Absicherung Hypothek

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage beantworte ich unter Heranziehung der von Ihnen bereitgestellten Informationen gerne wie folgt:

zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass die von Ihnen geschilderte Situation sowohl komplexe zivilrechtliche als auch familienrechtliche und bankrechtliche Fragen aufwirft. Ich werde versuchen, Ihnen eine umfassende Ersteinschätzung zu geben, empfehle Ihnen aber dringend, einen Rechtsanwalt für eine detaillierte Beratung zu konsultieren.

Allgemeine Überlegungen zur Absicherung
Die Absicherung Ihrer Interessen und die Ihrer Mutter in Bezug auf die Immobilienfinanzierung und die Deckung der Pflegekosten bedarf einer sorgfältigen Planung. Insbesondere da Ihre Mutter an Demenz erkrankt sein könnte, ist es wichtig, ihre Geschäftsfähigkeit im Auge zu behalten. Sollte sie als geschäftsunfähig eingestuft werden, wären rechtsgeschäftliche Handlungen, wie die Aufnahme eines Kredits oder die Einräumung einer Grundschuld, ohne entsprechende Vorsorgevollmacht oder die Bestellung eines gesetzlichen Betreuers nicht möglich.

Über die Vorsorgevollmacht
Eine Vorsorgevollmacht, die auch finanzielle Angelegenheiten umfasst, ermöglicht Ihnen grundsätzlich, im Namen Ihrer Mutter zu handeln. Dass die Vollmacht nicht notariell beglaubigt ist, könnte in der Praxis allerdings zu Schwierigkeiten führen, insbesondere bei Grundstücksgeschäften. Für die Eintragung einer Grundschuld ist in der Regel eine notariell beglaubigte Vollmacht erforderlich, da damit grundstückrelevante Rechtsgeschäfte getätigt werden, die der Beurkundung bedürften, um wirksam zu sein. Es ist also notwendig, die Vollmacht notariell beglaubigen zu lassen oder einen Betreuer gerichtlich bestellen zu lassen, falls Ihre Mutter nicht mehr geschäftsfähig ist.

Absicherung des Kredits
Eintragung einer weiteren Grundschuld
Die Eintragung einer weiteren Grundschuld auf die Immobilie könnte eine Möglichkeit sein, den Kredit abzusichern. Eine Grundschuld bietet der Bank Sicherheit für den gewährten Kredit und wird im Grundbuch eingetragen. Sollte Ihre Mutter als Eigentümerin der Wohnung nicht mehr in der Lage sein, den Kredit zu bedienen, könnte die Bank die Wohnung versteigern, um die Kreditschulden zu begleichen. Dies würde auch Ihnen als potenziellem Erben Sicherheit bieten, da der Kredit durch den Wert der Immobilie gedeckt wäre. Die Versteigerung wäre aber nur das Worst-Case-Szenario.

Sicherung des Eigentums und der Erbfolge
Um zu verhindern, dass Ihre Mutter die Wohnung anderweitig verwertet, könnten Sie mit ihr über die Einrichtung eines lebenslangen Nießbrauchrechts oder eines Wohnrechts sprechen. Dies würde ihr das Recht geben, in der Wohnung zu leben oder aus der Vermietung Einnahmen zu erzielen, während die Verfügungsbefugnis bei Ihnen liegt. Eine solche Regelung müsste notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Das aber nur für den Fall, wenn die Wohnung auf Sie überschrieben werden soll, was Sie vermeiden wollen. Der Vollständigkeit halber habe ich es trotzdem aufgeführt.

Vor dem Hintergrund Ihres Anliegen wäre ein Erbvertrag ein gangbarer Weg. Dieses rechtliche Instrument ermöglicht es, bindende Vereinbarungen über die Erbfolge zu treffen. Durch einen Erbvertrag könnte Ihre Mutter Sie als Alleinerben festlegen, was Ihnen eine gewisse Sicherheit bezüglich des Erhalts der Wohnung gibt. Ein Erbvertrag muss notariell beurkundet werden, wobei beide Parteien – in diesem Fall Sie und Ihre Mutter – bei der Beurkundung anwesend sein müssen. Die Bindungswirkung des Erbvertrags sorgt für Klarheit und Sicherheit in der Erbfolge, beschränkt aber gleichzeitig die freie Verfügung über das Eigentum Ihrer Mutter. Das heißt, sie könnte nach Abschluss des Vertrags die Wohnung nicht mehr ohne Ihre Zustimmung veräußern.

Allerdings ist zu beachten, dass der Erbvertrag die Pflichtteilsrechte nicht ausschließt. Sollten nach dem Erbfall Pflichtteilsansprüche geltend gemacht werden, wären diese weiterhin zu berücksichtigen. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Frage der Geschäftsfähigkeit Ihrer Mutter. Angesichts der Verdachtsdiagnose einer Demenz ist es entscheidend, vorab zu klären, ob sie rechtlich in der Lage ist, einen wirksamen Erbvertrag zu schließen. Die Geschäftsfähigkeit ist eine Grundvoraussetzung für den Abschluss eines solchen Vertrags und sollte im Zweifel mit Unterstützung eines Notars oder Rechtsanwalts beurteilt werden.

Absicherung Ihrer Frau
Was den Schutz Ihrer Frau betrifft, so könnten Sie erwägen, einen Ehevertrag abzuschließen, der eine Gütertrennung oder eine modifizierte Zugewinngemeinschaft vorsieht. Dies könnte sie vor der Haftung für Schulden schützen, die während der Ehe entstehen. Beachten Sie jedoch, dass dies keine Auswirkungen auf die direkte Haftung gegenüber der Bank hätte, sollte Ihre Frau als Mitkreditnehmerin oder Bürge auftreten. Eine solche Haftung wäre vertraglicher Natur und unabhängig vom ehelichen Güterstand.

Fazit
Die hier skizzierten Schritte und Überlegungen zeigen mögliche Wege auf, erfordern jedoch eine sorgfältige rechtliche Prüfung und Planung. Insbesondere die Fragen der Geschäftsfähigkeit Ihrer Mutter, der Notwendigkeit einer notariell beglaubigten Vollmacht und der Eintragungsmöglichkeiten im Grundbuch sind mit einem Rechtsanwalt zu klären. Ebenso sollten Sie die Möglichkeiten eines Ehevertrages und die spezifischen Regelungen zur Haftung und Absicherung Ihres Familienvermögens detailliert mit einem Fachanwalt für Familienrecht besprechen. Ich würde Ihnen raten, insbesondere den Erbvertrag in Erwägung zu ziehen.

Bitte beachten Sie auch, dass diese Plattform lediglich zu einer ersten rechtlichen Orientierung dient, dass diese Antwort nur eine erste rechtliche Einschätzung darstellt und eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nicht ersetzen kann, insbesondere, da auch nur eine geringe Abweichung der Sachverhaltsangaben zu einem anderem Ergebnis führen kann. Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Informationen weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen
Fritz Fell-Bosenbeck, Rechtsanwalt