Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Gemeinden steht § 1094 BGB ein allgemeines Vorkaufsrecht an bebauten und unbebauten Grundstücken im Gemeindegebiet zu, das sich aus dem BBauG oder gemeindlichen Satzungen ergibt, u.a. wenn ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan besteht
(§ 30 BBauG),
in Umlegungsgebieten
(§§ 45 ff. BauGB)
oder förmlich festgelegten Sanierungsgebieten
(§ 136 BauGB) und städtebaulichen Entwicklungsbereichen
(§§ 165 ff. BauGB) und im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung
(§ 172 BauGB).
Gemeindliche Vorkaufsrechte beinhalten also das Recht der Gemeinden, ein Grundstück mit dem Vertragsinhalt zu erwerben, zu dem es an einen Dritten veräußert werden sollte.
Mit Ausübung des Vorkaufsrechtes tritt die Gemeinde daher als (Ersatz-)Käuferin in den bestehenden Kaufvertrag zu denselben Bedingungen ein.
Das Risiko trägt also der Investor, nicht der Verkäufer.
Vorkaufsberechtigte tragen grundsätzlich die Verpflichtung, den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen.
Wenn die Gemeinde das ihr zustehende Wahlrecht ausübt, das Grundstück lediglich zum Verkehrswert zu erwerben, kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten.
Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde ist das Vorliegen eines Kaufvertrags und das Wohl der Allgemeinheit muß bestehen
(§ 24 Abs. III BauGB). Es muß somit ein öffentliches Interesse vorliegen, das das Vorkaufsrecht erforderlich macht.
Die Entscheidung zur Ausübung des Vorkaufsrechts steht im pflichtgemäßen Ermessen der Gemeinde, die öffentliche Belange an der Nutzung des Grundstücks für öffentliche Zwecke mit den privaten Belangen der Vertragsparteien abzuwägen hat. Damit ist die Einschränkung für die Ausübung des Vorkaufsrechts verbunden, erworbene Grundstücke ihrem Zweck zuzuführen.
Sie müssten sich daher den Grund für die Ausübung des Vorkaufsrechts darlegen lassen und die Ausübung des Ermessens, das pflichtgemäß zum Wohl der Bürger ausgeübt werden muß.
Dann können Sie den Eintritt in den notariellen Kaufvertrag reklamieren und ansonsten den Rücktritt vom Kaufvertrag androhen.
Bei einem dem Verkauf wirtschaftlich gleichkommenden Rechtsgeschäft (z.B. Tausch), wird kein Vorkaufsfall ausgelöst.
Dasselbe gilt für Schenkungen, die Erbauseinandersetzung oder bei einen Konkurs oder im Fall der Zwangsvollstreckung.
Sie hätten in jedem Fall die Preise für die einzelnen Grundstücke im Vertrag festlegen sollen oder sich das unbebaute Grundstück als "Draufgabe" schenken lassen sollen. Das kann man ggf. nachholen, indem mit dem Verkäufer die 80.000€ nachträglich auf den Preis des unbebauten Grundstücks erklärt werden.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Rückfrage vom Fragesteller
1. Januar 2023 | 18:14
Hallo, vielen Dank für die ausführliche und klare Antwort. Wir hatten ehrlich gesagt schon die gleiche Idee. 80t dem unbebauten Grundstück zuordnen und nach Rücktritt des Verkäufers, da die Gemeinde nur Bidenrichtwert zahlen möchte, ein Tauschgeschäft. Kann die Geimeinde dieses Tauschgeschäft dann aber nicht anfechten? Es dient ja klar der Umgehung des Vorkaufsrechts? Danke und ein schönes neues Jahr Ihnen!
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
1. Januar 2023 | 18:21
Die Gemeinde hat ja durch ihre Lüge die ganze Situation ja erst zu verantworten! Hätte man nicht zugesichert, das Vorkaufsrecht nicht ausüben zu wollen, hätten Sie im Vertrag gleich klare Verhältnisse schaffen können.
Aber Ihre Bedenken teile ich
