lebenslanges Wohnrecht in einer ETW.

Question

Guten Tag,
habe folgendes Problem. Ich habe 1999 meinen Eltern eine ETW mit einem eingeräumten "lebenslangen Wohnrecht" einer älteren Dame (heute-89 Jahre) abgekauft. Diese Mieterin hat in den vergangenen Jahren öfters dafür gesorgt, dass es nicht langweilig wird. Sie hat vor ein paar Jahren einen Fernseher in Brand gesetzt oder kürzlich einen größeren Wasserschaden verursacht. Obwohl die Dame von einem Krankendienst - dreimal täglich ( zum Zucker messen ) und von einem Lieferservice - einmal täglich ( Mittagessen ) besucht wird, gehen wir davon aus, dass diese nicht mehr in der Lage ist allein klar zukommen.
Dieser Eindruck entstand durch folgenden Vorfall:
Die Tochter der besagten Dame reiste ca. am 10.06.2007 an und ist bis zum heutigen Tag auch noch vor Ort. Die ältere Dame wohnt in der ersten Etage und kommt nur noch sehr selten vor die Tür. Da das Wohnrecht explizit nur für die Dame laut Notar in den Kaufvertrag eingetragen wurde, sehe ich in dem Verhalten der Tochter einen Verstoß. Es macht den Anschein, dass die alte Dame ihren Haushalt nicht mehr allein bewältigen kann und dass die Tochter die notwendigen Dinge des Lebens erledigt. Mir ist bekannt, dass man sein Besuchsrecht von 3 Monaten im Jahr voll auskosten darf, aber in diesem Fall sind die 3 Monate schon lange überschritten. Die Tochter besucht ihre Mutter auch in der Winterzeit für einige Wochen und die Osterzeit wird auch nicht ausgelassen.
Da die gesamten Nebenkosten des Hauses teilweise auch per -pro Kopf Berechnung ermittelt werden, ergibt sich auch für alle anderen Eigentümer des Hauses dadurch ein Nachteil ( Müllkosten/Wasser/ Entwässerung ). Wir selber wohnen auch in diesem Mehrfamilienhaus mit 4 Eigentümern und zahlen dem entsprechend auch einen Anteil dieser Nebenkosten. Der Sohn der Dame wohnt direkt neben uns in einem freistehenden Eigenheim. Dieses nur als Nebeninfo. Da die Verhältnisse in der Familie nicht gerade gut aussehen, werde ich mich schon auf einiges gefasst machen dürfen.
Meine Fragen:
1. Darf die Tochter weiterhin die Mutter über den Rahmen von 3 Monaten besuchen ohne dafür zu bezahlen ?
2.Kann ich die Tochter auffordern zu gehen ?
3.Besteht eine Möglichkeit die alte Dame Aufgrund der in der Vergangenheit vorgekommenen Ereignisse aus dem Haus zu bekommen ? Die Gefahr, dass noch weiteres passiert ist sehr groß. Muss ich das als Eigentümer hinnehmen ?
Da nur ein Wohnrecht ohne Gartennutzung in dem Vertrag eingetragen ist kommt da noch eine Frage auf. Die gesamten Eingangstüren incl. Gartenbereich ( Park ähnlich angelegt ) befinden sich vor dem Haus. Dieser Bereich wird von uns und den anderen Eigentümern als privater Gartenbereich auch so genutzt ( Planschbecken, Relaxbereich etc. ) Die Tochter sowie auch ab und zu die ältere Dame setzen sich teilweise stundenlang auf dem Eingangspodest der besagten Haustür und genießen das schöne Wetter und die kostenlose Animation.
Für uns ist das eine Verletzung der Privatsphäre. Muss man das hinnehmen ?
Es ist vertraglich festgesetzt, dass ein ortsüblicher Mietzins bei Auszug gezahlt werden muss. Dazu bin ich in jedem Fall bereit. In dem Kaufvertrag steht unter dem Eintrag des Grundbuches:
"Eine beschränke persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht) für die besagte ältere Dame.
Wenn es eine Möglichkeit gibt die Dame aus dem Haus zu bekommen, bin ich Ihnen sehr dankbar mir dieses mitzuteilen.
Ich hoffe Sie können mir in dieser Sache helfen.
Vielen Dank

Mit freundlichen Grüßen
A.Lenhard

Rechtsanwältin Nina Marx · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Ratsuchender,    1.Nach Ihrer Schilderung scheint hier ein Wohnungsrecht gewährt worden zu sein, &#167; 1093 BGB, da die Dame die Wohnung offenbar unter Ausschluß des Eigentümers nutzen darf. Das Wohnungsrecht berechtigt die Dame, bis zu ihrem Tod die Wohnung zu nutzten. Daneben ist die Dame sogar berechtigt, ihre Familie oder Personen, die für ihre Pflege erforderlich sind, in der Wohnung aufzunehmen, &#167; 1093 Abs. 2 BGB. Sie sollten nochmals im Notarvertrag nachsehen, ob eine gesetzliche Vorschrift benannt ist.    2.Sollte ein Wohnungsrecht eingeräumt worden sein, können Sie die Tochter in keinem Fall aus der Wohnung weisen. Sie hat sowohl als Familienmitglied wie auch als Pflegekraft das Recht, die Wohnung mit zu nutzen.    3.Wenn jedoch dadurch höhere Kosten anfallen, muss die Dame diese Kosten auch tragen. Darunter fallen sämtliche Kosten, die auch ein Mieter im Rahmen eines Mietverhältnisses zu tragen hat. Wenn die Abrechnung pro Kopf erfolgt, muss nun bei der Dame 2 Personen berücksichtigt werden, sie trägt dann den doppelten Anteil, sofern die Tochter einen Großteil des Jahres in der Wohnung verbringt.    4.Nach Ihrer Schilderung nutzt die Dame den Garten selbst nicht, sondern setzt sich auf das Eingangspodest. Hier ist es sicher eine Abgrenzungsfrage. Sie darf zwar den Garten nicht nutzen. Jedoch gehört der Eingang wohl zu den notwendigerweise nutzbaren Bereichen. Da ich die Örtlichkeiten nicht kenne, ist eine Beurteilung schwer. Sie können der Dame zumindest schreiben und sie um Wahrung Ihrer Privatsphäre bitten.    5.Sie haben &#8211; wie oben ausgeführt &#8211; keine Handhabe, die Dame vorzeitig aus der Wohnung zu klagen, sofern sie nicht stirbt oder einem Umzug zustimmt. Jedoch kann die Dame die Wohnung gegen Brandschäden oder sonstiger Unfälle versichern. Hier kann aufgrund der vorangegangenen Vorfälle in diesem Fall eine Verpflichtung bestehen. Eine gesetzliche Pflicht gibt es hier &#8211; wie bei dem Nießbraucher &lpar;&#167; 1045&rpar; &#8211; leider nicht, weil &#167; 1093 auf &#167; 1045 nicht verweist. Jedoch sollten Sie die Dame auffordern, aufgrund der Vorfälle &lpar;bitte genau benennen&rpar; eine entsprechende Versicherung abzuschließen, da ansonsten möglicherweise bei einem nächsten Unfall Schadensersatz gefordert werden kann.    Leider habe ich keine besseren Nachrichten für Sie. Im Zweifel wird die Dame erst gehen müssen, wenn ein Betreuer für sie bestellt wird, der festlegt, dass sie nicht mehr in der Wohnung gepflegt werden kann.      Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.  Mit freundlichen Grüßen  Nina Heussen  Rechtsanwältin  Diep, Rösch & Collegen  Fürstenstraße 3  80333 München  Tel: &lpar;089&rpar; 89 33 73 11 / &lpar;089&rpar; 45 75 89 50    info@anwaeltin-heussen.de  Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:     Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.  Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen.  Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

lebenslanges Wohnrecht in einer ETW.

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwältin Nina Marx

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