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überbelegung,fremde personen ohne genehmigung


22.11.2006 16:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Hallo Frau anwältin,Herr anwalt

ich habe ein haus vermietet (80m²).4 zimmer, bad ,küche. 1 erwachsene,4 kinder (10,12,15,20 jahre).jetzt wohnen seit ein paar monaten noch 2 Männer mehr darin.ein freund der mutter,ein freund (24)der tochter (15).sie haben mich bis jetzt nicht darüber in kenntniss gesetz das dort 2 personen mehr wohnen.
frage:ist es eine überbelegung.
ist es ein kündigungsgrund.
hätten sie mich um erlaubnis fragen müssen
Sehr geehrter Fragesteller,


ohne Erlaubnis des Vermieters ist der Mieter nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache Dritten zu überlassen, insbesondere diese weiter zu vermieten (§ 540 BGB).

Als Dritter gilt hierbei auch jemand, der zur Bildung eines auf Dauer angelegten Haushalts als Lebensgefährte aufgenommen werden soll, auch wenn dies unentgeltlich geschieht, nicht dagegen Familienmitglieder, Eltern oder Ehegatten.
Es ist zwischen Besuch und Eingliederung in den Haushalt zu unterscheiden. Gelegentliches Übernachtenlassen von Freunden und Bekannten stellt noch keine Gebrauchsüberlassung an Dritte dar.

Die unbefugte Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten ohne Unterrichtung des Vermieter ist zwar eine Vertragsverletzung, die grundsätzlich auch zur Kündigung berechtigen kann. Bei Wohnraum kann der Mieter aber unter den Voraussetzungen des § 553 BGB einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung haben.
Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung haben. Es genügt ein vernünftiger Grund. Dies wird bei der Aufnahme eines Lebensgefährten bejaht. Ausreichend soll auch der Wunsch des Mieter sein, eine Wohngemeinschaft mit Dritten zu bilden. Kein Anspruch auf die Erlaubnis besteht, wenn dem Vermieter die Gebrauchsüberlassung nicht zugemutet werden kann, z.B. bei Überbelegung, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt oder wenn die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann (z.B. bei Änderung des Verwendungszwecks der Räume). Für eine Unzumutbarkeit habe ich nach Ihren Ausführungen bislang keine Anhaltspunkte.
Nach einem Urteil des LG Kempten (Az. 5 S 1276/95) ist eine Wohnung noch nicht überbelegt, solange jedem Bewohner - wie hier - noch mehr als 10 Quadratmeter zur Verfügung stehen.
Auch ist die Beziehung eines Volljährigen zu einer 15-jährigen Jugendlichen für sich genommen noch nicht strafbar (siehe § 182 StGB).

Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Mieterhöhung zuzumuten, so kann er nach § 553 Abs. 2 BGB die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Mieterhöhung einverstanden erklärt.

Ich habe bislang keine Anhaltspunkte dafür, dass der Anspruch auf Erlaubniserteilung nicht besteht, es liegt noch keine Überbelegung vor und das Haus wird wie bisher weiterhin überwiegend von der Familie der Mieterin bewohnt, es handelt sich lediglich um Mitbewohner, die auch erst seit einigen Monaten, d.h. verhältnismäßig kurzer Zeit, in dem Haus leben. Zwar liegt eine Vertragsverletzung der Mieterin wegen der fehlenden Unterrichtung vor, diese dürfte aus den vorgenannten Gründen aber noch nicht so erheblich sein, dass ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Eine Kündigung wird daher wegen der Gebrauchsüberlassung allein wohl nicht möglich sein. Sie sollten aber eine Abmahnung der Mieterin wegen der fehlenden Unterrichtung in Erwägung ziehen.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
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