Abweichung Teilungserklärung: Bad statt Schlafzimmer

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

1) Abweichung von der Teilungserklärung: Ist das rechtens ohne Zustimmung der WEG?

Grundsätzlich gilt:

• Die Teilungserklärung (inkl. Aufteilungsplan & Gemeinschaftsordnung) legt verbindlich fest, welche Räume in welcher Weise genutzt werden dürfen (z.B. Wohnräume, Schlafräume, Bäder).

• Maßgeblich ist der sogenannte "Aufteilungsplan" (Bauzeichnungen mit Verwendungszweck der Räume), welcher Bestandteil der Teilungserklärung ist.

Wesentliche Punkte:

• Eine bloße Nutzungsänderung innerhalb des Sondereigentums (also z.B. Umnutzung eines Schlafzimmers zu einem Badezimmer) ist grundsätzlich zulässig, sofern keine Rechte Dritter (insb. anderer Eigentümer) beeinträchtigt werden.

• Bauordnungsrechtliche Vorschriften (Schall-, Feuchte-, Brandschutz etc.) müssen jedoch eingehalten werden.

• Bauliche Veränderungen, die sich auf das Gemeinschaftseigentum auswirken (z.B. Installation neuer Wasserleitungen in tragenden Wänden oder Schallschutzverletzungen) sind genehmigungspflichtig nach § 20 WEG (Wohnungseigentumsgesetz).

• Ein Eingriff in das Gemeinschaftseigentum ohne Genehmigung der WEG ist unzulässig.

Fazit zu Frage 1:

Die reine Umnutzung des Raumes (Schlafzimmer zu Bad) ist an sich nicht genehmigungspflichtig, solange sie sich auf das Sondereigentum beschränkt und keine Nachteile für andere Eigentümer entstehen.

Bauliche Maßnahmen an gemeinschaftlichem Eigentum (z.B. Wasserleitungen in Gemeinschaftswänden), die zu Beeinträchtigungen führen (wie Schallübertragung), sind nicht ohne Zustimmung der WEG zulässig.

Eine wesentliche Abweichung vom Aufteilungsplan, die zu einer tatsächlichen Beeinträchtigung (z.B. erhöhte Geräuschbelastung) führt, kann angegriffen werden.

2) Schallschutz: Gelten für angrenzende Bäder besondere Anforderungen?

• In Deutschland gelten DIN-Normen für den Schallschutz im Hochbau (insb. DIN 4109 "Schallschutz im Hochbau").

• Bäder und Sanitärräume, die an fremde Wohn- oder Schlafräume angrenzen, unterliegen ebenfalls strengen Schallschutzanforderungen.

• Die DIN 4109 unterscheidet dabei zwischen:

• Mindestschallschutz (gesetzlich erforderlich) und

• erhöhtem Schallschutz (vertraglich vereinbarbar, bei hochwertigen Neubauten oft Standard).

Wesentliche Punkte für angrenzende Bäder:

• Wasserinstallationen, Abwasserleitungen und Sanitärgeräusche dürfen nicht in fremden Wohn- oder Schlafräumen störend wahrnehmbar sein.

• Der Schallschutz von Installationsgeräuschen (z.B. Fließgeräusche) wird in DIN 4109-1 (2018) geregelt.

• Für Wohnungen gilt: Maximaler zulässiger Geräuschpegel 30 dB(A) für Installationsgeräusche.

• Für hochwertige Neubauten (Eigentumswohnungen) wird häufig ein erhöhter Schallschutz (≤ 25 dB(A)) erwartet (DIN 4109 Beiblatt 2, VDI 4100).

Fazit zu Frage 2:

Ja, auch angrenzende Bäder müssen Schallschutzvorgaben einhalten, wenn sie an Wohn- oder Schlafräume grenzen.

Die Installation muss fachgerecht ausgeführt werden, um Fließgeräusche wirksam zu dämpfen. Eine unzureichende Ausführung kann als Mangel gelten.

Wenn die Geräuschbelastung höher ist als die zulässigen Grenzwerte (30 dB(A)), besteht Anspruch auf Mängelbeseitigung.

Empfehlung für Ihr weiteres Vorgehen:

1. Sachverständigengutachten (Bauakustiker oder öffentlich bestellter Schallschutzgutachter) zur Messung der Geräuschbelastung beauftragen.

2. Kontakt zur Hausverwaltung und zum Bauträger aufnehmen und auf mögliche Mängel hinweisen.

3. Gegebenenfalls rechtliche Schritte (Mängelrüge, Aufforderung zur Beseitigung) einleiten.

4. Falls der Eingriff in das Gemeinschaftseigentum ohne WEG-Beschluss erfolgte: Anfechtung wegen unzulässiger baulicher Veränderung gemäß WEG § 20 prüfen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt