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gültigkeit langfristiger Mietvertrag

| 16.02.2009 14:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

Ich habe am 31.12.2007 einen Mietvertrag für ein Grundstück mit fünf jähriger Laufzeit abgeschlossen. Hier betreibe ich einen Gebrauchtwagenhandel.
Im Mietvertrag sind der Vermieter und Ich als Privatpersonen mit den privaten Adressen angegeben.
Im §2 des Mietvertrages steht als Verwendungszweck der Mietsache: Der Mieter verpflichtet sich, die Mietsache ausschließlich für folgende Zwecke zu verwenden: AN UND VERKAUF GEBRAUCHTWAGEN FAHRZEUGHANDEL.

Im §4 Mietzins steht: UMSATZSTEUER WIRD NICHT ERHOBEN DA DER VERMIETER ALS PRIVATPERSON AUFTRITT.

Im §15 Auflösung des Vertrages steht: DER MIETVERTRAG KANN ZUM SCHLUSS EINES KALENDERVIERTELJAHRES, SPÄTESTENS AM DRITTEN WERKTAG DES VIERTELJAHRES, SCHRIFTLICH GEKÜNDIGT WERDEN, WENN IM §1 KEINE ANDERE LAUFZEIT VEREINBART IST.

Im §18 besondere Vereinbarung steht: DIE KÜNDIGUNG NACH § WIRD BIS 30.12.2012 AUSGESCHLOSSEN.

Meine Frage wäre:

1. Ist der Mietvertrag mit der fünf jahrigen Laufzet ungültig weil wir beide als Privatpersonen angegeben sind?

2. Kann ich vor dem Ablauf der Laufzeit kündigen wenn ich das Gewerbe abmelde da es im Moment überhaupt nicht läuft?

3. Der Kündigungsausschluss in §18 ist für fünf Jahre, ist das somit auch ungültig?

Ich danke in voraus für die Beantwortung der Frage.

MfG Baykan

Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und insbesondere unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Bei einem Gewerberaummietvertrag können Mietparteien sowohl juristische als auch natürliche Personen sein. Es kommt allein darauf an, zu welchem Zweck das Mietobjekt vermietet wird.
Ein Gewerberaummietvertrag liegt somit immer dann vor, wenn Räume nach dem Zweck des Vertrages zu geschäftlichen, insbesondere gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken angemietet werden.
Einfacher ausgedrückt liegt grundsätzlich dann ein Gewerberaummietvertrag vor, wenn die Räume nicht zu Wohnzwecken angemietet werden.
Dies ist hier der Fall gewesen.
Auch ändert sich hieran dadurch nichts, dass Sie als Privatperson als Mieter in dem Vertrag stehen, da es wie gesehen nur auf den Zweck des Vertrages ankommt.

Sofern beide Vertragspartner bei einem Gewerbemietvertrag Interesse an einer längerfristigen Vermietung haben, kann das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden. So sind Vertragslaufzeiten auch von 10 Jahren durchaus zulässig, wenn der Mieter eine Gewerbefläche anmietet.
Während dieser Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist ausgeschlossen. Möglich bleibt jedoch eine außerordentliche Kündigung bei Vorliegen eines wichtigen Grundes. Eine Geschäftsaufgabe fällt hier grundsätzlich nicht darunter. Etwas anderes könnte sich wohl nur dann ergeben, wenn die Geschäftsaufgabe als außerordentlicher Kündigungsgrund vertraglich vereinbart wurde.

Sollten Sie bereits einen solchen befristeten Vertrag abgeschlossen haben, dann wäre die Regelung des § 18 Ihres Vertrages insofern unnötig, da allein durch die Befristung in dieser Zeit eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist. Aber auch der Ausschluss der ordentlichen Kündigung von 5 Jahren ist bei einem Gewerberaummietvertrag zulässig, der auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde.

Der abgeschlossene Vertrag ist somit wohl in dieser Form nicht als ungültig anzusehen.
Wenn Sie nun den Mietvertrag vor Ablauf der Befristung beenden wollen, jedoch keinen außerordentlichen Kündigungsgrund haben, so rate ich Ihnen an, mit Ihrem Vermieter zu sprechen und diesen zu fragen, ob ein Aufhebungsvertrag möglich ist.
Wahrscheinlich wäre eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag auch dann möglich, wenn geeignete Ersatzmieter gestellt werden.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)


Nachfrage vom Fragesteller 16.02.2009 | 19:53

Hallo,
Zuerst danke ich Ihnen für die schnelle Antwort
und würde gerne wissen
Was wehre den für eine Außerordentliche Kündigung ein wichtiger Grund.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.02.2009 | 09:16

Sehr geehrter Fragesteller,

ob ein wichtiger Grund vorliegt, ist vom Einzelfall abhängig, so dass hier keine generellen Fallgruppen gebildet werden können.
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Somit ist hier Ihr Interesse an einer Kündigung mit dem Interesse des Vermieters an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses abzuwägen. Steht nach dieser Abwägung für einen objektiven Dritten fest, dass Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann, so liegt ein außerordentlicher Kündigungsgrund vor.
Allerdings sind die Voraussetzungen hierfür sehr streng. Insbesondere ist die Geschäftsaufgabe kein solcher Kündigungsgrund.


Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

Bewertung des Fragestellers 13.08.2009 | 10:16

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FRAGESTELLER 13.08.2009 5/5,0