herr W.,

auch in den Fällen, in denen in dem Erbbaurechtsvertrag eine Anpassungsklausel für den Erbbauzins nicht enthalten ist, gibt es eine Möglichkeit zur Anpassung und des Erbbauzinses. Diese richtet sich allerdings nicht nach der gesetzlichen Regelung, weil es dafür eine Regelung grundsätzlich nicht gibt. Die Rechtsprechung wendet auf die in aller Regel sehr alten Verträge, die keine Anpassungsklausel haben, die Regeln über den sog. Wegfall der Geschäftsgrundlage an. Das war auch schon vor der von Ihnen erwähnten Gesetzesänderung Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Grundsätzlich ist Maßstab für die mögliche Anpassung die Entwicklung der Kosten der allgemeinen Lebenshaltung. Der Bundesgerichtshof schreibt dazu: " In der Regel ist bei einem Vertrag ohne wertsichernde Klausel für den Umfang der Anpassung des Erbbauzinses die seit Vertragsabschluß eingetretene Steigerung der Lebenshaltungskosten und der Einkommen nach dem Mittelwert aus beiden Komponenten maßgebend, weil sich darin die Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse widerspiegelt und der Gesetzgeber in § ERBBAUVO § 9a ERBBAUVO § 9A Absatz I 2 ErbbauVO zum Ausdruck gebracht hat, daß eine über die Änderung dieser Verhältnisse nicht hinausgehende Erhöhung regelmäßig der Billigkeit entspricht" (BGH NJW 1993,52 )

Wichtig ist dann noch, ob es sich um ein Erbbaurecht für ein Grundstück mit Wohnbebauung handelt oder um ein sonstiges Grundstück, insbesondere um eine Gewerbefläche. Bei Wohnbebauung kann nicht auf die Entwicklung der Bodenrichtwerte zurückgegriffen werden. In den anderen Fällen kann dies berücksichtigt werden und ist regelmäßig auch Maßstab. Ist allerdings die Entwicklung der Bodenrichtwerte geringer als die Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten, dann ist das die Grenze. So schreibt der BGH dazu:"Für die Erhöhung des Erbbauzinses infolge Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist die seit Vertragsabschluß eingetretene Entwicklung des Bodenwerts maßgebend, wenn diese hinter der Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse zurückgeblieben ist. Die Anpassung des Erbbauzinses muß von dem vereinbarten prozentualen Wertverhältnis zwischen Erbbauzins und Bodenwert ausgehen, wird aber durch das Ausmaß der Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse begrenzt." (BGH a.a.O.)

Sie müssen also im Ergebnis zwei Rechnungen vornehmen. Einmal müssen Sie die Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten an Hand der vom Statistischen Bundesamt vorgelegten Indexwerte berücksichtigen und zum anderen die konkrete Entwicklung der Bodenrichtwerte für das betroffene Grundstück. Mit diesen Zahlen kennen Sie dann die maximale Anpassungsmöglichkeit die von dem Erbbaurechtsgeber verlangt werden kann.